Nema više 'sin mi se ženi pa izađi iz stana', ali zato su najmoprimci s djecom u velikom problemu

Predstavljeni su detalji novog Zakona o najmu stanova. Novosti za najmodavce i najmoprimce je puno, a najvažnije su fokusirane na pravu zaštitu obje strane. Kao najvažniji segment propisa ističe se uvođenje obveze solemnizacije ugovora kod javnog bilježnika čime će se dvostruko brže rješavati mogući sporovi.

Naime, kako objašnjavaju iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, novim Zakonom o najmu stanova svaki novi ugovor o najmu trebat će biti sastavljen kao javnobilježnički akt i solemniziran kod javnog bilježnika što omogućuje ovrhe bez prethodnog dugotrajnog parničnog postupka radi iseljenja ili naplate. Rezultat ove reforme, rekao je ministar Bačić, bit će manji pritisak na sudove i dvostruko brže rješavanje problema nego dosad.

- Mi ćemo kroz solemnizaciju moći u svakom trenutku kao država imati točne podatke o raspoloživom broju stanova koji su u dugoročnom najmu, istaknuo je Bačić.

Kod useljena polog

Zakonom su jasno definirane obaveze i prava obje strane. Najmodavac mora predati stan u stanju pogodnom za ugovorenu uporabu, održavati stan funkcionalnim, odgovarati za stvarne i pravne nedostatke te omogućiti izvođenje potrebnih popravaka. Najmoprimac mora redovito plaćati najamninu i ugovorene režijske troškove. Stan je dužan koristiti pažljivo i u skladu s ugovorom, snositi troškove sitnih popravaka i redovne uporabe te prijaviti uočene nedostatke.

Dodatno, pri predaji, ugovorne strane dužne su sastaviti zapisnik o primopredaji stana, koji uz opis stanja stana mora sadržavati stanje svih brojila te fotografije svake prostorije. Sve kako bi u slučaju sporova u najmu postojali konkretni dokazi u kakvom je stanju bila nekretnina kod ugovaranja.

Ističe se i kako, ako ugovorom nije drukčije određeno, najmodavac može pregledati stan dva puta godišnje uz prethodnu najavu. Dok bi najmoprimac bi pri useljenju plaćao polog u visini jedne mjesečne najamnine.

Euri | Foto: Canva

Otkaz ugovora

Novosti je puno i kada je u pitanju reguliranje otkaza ugovora o najmu. Tako, najmoprimac ima pravo otkazati ugovor o najmu bez obveze navođenja razloga, a zakonski otkazni rok iznosi 60 dana.

Najmodavac može otkazati ugovor o najmu zbog povrede ugovornih ili zakonskih obveza najmoprimca, primjerice neplaćanja najma ili režija, veće štete u stanu, kršenje kućnog reda i slično. Prije otkaza dužan je najmoprimcu uputiti pisanu opomenu i ostaviti primjeren rok za otklanjanje povrede ugovora. Rok za otklanjanje povrede iznosi 15 dana, a ako najmoprimac u tom roku ne otkloni povredu, rok za iseljenje ne može biti kraći od daljnjih 30 dana.

Ugovor se može otkazati i bez krivnje najmoprimca. Minimalni rokovi za iseljenje u tom slučaju iznosi 6 mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od 5 godina. Ako u stanu živi dijete, rok za iseljenje produljuje se za dodatnih 6 mjeseci. Može se ugovoriti i kraći rok za iseljenje, ali on ne može biti kraći od 3 mjeseca.

Ove su odredbe odmah nakon predstavljanja izazvale salvu negodovanja. Ističe se kako se njima ne štite obitelji s djecom, već posve suprotno. Sada će doći do stana biti još teže jer se nitko ne želi dovesti u rizik da ne može raspolagati s nekretninom u svom vlasništvu tako dugo.

Dizanje cijene najma

Tijekom trajanja ugovora, najamnina bi se mogla povećati najviše jednom u godinu dana, ali se najmoprimca o tome treba obavijestiti barem 30 dana ranije. Cijena najma može rasti najviše za postotak rasta cijena stambenih objekata u prethodnoj godini prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS). Odredba ugovora kojom bi se omogućilo češće ili veće povećanje bila bi ništetna.

- To je jasna poruka najmoprimcima da najmodavac ne može, nakon ugovora koji je potpisao, koji je solemniziran i u kojem je utvrđena zajednički cijena visine najamnine, neovlašteno, svojevoljno taj ugovoreni bitni element mijenjati prema svom nahođenju, naglasio je Bačić.

Potpisivanje ugovora | Foto: Pixabay

Najamnina za stanove u vlasništvu države

Osnovica bi iznosila najmanje 7,725 eura po metru četvornom, a godišnje bi se usklađivala sa stopom inflacije koju objavljuje DZS. Ukupno najamnina i režije ne mogu prelaziti 30 posto prihoda najmoprimca.

- Za područje Grada Zagreba i za obalne općine i gradove ona se povećava za 1.2, pa onda je maksimalna najamnina 9,375 eura po metru četvornom, rekao je ministar.

Agencija za osiguranje radničkih tražbina

Jedna od najvećih novosti ovog zakona i prvi put se pojavljuje u Hrvatskoj, je uloga Agencije za osiguranje radničkih tražbina. Ona će skrbiti i brinuti da najmodavcu, ako najmoprimac ne izvršava svoje ugovorne obveze, isplaćuje njegova potraživanja, ali uz određene uvjete.

- Ugovor mora biti solemniziran, mora biti dostavljen agenciji. U tom slučaju se plaća godišnja članarina agenciji koja može biti maksimalno dva posto godišnjeg iznosa najamnine. Negdje od 40 do 150 eura godišnje i da je agenciji prilikom solemnizacije ugovora dana bianco zadužnica najmoprimca u iznosu od do 10.000 eura, naveo je ministar Bačić neke od uvjeta.

Prijedlog Zakona o najmu stanova prvi put uređuje opći zakonski okvir za socijalni i priuštivi najam stanova. U pravilu se takvi stanovi dodjeljuju putem javnog natječaja, na temelju unaprijed objavljenih kriterija, liste prvenstva i odluke nadležnog javnog tijela. Time se dosadašnjoj praksi gradova, općina i drugih javnih tijela daje jasna zakonska osnova.

stambena zgrada | foto: Magnific

Zaštićeni najmoprimci u javnim stanovima

Još ima otprilike 4.000 zaštićenih najmoprimaca koji su živjeli u stanovima u 'društvenom vlasništvu'. Republika Hrvatska preuzima obvezu posredovanja u prodaji tih stanova ako ih najmoprimci žele otkupiti.

Najamnina ne smije biti niža od dvostrukog iznosa minimalne zajedničke pričuve. Također, istaknuo je Bačić, ne smije biti viša od najamnine izračunate za državne stanove te se ograničava prema prihodima i imovini kućanstva (do 30 posto prihoda).