Velika analiza kupoprodaje nekretnina: U Balama kvadrat stana 4.264, a u Dardi i na Plitvicama ispod 500 eura

A- A+

9. rujna 2024.

Nekretnine

Ivana Solar

A- A+

Da je u Hrvatskoj veliki nesrazmjer cijena kvadrata stanova i obiteljskih kuća znaju već i ptice na grani, ali nova analiza kupoprodaje ukazuje kako se u 2023. godine jaz između priuštivosti kvadrata za građane na Jadranu i u Zagrebu, u odnosu na istok zemlje i Gorski kotar, dodatno produbio. Kupiti stan ili kuću na hrvatskom otoku za prosječnu obitelj danas je stvarno utopija, dok se to u Baranji i Vukovaru može već ispod 500 eura za kvadrat.

stambeno kreditiranje | foto: Freepik

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, u suradnji s Ekonomskim institutom Zagreb, objavilo je publikaciju Pregled tržišta nekretnina 2023. Publikacija je predstavljena u Novinarskom domu, u sklopu istoimenog skupa.

Pregled tržišta nekretnina 2023. sadrži podatke o stanju na tržištu nekretnina u 2023. godini kao i godišnja promjena odabranih pokazatelja u odnosu na 2022. godinu, i to na razini cjelokupne zemlje, županija, pojedinih jedinica lokalne samouprave (JLS), a za Grad Zagreb i na razini katastarske općine.

Skromni broja kupoprodaja

Na tržištu nekretnina u 2023. godini ostvarena je 116.961 kupoprodaja, što u odnosu na 2022. godinu predstavlja skromni rast od 0,2 posto. Usporedbe radi, u 2022. godini ostvaren je međugodišnji pad broja kupoprodaja za 12,9 posto, dok je u 2021. ostvaren međugodišnji rast od 30 posto.

Za razliku od 2022. godine kada se najveći broj kupoprodaja odnosio na kupoprodaje stanova/apartmana (29.952, odnosno 25,7 posto ukupnog broja kupoprodaja), u 2023. godini najveći dio kupoprodaja čine kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta. Tako je 2023. ostvareno 32.240 kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta koje su činile više od četvrtine (27,6 posto) ukupnog broja kupoprodaja hrvatskog tržišta nekretnina te godine.

Zatim slijede kupoprodaje stanova/apartmana, njih 25.932 (22,2 posto ukupnog broja kupoprodaja) te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno 23.728 (20,3 posto ukupno ostvarenih kupoprodaja). Kupoprodaja obiteljskih kuća zabilježeno je 14.285, što je činilo 12,2 posto ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2023. godine.

Prosječna vrijednost nekretnine 77.079 eura

Prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2023. godini iznosila je 77.079 eura, dok je godinu dana ranije iznosila 72.705 eura. Gledano u odnosu na ostvareni bruto domaći proizvod (BDP) kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 12 posto BDP-a 2023. godine. Za usporedbu, taj je udio 2022. godine iznosio 13, a 2021. godine 14 posto.

Prema broju kupoprodaja izdvaja se Grad Zagreb, iza kojeg slijede urbana središta u priobalju poput Zadra, Splita i Rijeke, dok se u kontinentalnom dijelu zemlje ističu Karlovac i Osijek. U ovim gradovima učestalije su kupoprodaje stanova/apartmana. Kupoprodaje građevinskog zemljišta učestalije su u priobalnom pojasu izvan većih naselja, na otocima i zaobalju, dok kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta prevladavaju u ostatku Hrvatske.

Ilustracija, foto: Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine

Najskuplji stanovi u Balama

Najvišu medijalnu cijenu stana/apartmana, iznad 4.000 eura po kvadratu bilježe Bale sa 4.264 eura. Zatim, s medijalnom cijenom stanova/apartmana iznad 3.000 eura po kvadratu slijede Punat (3.427 eura), Omišalj (3.149 eura), Rovinj (3.120 eura) i Malinska-Dubašnica (3.017 eura). Nakon njih slijede Opatija, Dubrovnik, Split, Župa Dubrovačka, Lovran, Baška, Umag, Dobrinj, Hvar i Krk, koji postižu medijalne cijene stanova/apartmana iznad 2.500 eura za kvadrat.

Grad Zagreb se s medijalnom cijenom stana/apartmana po kvadratu od 2.299 eura smjestio u grupu od 41 JLS-a u kojima se medijalna cijena stana/apartmana kreće u rasponu od 2.001 do 2.500 eura za kvadrat.

Pored Grada Zagreba i Samobora koji su jedini smješteni u kontinentalnom dijelu zemlje, preostalih 39 JLS-ova ove grupe obuhvaća 31 priobalni i 8 otočnih JLS-ova. Pritom su najviše medijalne cijene prodanih stanova/apartmana po m2 zabilježene u Kostreni (2.443 eura), Preku (2.414 eura), Primoštenu (2.412 eura) i Podstrani (2.401 euro), dok su najniže medijalne cijene prodanih stanova/apartmana po m2 zabilježene u općini Vrsi (2.007 eura) i gradu Malom Lošinju (2.010 eura).

U 85 JLS-ova medijalne cijene prodanih stanova/apartmana kretale su se između 1.001 i 2.000 eura za kvadrat. I u ovom cjenovnom razredu većina JLS-ova, njih 54, smještena je u priobalnom području i na otocima, dok se preostala 31 jedinica nalazi u kontinentalnom dijelu zemlje. Medijalne cijene stanova/apartmana u rasponu od 500 do 1.000 eura po m2 zabilježene su u 28 JLS-ova, od kojih se većina, njih 21, nalazi u kontinentalnim županijama.

Medijalne cijene stanova/apartmana do 500 eura po m2 zabilježene su u svega 5 JLS-ova. U općinama Darda i Đurđenovac u Osječko-baranjskoj županiji, Plitvička Jezera i Perušić u Ličko-senjskoj županiji te u gradu Vukovaru u Vukovarsko-srijemskoj županiji.

Bale | foto: TZ Bale

Najskuplje kuće na Cresu

Kada je riječ o obiteljskim kućama, znatno više cijene prilikom kupoprodaje postižu se u gradovima i općinama na prostoru obalnih županija. S najvišom medijalnom cijenom iznad 2.000 eura po m2 izdvaja se Cres (2.172 eura po m2). Medijalna cijena kuća iznad 1.500 eura po m2 postignuta je i u Puntu (1.608 eura po m2), Makarskoj (1.554 eura po m2) i Motovunu (1.528 eura po m2).

Medijalne cijene obiteljskih kuća u rasponu od 1.001 do 1.500 eura po m2 zabilježene su u 16 JLS-ova: Baška (1.491 euro po m2), Mali Lošinj (1.376 eura po m2), Bale (1.355 eura po m2), Šolta (1.237 eura po m2), Tribunj (1.225 eura po m2), Malinska-Dubašnica (1.217 eura po m2), Podgora (1.203 eura po m2), Omišalj (1.192 eura po m2), Novalja (1.188 eura po m2), Split (1.167 eura po m2), Rogoznica (1.152 eura po m2), Primošten (1.125 eura po m2), Baška Voda (1.123 eura po m2), Dubrovnik (1.075 eura po m2), Krk (1.039 eura po m2) i Dugi Rat (1.028 eura po m2).

Nadalje, od ukupno 67 gradova i općina koliko ih se nalazi u razredu medijalne cijene kuća od 501 do 1.000 eura po m2, svega su tri grada smještena u kontinentalnom dijelu zemlje. Cijene od 201 do 500 eura po m2 postižu se u 47 JLS-ova, od čega je čak njih 38 smješteno u obalnom i priobalnom dijelu zemlje, dok u kategoriju medijalne cijene kuća po m2 do 200 eura ulazi 165 JLS-ova, uglavnom smještenih u kontinentalnim i ruralnim dijelovima zemlje.

U priobalju najmanja priuštivost stana

Analizom je utvrđeno i da je najmanja priuštivost stana/apartmana u priobalnom dijelu zemlje. Tako, vrijednosti indeksa priuštivosti veće od 30 posto, koje ukazuju da je za jedan m2 stana/apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježi 15 JLS-ova: Baška Voda, Rovinj, Hvar, Gradac, Baška, Murter-Kornati, Malinska-Dubašnica, Krk, Novalja, Dubrovnik, Vrbnik, Bol, Funtana, Okrug i Vrsar.

S druge pak strane, najpriuštiviji stanovi su u Vukovaru, u kojem je indeks priuštivosti iznosio 2,0, te zatim u Strahonincu, Đurđevcu, Brdovcu, Vrbovskom, Čabru, Pakracu, Belom Manastiru, Bistri, Kninu, Đurđenovcu i Dardi. U 20 JLS-ova koje bilježe

Grad Zagreb bilježi vrijednost indeksa priuštivosti od 17,1, a njegovi stanovnici su za prosječan godišnji neto dohodak mogli kupiti 5,9 kvadrat stambenog prostora.