EU objavila upozorenje o slomu tržišta nekretnina u Hrvatskoj, Možemo komentirali situaciju
Europski odbor za sistemske rizike (ESRB) objavio je u petak pet upozorenja i dvije preporuke o mogućim ranjivostima tržišta nekretnina. Upozorenja su upućena nadležnim ministrima pet zemalja članica EU, od kojih je jedna i Hrvatska. Ostale zemlje s popisa su Lihtenšajn, Mađarska, Slovačka i Bugarska.
Kontrast novogradnje na Jaruščici i Jugomontovih zgrada iz 60-ih; foto: David Mandić | baustela.hr
Tih pet zemalja, među kojima je Hrvatska, dobili su upozorenja, no dvije preporuke poslane su Njemačkoj i Austriji koje su dobile upozorenja već 2016. i 2019. godine. Ove godine dobile su preporuku jer ranjivost tržišta nekretnina do potpunog sloma nije riješena u cijelosti. Vlasti u Njemačkoj i Austriji najavile su riješavanje problema u sektoru nekretnina.
– Rizici financijske stabilnosti vezani uz stambene nekretnine nastavili su rasti u kontekstu makroekonomskih rizika povezanih s pandemijom koronavirusa i kontinuirane snažne dinamike tržišta nekretnina, stambenih kredita i zaduženosti kućanstava. Ključne ranjivosti istaknute u procjeni ESRB-a su srednjoročne prirode i odnose se na brzi rast cijena nekretnina i moguću precijenjenost stambenih nekretnina, razinu i dinamiku zaduženosti stanovništva, rast stambenih kredita te znakove popuštanja standarda kreditiranja, napisali su iz ESRB u upozorenjima za 5 zemalja.
Dva potresa imala su utjecaj na sektor
– Nakon dužeg perioda korekcija i prigušenog rasta, realni rast cijena nekretnina porastao je na 8%. Prema procjenama Hrvatske narodne banke, cijene nekretnina sve više odstupaju od svojih dugoročnih osnova. Na to utječu brojni čimbenici potražnje i ponude. Prvo, u nekim regijama značajan dio potražnje za stambenim prostorima dolazi od stranaca (oko 10% ukupno). Dok je ukupna transakcijska aktivnost bila niža nakon izbijanja pandemije covid-19, udio stranih kupaca ostao je na razini prije krize.
Drugo, Hrvatska je pretrpjela dva potresa 2020. godine, oba su pogodila zagrebačku regiju i dovela do oštećenja nekretnina. Ovi događaji su otkrili neke nedostatke u kvaliteti standarda stanova građenih prije 1960-ih. Kao rezultat toga manji broj stanova bio je oglašavan za prodaju, što potencijalno dovodi do veće opće razine cijena. Istovremeno postupna sanacija oštećenih stambenih objekata, čiji je trošak procijenjen na 23% bruto domaćeg proizvoda (BDP) u 2020., mogao bi povećati cijene kuća kroz veću građevinsku aktivnost.
Konačno, vlada Hrvatske je 2020. produžila shemu stambenih subvencija koja je na snazi od kraja 2017. i osigurava više stope subvencija u manje razvijenim regijama za kupnju prve nekretnine”, objašnjavaju u upozorenju.
APN krediti povečali potražnju
Iako se samo otprilike polovica stambenih transakcija financira putem kredita, navodi ESRB, realni rast hipotekarnih kredita ubrzan je u drugoj polovici 2019., a posebno tijekom 2020. U prosjeku je iznosio približno 7.5% između siječnja i kolovoza 2021.
– Do neke mjere ovu dinamiku potaknuo je državni sustav stambenih subvencija, s povećanjem udjela subvencioniranih kredita od 18% u 2019. do 35% u 2020. Mnogi novi zajmovi bili su krediti subvencionirani od države. Osim toga, u prvoj polovici 2021. u slučaju nekih novih kredita dospijeće je premašivalo 30 godina. U lipnju 2021. udio hipotekarnih kredita predstavljao je oko 12% tržišta nekretnina u Hrvatskoj.
– Istodobno je zaduženost kućanstava u Hrvatskoj relativno niska u usporedbi s drugim zemljama Unije. Tijekom 2020. krediti stanovništvu su realno porasli, ali po nižim stopama nego krediti za stanove. To je bio rezultat pada općeg povjerenja potrošača, dok su vladine sheme subvencija za stanove zadržale visoku razinu potrage za nekretninama.
– Prilikom aktiviranja svih mjera za rješavanje identificiranih ranjivosti, njihova kalibracija i postupno uvođenje treba imat će utjecaj na poziciju Hrvatske u nadolazećim gospodarskim i financijskim ciklusima i sve potencijalne implikacije s dodatnim troškovima, zaključili su iz EU.
Možemo komentira tržište nekretninama u Zagrebu
Vladajuća politička platforma u Zagrebu, Možemo, komentirala je na svom Facebook profilu situaciju oko zagrebačkog tržišta nekretninama.
– Već godinama kritiziramo Vladinu mjeru APN-ova subvencioniranja stambenih kredita i upozoravamo da je ova mjera ne samo nedostupna velikom broju ljudi koji rade prekarno i nisu kreditno sposobni, već i znatno diže cijene nekretnina. Sada je to potvrdila i Europska unija, odnosno Europski odbor za sistemski rizik, u ozbiljnom upozorenju Republici Hrvatskoj, po kojem slabosti i problemi tržišta nekretnina u Hrvatskoj – od kojih je jedna i državno subvencioniranje stambenih kredita i posljedični rast cijena nekretnina i zaduženosti – predstavljaju „sistemski rizik za financijsku stabilnost“ te imaju „potencijal za ozbiljne negativne posljedice na gospodarstvo.“
