Pored vaše kuće se gradi zgrada? Evo kako zaštititi svoju nekretninu od štete i prljavštine

Gradnja u neposrednoj blizini kuća i stambenih zgrada sve je češća, a sa sobom donosi niz problema za susjede, od buke i prašine do ozbiljnih oštećenja imovine. Kada zbog radova nastanu pukotine, prodor vode ili druga šteta, građani često nisu sigurni kome se obratiti i koja prava imaju. Zakon propisuje jasna pravila o dopuštenim i nedopuštenim smetnjama te odgovornosti investitora i izvođača radova. Posebno je važno pitanje ima li vlasnik nekretnine policu osiguranja, jer ona može znatno ubrzati sanaciju štete. U suprotnom, naknada se može potraživati pravnim putem od odgovornih za izvođenje radova. Kako se zaštititi doznajemo od odvjetnice Blaženke Musulin iz odvjetničkog društva Musulin i suradnici.

Kada je gradilište uz obiteljsku kuću ili stambenu zgradu, život stanara u susjedstvu često se znatno mijenja. Buka građevinskih strojeva, vibracije i radovi u ranim jutarnjim satima mogu narušiti mir i kvalitetu stanovanja. Uz to, česte su situacije zatvaranja ili sužavanja prometnica, što otežava pristup nekretninama i svakodnevno kretanje.

Dodatno, na cestama i nogostupima često se pojavljuju blato, prašina i šljunak koje vozila raznose s gradilišta. Zaštitne ograde mogu ograničiti kretanje pješaka ili ih prisiliti na obilazak. Iako je dio tih smetnji neizbježan, zakon jasno propisuje granice do kojih susjedi moraju trpjeti gradnju. Kada se te granice prijeđu i smetnje postanu prekomjerne, građani imaju pravo reagirati i zaštititi svoje interese. Kako to učiniti doznajemo od odvjetnice Blaženke Musulin iz odvjetničkog društva Musulin i suradnici.

Što se sve smatra štetom

Osim svakodnevnih smetnji, ozbiljniji problem nastaje kada zbog radova dođe do stvarne štete na susjednoj nekretnini. To mogu biti oštećenja ograde ili zidova, slijeganje tla, prodor vode u podrum ili stan, ali i prskanje betona po prozorima i fasadi. Štetom se ne smatra samo fizičko oštećenje objekta, već i troškovi sanacije, čišćenja i popravaka.

– U praksi su česte situacije u kojima zbog vlage i neadekvatnih uvjeta stanovanja zakupoprimci raskidaju ugovor o najmu. Tada vlasnik trpi i financijski gubitak jer ostaje bez očekivane najamnine, što se pravno smatra izmaklom dobiti. Sve te posljedice mogu predstavljati osnovu za naknadu štete. Važno je reagirati pravodobno kako bi se šteta dokumentirala i spriječilo njezino daljnje širenje, objašnjava odvjetnica Musulin.

Imisije i zakonska zaštita susjeda

Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uređeni su odnosi među susjedima i pojam tzv. imisija. Imisije su različiti utjecaji s jedne nekretnine na drugu, poput buke, prašine, vibracija, dima ili tekućina. Zakon razlikuje dopuštene i nedopuštene imisije, pri čemu su one prekomjerne uvijek zabranjene.

– Čak i kada se radovi izvode uz potrebne dozvole, susjedi imaju pravo tražiti zaštitu ako smetnje prelaze uobičajenu mjeru. Posebno je važno znati da prirodno otjecanje oborinskih voda ne spada u štetne imisije, ali otpadne vode ili umjetno preusmjeravanje vode itekako mogu biti problem. U slučaju prekomjernih imisija moguće je tražiti naknadu štete, ali i poduzimanje mjera kojima bi se smetnje smanjile ili uklonile. Zakon tako nastoji uspostaviti ravnotežu između prava na gradnju i prava na mirno korištenje vlastite nekretnine, objašnjava odvjetnica.

Dokazivanje štete, odgovornost investitora i izvođača

Kada do štete dođe, ključno je osigurati dokaze o njezinu nastanku i opsegu, kaže naša sugovornica. To se najčešće radi očevidom na licu mjesta i angažiranjem sudskog vještaka za graditeljstvo, koji izrađuje nalaz i mišljenje o uzrocima štete. Takav stručni dokument često je presudan u daljnjem postupku naplate.

Prema Zakonu o obveznim odnosima, za štetu nastalu trećim osobama solidarno odgovaraju i naručitelj i izvođač radova.

– To znači da se oštećeni može obratiti bilo kojem od njih, bez potrebe da utvrđuje tko je točno pogriješio. Odgovornost se temelji na činjenici da je šteta nastala u vezi s izvođenjem radova. Cilj naknade je da se oštećenik dovede u položaj u kojem bi bio da štete nije bilo. U praksi to može uključivati troškove popravaka, čišćenja, ali i izgubljene prihode, objašnjava Musulin.

Brži put do sanacije

U svim navedenim situacijama važno je razlikovati ima li vlasnik nekretnine sklopljenu policu osiguranja ili ne. Ako postoji važeća polica osiguranja imovine ili kućanstva, sanacija štete često je jednostavnija i brža. U slučaju prodora vode, oštećenja zidova ili unutarnje opreme, vlasnik može prijaviti štetu osiguravatelju i zatražiti isplatu prema uvjetima police.

Takve police najčešće pokrivaju rizike poput požara, oluje, potresa, loma instalacija i drugih iznenadnih događaja. Opći i posebni uvjeti osiguranja sastavni su dio ugovora i u njima je jasno navedeno što je pokriveno. Osigurani slučaj mora biti budući i neizvjestan događaj, neovisan o volji osiguranika. To znači da se ne može osigurati šteta koja je već nastala ili je bila u tijeku u trenutku sklapanja police.

Ograničenja osiguranja

Polica osiguranja ipak ne pokriva sve moguće situacije, što građani često saznaju tek kada dođe do problema. Općim uvjetima jasno su isključene štete nastale, primjerice, uslijed rata, nemira ili političkog nasilja. Posebno je važno pitanje osiguranja od poplave, bujice i visoke vode, koje se mora ugovoriti prije nego što je osigurani slučaj nastao.

Ako je šteta već bila kontinuirana ili izvjesna, ugovor o osiguranju može biti ništav i osiguravatelj nije dužan isplatiti naknadu. Osiguranik je također dužan poduzeti razumne mjere kako bi spriječio nastanak štete ili smanjio njezine posljedice.

– To znači da se ne smije pasivno promatrati štetni događaj. Pravodobno sklopljena i dobro ugovorena polica može biti ključna zaštita imovine u urbanim sredinama gdje su gradilišta sve češća, upozorava odvjetnica.

Kada police osiguranja nema

U situacijama kada vlasnik nema policu osiguranja ili šteta nije obuhvaćena osiguranjem, i dalje postoji pravna zaštita. Tada se naknada štete potražuje od onih koji su štetu prouzročili, najčešće investitora ili izvođača radova.

Postupak započinje utvrđivanjem činjenica i opsega štete, često uz pomoć sudskog vještaka. Na temelju tog nalaza može se pokušati mirno rješenje, a ako ono izostane, i sudski postupak. Zakon predviđa i naknadu obične štete i izmakle koristi, poput izgubljene najamnine.

– Cilj takve naknade je potpuna obnova imovinskog stanja oštećenog. Iako je taj put često dugotrajniji, važno je znati da zakon štiti građane. U kombinaciji s preventivnim osiguranjem, to predstavlja najbolji način zaštite od posljedica gradnje u neposrednom susjedstvu, zaključuje odvjetnica.