Zakon o upravljanju i održavanju zgrada: Sve o klimama, dizalima i izdašnim novčanim kaznama
Aktualna zakonodavna aktivnost nije sustavno riješila, već se samo dotakla pitanja upravljanja i održavanja zgrada. Naime, na ovaj sektor do danas se primjenjuju odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koje su inicijalno pripremljene za prijelazno razdoblje od 12 mjeseci, te za koje je ocjenjeno da su nedorečene i ne odgovaraju stvarnim situacijama. Što se najviše odnosi na novije pojave kratkoročnog najma stanova i najma stanova za radnike, kojima se utječe na kvalitetu života u zgradama, ali i na smanjenje raspoloživog stambenog fonda za primarnu ulogu, odnosno za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao temeljne ljudske potrebe. No, jasna regulacija ove problematike nije jedina novost. Pročešljali smo prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je upućen u saborsku proceduri i donosimo detaljno sve novosti koje očekuju vlasnike stanova u višestambenim zgradama.
Mamutica | Foto: Zeljko Anderlon screenshot/YouTube
Pozadina donošenja Zakona o upravljanju i održavanju zgrada činjenica je da je ovaj sektor gotovo 20 godina reguliran nedostatnim djelićima drugih propisa, a najviše Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te pripadajućom Uredbom o održavanju zgrada. Posljedica takvog stanja je teško i neučinkovito upravljanje zgradama što pak ima brojne posljedice među kojim se ističe onemogućeno ispunjavanje obveza vlasnika zgrada na njihovom održavanju u skladu s propisima o gradnji.
Kao i otežano otežano održavanje kućnog reda, odnosno upravljanja režimima stambenih i drugih funkcija u zgradama i pripadajućim dijelovima. Spominje se neispunjavanje, odnosno djelomično ili teško ispunjavanje obveza prema javnopravnim subjektima i drugim osobama. Kao i otežano, odnosno onemogućeno sudjelovanja u društvenim (domaćim i europskim) akcijama poboljšanja tehničke i druge kvalitete zgrada koje su često subvencionirane.
Kao polazišna točka za izradu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada uzeta je potreba definiranja zajedničkih dijelova zgrade, minimalnog iznosa i načina plaćanja zajedničke pričuve, nužnost održavanja zajedničkih dijelova zgrade, propisivanje načina upravljanja zgradom, osnovni sadržaj ugovora o upravljanju zgradom te prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika i suvlasnika.
Subvencije za ugradnju dizala
Zakonom se država obvezuje iz državnog proračuna sufinancirati ugradnju dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade. Za sufinanciranje moći će se aplicirati ako se zadovoljava 5 uvjeta.
Osnovni uvjet je da suvlasnici fizičke osobe u vlasništvu imaju više od 50% suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige. Također, zgrade moraju imati najmanje tri kata ili u njima mora stanovati suvlasnik, odnosno član kućanstva suvlasnika, koji je osoba s invaliditetom s najmanje 80% tjelesnim oštećenjem na donjim ekstremitetima ili osoba III. ili IV. stupanja funkcionalnog oštećenja koje se odnosi na tjelesno oštećenje.
Da bi dobili subvenciju suvlasnici će morati imati izrađen je glavni projekt ugradnje dizala ili uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe sukladno propisima o gradnji, te odluku o ugradnji moraju usvojiti natpolovičnom većinom suvlasnika. Također, morat će imati i osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima.
Republika Hrvatska će svakoj zgradi sufinancirati jednu trećinu ukupnih troškova ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade. Za ovaj trošak predviđeno je 10 milijuna eura za dvije godine, odnosno po 5 milijuna eura u 2025. i 2026. godini.
Dizalo, ilustracija | foto: Unsplash
Uređenje pročelja od kulturnog značaja
Na temelju novog Zakona država i jedinica lokalne samouprave sufinancirat će i po jednu trećinu troškova za uređenje pročelja stambenih i stambeno-poslovnih zgrada koje se nalaze unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova, ako se na taj potez odluči natpolovična većina suvlasnika. Da bi dobili subvenciju suvlasnici će u trenutku podnošenja zahtjeva morati imati izrađen glavni projekt uređenja pročelja sukladno propisima o gradnji i osigurana financijska sredstva prema udjelu zajednice suvlasnika u ukupnim troškovima uređenja pročelja.
Ističe se kako za sufinanciranje uređenja pročelja nije moguće procijeniti fiskalni učinak budući da je u tijeku prikupljanje i analiza podataka o zgradama za obnovu pročelja. Fiskalni učinak će se utvrditi prilikom izrade Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade. Predviđeno je da će se navedeni program realizirati kroz višegodišnje vremensko razdoblje.
Minimalna pričuva i osiguranje
Zakon jasno definira i plaćanje pričuve iznos koje se obračunava prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka, odnosno udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. Minimalni iznos zajedničke pričuve po metru kvadratnom vrijednosne površine stana godišnje iznosio bi 0,54% etalonske cijene građenja koju će redovno objavljivati Ministarstvo.
Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti da pojedini poslovni prostori koji se koriste za obavljanje poslovne djelatnosti plaćaju pričuvu najviše u dvostrukom iznosu. Dok su suvlasnici koji stan koriste za kratkoročni najam i/ili najam za radnike dužni plaćati pričuvu dvostruko.
Kad je riječ o obaveznim financijskim izdatcima, treba spomenuti da novi Zakon suvlasnike obvezuje putem upravitelja osigurati zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi kao i od odgovornosti za štetu prema trećim osobama.
Zabranjeni građevinski zahvati
Kada su u pitanju temeljeni zahtjevi za građevinu i naknadni radovi na zajedničkim dijelovima, Zakon donosi jasne zabrane za neke građevinske zahvate koji suvlasnici pod normalno rade desetljećima. Tako se u zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine i u zgradama koje su građene bez armirano-betonskih vertikalnih i horizontalnih serklaža ne smiju izvoditi prorezi za instalacije u zidovima i ugradnja instalacijskih ormarića za sve vrste instalacija u nosivim zidovima zidanih zgrada.
Na izgrađenim zgradama ne smiju se izvoditi radovi nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa. Na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada ne smiju se postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije, te antenske sustave. Uz napomenu da se navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine.
klime na pročelju zgrade | foto: Freepik
Unificirani kućni red
Novost koja se u mnogim zgradama željno očekuje je definiranje kućnog reda i propisivanje sankcija za njegovo ne pridržavanje. Kućni red bit će unificiran, odnosno Opće odredbe kućnoga reda u zgradama propisat će ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo pravilnikom.
Opće odredbe će propisivati uredno korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dozvoljenu razina buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, vremensko razdoblje kućnog mira kao i odstupanja u ograničenim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove, a sve kako bi se stanarima omogućio mir i sigurno stanovanje.
Uz dodatak da suvlasnici zgrade mogu natpolovičnom većinom donijeti posebne odredbe kućnoga reda u okviru redovite uprave. One ne mogu odstupati od općih odredbi i važećih propisa.
Kratkoročni najam
Zakonom se kratkoročni najam stana definira kao najam stana koji služi za privremeni smještaj osoba na razdoblje kraće od 30 dana. Vlasniku stana koji namjerava koristiti stan za kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna je prethodna pisana suglasnost kvalificirane većine suvlasnika uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom.
Novčanom kaznom u iznosu od 2.000 do 10.000 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici koji bez suglasnosti kvalificirane većine suvlasnika za kratkoročni najam stanova i/ili najam stanova za radnike iznajme stan.
Kraj samovolji pojedinaca
U slučaju da je zajednica suvlasnika donijela važeću odluku o prijavi na program sufinanciranja za održavanje, obnovu ili unaprjeđenje svojstava zgrade, a pojedini suvlasnik svojim nečinjenjem onemogućava prikupljanje nužne dokumentacije potrebne za prijavu na taj program sufinanciranja, isti je odgovoran za štetu koja nastane zbog gubitka prava na sufinanciranje.
Kada pak jedan od suvlasnika onemogućava mirno održavanje sastanaka suvlasnika, natpolovična većina suvlasnika može donijeti odluku o prestanku pozivanja istoga na sastanke i tome prilagoditi način pozivanja na sastanak suvlasnika. Prema potrebi natpolovična većina suvlasnika može poduzeti i druge pravno dopustive mjere u svrhu održavanja mirnih sastanka i učinkovitog upravljanja zgradom.
Zanimljivo je i da Zakon otvara mogućnost policijske aktivnosti kada ponašanje nekog od suvlasnika prijeđe granicu. Tako, u slučaju da se na sastanku suvlasnika očekuje remećenje javnog reda i mira, policija će, na poziv predstavnika suvlasnika, u skladu sa zakonom kojim se uređuju ovlasti policije, svojim prisustvom omogućiti da ne dođe do remećenja javnog reda i mira i da se sastanak suvlasnika održi.
policijsko vozilo | Policijska uprava dubrovačko-neretvanska
Odgovornost predstavnika suvlasnika
Zakon jasno definira kako predstavnik suvlasnika ne odgovara za odluke suvlasnika donesene u skladu s odredbama ovoga Zakona. No i da se međuvlasničkim ugovorom može predvidjeti mogućnost da predstavnik suvlasnika, bez suglasnosti ostalih suvlasnika, svrhovito i namjenski raspolaže s iznosima do najviše 2.000 eura mjesečno. Kako ove dvije odrebe ‘stoje’ jedna nasuprot druge očekuje kako će izazvati kontroverze.
Međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti mjesečnu naknadu za rad i naknadu materijalnih troškova za predstavnika suvlasnika. Predstavnik suvlasnika koji prima naknadu za svoj rad, a grubo zanemaruje svoje obveze dužan je u zajedničku pričuvu uplatiti sredstva u iznosu od jedne do najviše 12 mjesečnih naknada koje je primio za rad i može biti opozvan.
No, dobro je znati da, sko bi šteta nastala nemarom predstavnika suvlasnika bila većeg iznosa od onog koji se može naplatiti suvlasnici mogu pokrenuti i druge pravne mehanizme za naknadu štete od predstavnika suvlasnika.
Upravljanje zgradom
Investitor novo izgrađene zgrade obvezan je poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade u roku od 30 dana od dana pravomoćnosti uporabne dozvole, osim u slučajevima kada nakon izgradnje investitor ostane jedini vlasnik. Za radove i druge poslove na održavanju zgrade čija je vrijednosti veća od 2.500 eura upravitelj zgrade je obvezan zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude.
U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan ovim Zakonom, prinudnog upravitelja zgrade u roku od šest mjeseci od saznanja imenovat će rješenjem gradonačelnik grada, odnosno općinski načelnik, na čijem području se zgrada nalazi. Važno je i spomenuti da u slučaju stečaja ili ovrhe protiv upravitelja, sredstva koja su na računu zgrade nisu predmet stečajne mase i na njima se ne može provesti ovrha.
stambena zgrada, Ferenšćica | foto: Bauštela.hr
Registar zajednice suvlasnika
Zakon u praksu uvodi ‘zajednicu suvlasnika’ kao novu pravnu osobu što bi trebalo procesno pojednostaviti postupanje u svim odnosima prema trećima i unutar zajednice suvlasnika. Registar zajednice suvlasnika vodit će Državna geodetska uprava koja već ima iskustva u vođenju takvih registara, s obzirom na to da već vodi Registar zgrada.
Registar zajednice suvlasnika sadržavat će podatke o adresi zgrade odnosno funkcionalne cjeline zgrade za koju se zahtjev podnosi, podatke o vlasnicima posebnih dijelova zgrade koji čine zajednicu suvlasnika i podatke o površini svakog posebnog dijela zgrade kako se vode u evidencijama upravitelja te pojednostavljeni shematski prikaz. Svaki promjenu ovih podataka upravitelj zgrade dužan je prijaviti u roku od osam dana od dana saznanja za nastale promjena.
Registar će biti povezan s drugim postojećim registrima te će uključivati podatke preuzete iz postojećih registara kao što je Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra zemljišne. Isto tako, Registar će biti povezan i sa Središnjim registrom stanovništva. Ujedno će se podaci iz Registra zajednice suvlasnika moći koristiti i za druge potrebe primjerice u slučaju elementarnih nepogode, za potrebe Ministarstva unutarnjih poslova kao i vatrogasnih intervencija.
Novčane kazne
Ono što će sigurno najviše veseliti suvlasnike stambenih zgrada je činjenica da zakon previđa specificirane novčane kazne. Uz napomenu kako se nadzor nad provedbom zakona ovlast je koja se dodjeljuje komunalnim redarima.
Tako, su za kršenje dužnosti upravitelja pravne osobe predviđene kazne od 700 do 5.500 eura, a za fizičke osobe u ovom svojstvu 350 do 2.750 eura. Za prekršaje suvlasnika predviđene su novčane kazne od 400 do 5.500 eura.
Novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 do 5.500,00 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnik ako na izgrađenim zgradama izvede radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa ili na uličnim pročeljima izgrađenih zgrada postavi uređaje za hlađenje, grijanje i obnovljive izvore energije odnosno antenske sustave. Za ove slučajeve previđene su novčane kazne i za izvođače radove, i to u rasponu od 5.500 do 10.000 eura za pravnu osobu, odnosno 1.000 do 5.500 eura za odgovornu osobu u pravnoj osobi.
Novčanom kaznom u iznosu od 1.000 do 2.000 eura kaznit će se za prekršaj suvlasnici koji ne osiguraju zgradu.
Foto: bauštela.hr
Stiže i porez na nekretnine, doznajte ovdje detalje.
