Koliko će najveći prometni projekti podići cijene kvadrata u Zagrebu? Ova dva kvarta bi mogla ‘eksplodirati’
Iako prometni kolapsi ‘guše’ Trešnjevku, ovo naselje ne prestaje intrigirati kupce dubokog džepa. U kvartu koji je konstantno poželjan cijene nekretnina toliko su skočile da si prosječan kupac stan ovdje više ne može priuštiti. Umjesto Trešnjevke, gledaju se naselja na rubu grada pa čak i u susjednoj županiji, no neizgrađenih zemljišta u Zagrebu i dalje ima. Puno slobodnih parcela je na Peščenici i između Dubrave i Sesveta. Evo kako stručnjaci vide omiljena i manje omiljena gradska naselja nakon realizacije tri mega prometna projekta.
Kako će najveći prometni projekti u Zagrebu utjecati na cijene nekretnina? | foto: Bauštela.hr/Canva
Zamišljate li Zagreb za pet ili deset godina i, ako da, kako izgleda? Koje trenutno neizgrađene zone imaju nova stambena naselja, ili pak nove poslovne zgrade? Jesu li kvadrati u novoizgrađenim zonama jeftiniji ili skuplji u odnosu na danas?
Na sva ova pitanja ne može se dati jednoznačan odgovor. No, jedno je sigurno – način širenja grada bit će uvjetovan ne samo time koje je zemljište dosad neizgrađeno, već i izgradnjom prometne infrastrukture.
Novi Zagreb na Sarajevskoj cesti upravo dobiva prvu novu tramvajsku zonu nakon puno godina, a može se očekivati da će uz tek izgrađenu prugu (gdje god bude moguće) početi nicati i stanovi. S novim stanovima i prugom, gore će ići i cijena kvadrata. Budući da bi trebali krenuti još neki mega prometni projekti u gradu, odabrali smo tri i obratili se agentima za nekretnine kako bismo ih upitali što će biti s cijenama kvadrata.
Tri top prometna projekta
Produžena Kolakova i Branimirova, tramvaj do kampusa na Borongaju preko proširene Vukovarske; ili pak Šarengradska s Jarunskim mostom. Koji od ova tri prometna mega projekta u Zagrebu će najviše preobraziti nekretninsku sliku grada i katapultirati cijene kvadrata?
Nismo htjeli nagađati, a kako odgovor ne ovisi o samo jednom faktoru – prometu, s ovim pitanjem javili smo se stručnjacima. Za razgovor o ovoj temi našli smo se s Dinom Bandom, inače vlasnikom agencije Maklen nekretnine, a odgovore smo dobili i od agenta Euroville, Andreja Vučkovića.
Kvart bez konkurencije
Razgovor s agentom nije mogao proći bez da se osvrnemo na trenutno stanje na tržištu. Vrijedi znati gdje stojimo prije nego se krene s predviđanjima. Banda je potvrdio da je od sve tri lokacije na kojima se spremaju veliki infrastrukturni projekti Trešnjevka daleko najpoželjnija. Dapače, izgleda da svi sanjaju o kvadratu-dva u tom kvartu, no stan ondje sve je manje priuštiv.
Novogradnja na Aveniji Dubrava iako ovo naselje tek treba doživjeti ‘boom’ | foto: Bauštela.hr
– U zadnjih par godina, cijene su jako narasle. Kupci iz Dalmacije notorno su voljeli ulagati u Trešnjevku, a sada se i to mijenja. Iako cijene kvadrata rastu u cijelom gradu, novogradnja na Trešnjevki sada je i po 6 ili 6 i pol tisuća eura. U odnosu na stanje prije dvije godine kada se kvadrat kretao između 4 i 4,5 tisuće eura, ovo je ogroman skok pa je i kvart zainteresiranima sve manje priuštiv, kaže Banda.
Više prostora za gradnju
Preostale dvije lokacije, dodaje, definitivno nisu toliko zanimljive, a ni skupe. Ipak, Borongaj i okolna zona u koju spadaju kvartovi kao što su Volovčica, Ferenščica i Vukomerec ‘u startu’ su više izgrađeni od prostora buduće produžene Kolakove.
Cifre kvadrata tu su niže, ali Peščenica je ipak skuplja od Dubrave i Sesveta. Treba imati na umu da VMD-ov projekt u Darwinovoj znatno podiže ljestvicu. Najzad, to je pokazao projekt Svetice Residence za koji su se kvadrati prodavali i po 5.500 eura, o čemu smo pisali ovdje. Naravno, tu su i dva Pionirova projekta, onaj u Lovinčićevoj gdje je gradnja skoro pa privedena kraju te u Čavićevoj gdje bi stanari posebno profitirali kada bi se izvela nova pruga.
Kompleks u Darwinovoj je top | Foto: VMD
Dubrava s druge strane, barem na ‘potezu’ predviđenog produžetka Kolakove ostaje prilično neizgrađena, odnosno manje iskorištena. Pritom je unatoč sadržajima i dobroj prometnoj povezanosti naselje generalno manje popularno u odnosu na druge dijelove grada.
– Otkad sam u ovom poslu, često se traži ‘sve samo ne Dubrava’. Istok grada je i dalje jeftiniji, ali i tu cijene rastu. Recimo da, ako je u Trešnjevki kvadrat u prosjeku 5 tisuća eura, u Dubravi je oko 3.500 eura. Prije dvije ili tri godine, u Dubravi se kvadrat plaćao oko 2 tisuće, ili 2.500 eura, a na Trešnjevci između 3.500 i 4 tisuće. Rast se kretao ovisno o godini, pojašnjava Banda.
Koliko je važan promet?
Lokacijski, potražnja za pojedinim kvartovima kao što je Trešnjevka ostaje konstanta, ali granice kupnje stalno se pomiču, objašnjava agent. Tako je upravo stoga što pojedina poželjna naselja gotovo nekontrolirano poskupljuju, a u najpoželjnijoj zoni svaki stan naći će svog kupca – bez obzira na cijenu.
Dino Banda, vlasnik agencije Maklen nekretnine | foto: Privatna arhiva
Kao što agenti često ističu, velik problem je manjak ponude u odnosu na potražnju, a glavna posljedica je što se stanovi sve više kupuju u rubnim gradskim naseljima ili čak u susjednoj županiji. Do prije nekoliko godina to je bilo nezamislivo.
– Zagreb ima prometni infrastrukturni problem i veliko je pitanje kako se može riješiti. No, ljudi koji nisu lokacijski vezani su uvelike počeli tražiti izlaz iz grada. Istovremeno je važna prometna povezanost, ali još više sadržaji koje mikrolokacija pruža. Zato su se krenuli seliti u Zaprešić, Samobor i u Veliku Goricu. Mikrolokacijski ti gradovi katkad pružaju više nego, na primjer, centar Zagreba. Za kupnju je nekada bila obavezna tramvajska zona, ali danas više nije, kaže sugovornik.
‘Neće svugdje biti isto’
Za one koji ‘ostaju’, promet će sigurno igrati ulogu u tome kako će se dalje kretati cijene na tržištu nekretnina. Ipak, Banda naglašava kako se tri projekta za koja tražimo mišljenje neće nužno odraziti na tržište u tri naselja na jednak način.
Ilustracija Jarunski most | foto: Bif studio
– Od sve tri lokacije, Šarengradska će vjerojatno imati najmanje utjecaja na promjenu stanja na tržištu nekretnina. Ondje će potražnja uvijek biti velika, no nema previše mjesta za nove veće stambene projekte. Ono što bi se uz novu aveniju moglo dogoditi je izgradnja novih poslovnih prostora ili će, u drugom slučaju, zona ostati podiskorištena kao što je slučaj uz Savsku – inače jako frekventnu gradsku prometnicu, komentira agent za nekretnine.
Zapadu grada treba novi most
Vučković iz Euroville procjenjuje da će projekt Šarengradske, a pogotovo Jarunskog mosta, kad bude izveden svakako prometno rasteretiti okolno područje. Kao Banda, smatra da je upravo taj pothvat neophodan za ovaj dio grada. Taj drugi projekt mogao bi se osjetiti na cijenama kvadrata, tvrdi.
– Očekujemo porast potražnje za stambenim jedinicama u okolnim kvartovima, kao i povećanje cijena stambenih kvadrata osobito u blizini tramvajskih linija. Trenutno su Sveta Klara i Blato najveće gradilište Grada Zagreba gdje se trenutno cijene kreću oko 3.000 eura po četvornom metru, piše nam Vučković.
Rast cijena zagarantiran
Što se tiče tri spomenuta projekta, ako na Trešnjevki možda nema dovoljno mjesta za velike projekte, odnosno građevinskih zemljišta pa nove zgrade niču ‘jedna po jedna’, na Borongaju i u Dubravi je drugačije. Banda misli da će nova tramvajska zona uvelike preobraziti Peščenicu.
– Tu vidim veliki potencijal. Uz VMD-ov projekt na raskrižju Vukovarske i Heinzelove, te dva Pionirova naselja, tramvajska pruga bi uistinu mogla transformirati Borongaj i okolicu. Teško je reći koliko bi cijene mogle rasti jer to ovisi o drugim faktorima, no u sadašnjoj situaciji s novom prugom nekretnine bi mogle poskupjeti do 15 ili čak 20 posto, predviđa.
Tako bi, primjerice, kuća u Borongajskom lugu koja danas košta oko 290 tisuća eura bila vrijedna oko 330.500, odnosno 350 tisuća eura, što uopće nije malo. Četverosobni stan koji danas košta oko 220 tisuća eura u tom slučaju bi koštao između 253 tisuće i 260 tisuća eura, računamo.
‘Rep’ Vukovarske trebao bi se proširiti | foto: Bauštela.hr (Nina Šantek)
– Tramvajski koridori tradicionalno povećavaju pristupačnost i vrijednost nekretnina što je vidljivo u naseljima poput Prečko, Vrbani, Jarun, Maksimir. Kuće i stanovi u tramvajskim zonama su poželjniji zbog praktičnosti i mobilnosti. Velika ulaganja u gradsku infrastrukturu za sobom automatski povlače dodatne pogodnosti za građane, dodaje za ovaj projekt agent Euroville.
Velika promjena u Dubravi
A što bi Dubravi i Sesvetama donio produžetak Kolakove koji će se provoditi u tri faze i na kraju se spojiti s produžetkom Branimirove? Ondje bi promjena čak mogla biti najprimjetnija jer je područje najmanje izgrađeno.
– Kad se taj projekt realizira vjerojatno će se masovno početi graditi. Naravno, pitanje je hoće li netko kupiti 500 kvadrata parcele ili će investitor na par tisuća četvornih metara napraviti ‘kako treba’. U svakom slučaju, vizura bi za pet ili deset godina mogla biti potpuno drugačija, misli Banda.
Produženje Kolakove ulice | Foto: Grad Zagreb
Vučković pak ističe da će novi prometni pravac u istočnom dijelu grada donijeti rasterećenje Branimirove, a samim time povezanost s centrom i poslovnim zonama. Tu se, kaže, bez sumnje može očekivati rast s cijena od oko 2.200 eura po kvadratu i ubrzana urbanizacija kraja. Smatra da bi u zoni osim stambenjaka mogli krenuti nicati i poslovni objekti.
Grad definitivno neće ostati isti, ali svakako bi bilo zanimljivo kada bi izgradnja živnula u istočnom dijelu grada koji je u tom smislu svo vrijeme zanemaren. Osim istok-zapad, prometnu dostupnost trebalo bi poboljšati i u smjeru sjever-jug, ali i uvesti integrirani gradski promet. Koji projekt bi tu uvelike ubrzao putovanja, pročitajte ovdje.
Pridružite se našoj Viber zajednici i prvi saznajte sve informacije.
