Upravitelj, predstavnik suvlasnika i suvlasnici: Tko je tko i koje su im obaveze?

Da bi suživot u stambenoj zgradi bio lakši i mirniji potrebno je donijeti međuvlasnički ugovor kojim suvlasnici određuju uvjete i način upravljanja zgradom, pobliže podatke o osobi koja će upravljati zgradom, opseg poslova koje će takva osoba obavljati i odgovornost za njihovo izvođenje.  U ovom ćemu tekstu definirati pojmove i obaveze upravitelja, suvlasnika i predstavnika suvlasnika.

Suvlasnik stambene zgrade je svaka fizička ili pravna osoba koja je vlasnik posebnog dijela odnosno stana ili drugog prostora u zgradi.  Stan je posebni dio zgrade u kojem sva prava ima vlasnik, a namijenjen je isključivo za stanovanje. Postoje još i prostori za obavljanje djelatnosti i otvorene površine zgrade (terase).

Upravitelj zgrade

Suvlasnici imaju zakonsku obvezu upravljanje povjeriti fizičkoj ili pravnoj osobi. Pri izboru upravitelja suvlasnici moraju voditi računa da to bude obrtnik, koji je upisan u registar obrtnika za djelatnost upravljanja nekretninama, ili trgovačko društvo, upisano u sudski registar. U pravnom položaju nalogoprimca, upravitelj poduzima poslove koje su mu suvlasnici povjerili Ugovorom o upravljanju.

Poslove redovite uprave u koje spada redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, upravitelj će poduzeti na temelju odluke većine suvlasnika, a izvanredne poslove organizirati na zahtjev i uz suglasnost svih suvlasnika.

U izvanredne poslove spadaju:

• poboljšice na zgradi (ugradnja uređaja i elemenata koje zgrada nije imala),
• dogradnja,
• nadogradnja,
• promjena namjene,
• pravo građenja,
• otuđenje.

Predstavnik suvlasnika

Riječ je o osobi koja predstavlja vezu između upravitelja i suvlasnika zgrade. Zamislite kako bi izgledalo da upravitelj mora razgovarati i dogovarati poslove sa svakim od suvlasnika pojedinačno. U manjim zgradama bi to možda i bilo moguće, ali u onima s više stanova je to naravno neizvedivo (npr. u Mamutici, Raketama i sličnim zgradama). Upravo zato se i bira predstavnik. O njegovom imenovanju odlučuju isključivo suvlasnici.

Kako bi suradnja Upravitelja i suvlasnika bila što bolja, njihov je predstavnik dužan održavati redovne godišnje sastanke suvlasnika, upoznati ih sa stanjem zgrade, potrebnim radovima na njezinom održavanju, Troškovniku kod izvođenja određenih sanacija…

Iako ima primjera izvrsne suradnje predstavnika sa suvlasnicima, odnosno s upraviteljem, česti su slučajevi gdje takve osobe provode samovolju i rade „na svoju ruku“.  Za to postoje rješenja, ali ona se isključivo postižu na relaciji predstavnik-suvlasnici, gdje obje strane moraju dobro znati koja su njihova prava, obveze, i naravno mogućnosti.

Promjena predstavnika suvlasnika

Ako predstavnik ne poštuje Međuvlasnički ugovor, odnosno ne ispunjava svoje obveze, suvlasnici ga mogu opomenuti ili odmah izabrati drugoga. Kako suvlasnici predstavnika određuju ugovorom, svaka promjena takve osobe treba biti regulirana i izmjenom Međuvlasničkog ugovora, što svojim potpisom ugovora potvrđuje većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, računato u m2.

Plaćanje predstavnika suvlasnika

Pitanje honoriranja rada predstavnika suvlasnika nije regulirano niti Zakonom o vlasništvu, niti Uredbom o održavanju zgrada (NN, br.64/97).

Zato je bitno ugovorom odrediti iznos za tu naknadu, a trošak predvidjeti u programu održavanja. Važno je istaknuti da iznos naknade određuju isključivo sami suvlasnici, a ne upravitelj stambene zgrade. Budući da je njezina visina određena Međuvlasničkim ugovorom, u njemu se točno može vidjeti prima li predstavnik suvlasnika naknadu i kolika je.

Kao što je već ranije pojašnjeno, predstavnika biraju isključivo suvlasnici zgrade, te imaju pravo kontrolirati njegov rad ili ga, u krajnjem slučaju, smijeniti. Važno je reći da upravitelj u tom dijelu nema nikakvih ovlasti.

Zajednica suvlasnika

Donošenjem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pojavio se i pojam suvlasnici, odnosno suvlasnička zajednica. Iako niz godina nakon početka primjenjivanja zakona neki ne prihvaćaju svoju obvezu u odnosu na druge u toj zajednici (zgradi), očito je da se samo tako može ostvariti kvalitetno zajedničko življenje. To znači da su dužni, osim za svoj posebni dio vlasništva (najčešće stan) brinuti se odgovorno i za nekretninu u cijelosti (i zajedničke dijelove i uređaje itd.). Ta briga nije samo na riječima, već ima svoju cijenu.

Pričuva je novčana osnovica kojom se praktički osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu. S pravnog stanovišta upravljanje i jest u prvom redu pravo suvlasnika u odlučivanju u svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno s ostalim suvlasnicima. Osnovne, svakodnevne odredbe ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika navedene su u Kućnom redu, a osnovni dokument o odnosima suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.

Uredbu o održavanju zgrada možete pronaći ovdje: