Građevinska dozvola: Sve što trebate znati na jednom mjestu

Ako želite izgraditi ili promijeniti namjenu postojeće građevine, trebat će vam odgovarajuća dozvola. Najčešće je to građevinska dozvola – dokument kojim su obuhvaćeni standardi sigurnosti, materijala, stanovanja i gradnje.

Foto: Unsplash

• glavni projekt u elektroničkom obliku,
• ispis glavnog projekta ovjeren od projektanata i glavnog projektanta ako je u njegovoj izradi sudjelovalo više projektanata,
• Iskaznicu energetskih svojstava zgrade u elektroničkom obliku, potpisanu elektroničkim potpisom,
• ispis Iskaznice energetskih svojstava zgrade ovjerene od projektanata i glavnog projektanta ako je u njezinoj izradi sudjelovalo više projektanata,
• pisano izvješće o kontroli glavnog projekta, ako je kontrola propisana,
• potvrdu o nostrifikaciji glavnog projekta, ako je projekt izrađen prema stranim propisima,
• dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole,
• dokaz da može biti investitor (koncesija, suglasnost ili drugi akt propisan posebnim propisom) ako se radi o građevini za koju je posebnim zakonom propisano tko može biti investitor i
• dokaz da je vlasnik građevinskog zemljišta ispunio svoju dužnost prijenosa dijela zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, odnosno dužnosti sklapanja ugovora o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza, propisane posebnim zakonom kojim se uređuje prostorno uređenje, ako takva dužnost postoji.

Kako građevinska dozvola nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnini za koju je izdana i ne predstavlja pravnu osnovu za ulazak u posjed nekretnine, za njeno izdavanje dovoljno je samo dokazati pravni interes.

Građevinska dozvola – uvjeti za izdavanje

U tijeku postupka izdavanja građevinske dozvole utvrđuje se:

• da li su uz zahtjev priloženi svi propisani dokumenti,
• da li su utvrđeni svi propisani posebni uvjeti i uvjeti priključenja,
• da i su izdane sve propisane potvrde glavnog projekta,
• da li je glavni projekt u pogledu lokacijskih uvjeta izrađen u skladu s uvjetima za provedbu zahvata u prostoru propisanim prostornim planom
• da li je glavni projekt izradila ovlaštena osoba,
• da li je glavni projekt propisno označen i da je izrađen tako da je onemogućena neovlaštena promjena njegova sadržaja, odnosno zamjena njegovih dijelova i
• da li je donesen urbanistički plan uređenja, ako se dozvola izdaje na području za koje je posebnim zakonom propisana obveza njegova donošenja, osim kada se radi o izdavanju građevinske dozvole za rekonstrukciju postojeće građevine i za građenje nove građevine na mjestu ili u neposrednoj blizini mjesta prethodno uklonjene postojeće građevine unutar iste građevne čestice, kojom se bitno ne mijenja namjena, izgled, veličina i utjecaj na okoliš dotadašnje građevine.

Prije izdavanja građevinske dozvole, nadležno tijelo graditeljstva dužno je strankama pružiti mogućnost uvida u spis predmeta radi izjašnjenja.

kGrađevinska dozvola za zgradu  izdaje se uz uvjet da su udovoljeni svi gore navedeni uvjeti te da postoji mogućnost priključenja građevne čestice, odnosno zgrade na prometnu površinu ili da je izdana građevinska dozvola za građenje prometne površine, nadalje da postoji mogućnost priključenja zgrade na javni sustav odvodnje otpadnih voda, ako prostornim planom nije omogućeno priključenje na vlastiti sustav odvodnje i da postoji mogućnost priključenja zgrade na niskonaponsku električnu mrežu ili da ima autonomni sustav opskrbe električne energije, ako se radi o zgradi u kojoj je projektirano korištenje iste.

Nadležni ured koji je izdao građevinsku dozvolu dužan je istu (bez glavnog projekta) dostaviti na znanje, uz ostale, i upravnom tijelu jedinice lokalne samouprave nadležnom za utvrđivanje komunalnog doprinosa s podacima potrebnim za obračun iznosa tog doprinosa i tijelu nadležnom za utvrđivanje vodnog doprinosa s podacima potrebnim za obračun iznosa tog doprinosa. Investitor je dužan po pravomoćnosti građevinske dozvole platiti komunalni odnosno vodni doprinos u skladu s posebnim propisima.

Građevinska dozvola prestaje važiti ako investitor ne pristupi građenju u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole. Važenje građevinske dozvole može se produljiti na zahtjev investitora jednom za tri godine ako se nisu promijenili uvjeti za provedbu zahvata u prostoru određeni prostornim planom. U tom razdoblju investitor je dužan riješiti pitanje prava građenja, te pristupiti gradnji.

Izdvojeni članak

Zaboravite na prikupljanje dokumentacije: Uvodi se digitalna prijava e-Obnova

Građevinska dozvola – izmjena

Izvršna, odnosno pravomoćna građevinska dozvola može se po zahtjevu investitora izmijeniti, dopuniti, poništiti i/ili ukinuti. Rješenje o izmjeni i/ili dopuni građevinske dozvole za građevinu za koju se prema posebnom zakonu ne izdaje lokacijska dozvola, a kojim se mijenjaju i/ili dopunjavaju lokacijski uvjeti, donosi se u skladu s prostornim planom u skladu s kojim je građevinska dozvola izdana ili u skladu s prostornim planom koji je na snazi u vrijeme donošenja rješenja ako to investitor zatraži.

U postupku donošenja rješenja o izmjeni i/ili dopuni građevinske dozvole potrebno je pribaviti samo one posebne uvjete, odnosno potvrde glavnog projekta na koje izmjena i/ili dopuna ima utjecaja te se prilikom donošenja rješenja ne utvrđuju ponovno činjenice koje su utvrđene u postupku izdavanja dozvole.

Promjena investitora

Ako se nakon izdavanja građevinske dozvole promijeni investitor, novi investitor dužan je u roku od petnaest dana od dana promjene investitora od nadležnog upravnog tijela graditeljstva zatražiti izmjenu građevinske dozvole u vezi s promjenom imena, odnosno tvrtke investitora. Zahtjevu za promjenom imena investitora prilaže dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole ili suglasnost prijašnjeg investitora, te dokaz da može biti investitor (koncesija, suglasnost ili drugi akt propisan posebnim propisom), ako se radi o građevini za koju je posebnim zakonom propisano tko može biti investitor.

Bez rješenja o promjeni imena, odnosno tvrtke investitora u građevinskoj dozvoli  ne smije se graditi građevina za koju je izdana građevinska dozvola.

Izdvojeni članak

Problemi s kupljenom nekretninom: Evo što napraviti kada sumnjate da objekt nije izgrađen u skladu s projektom

Jednostavne i druge građevine i radovi

Za jednostavne i druge građevine i radove određene Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (“Narodne novine”, broj 112/17. i 34/18.) kao što su npr. cisterne, vrtne sjenice, terase, ograde, staze, manje poljoprivredne građevine, itd. nije potrebno ishoditi građevinsku dozvolu već se građenju može pristupiti bez građevinske dozvole i bez glavnog projekta.

Graditi bez građevinske dozvole, a u skladu sa glavnim projektom mogu se npr. pomoćne zgrade do 50 m², bazeni, sunčani kolektori, ograde visine veće od 2,2 m, ogradni zid visine veće od 1,6 m, dječje igralište unutar parka.

U projektiranju i građenju građevina te izvođenju radova investitor, projektant i izvođač dužni su se pridržavati svih propisa i pravila struke koji se odnose na njihovo građenje te se iste ne smiju projektirati, graditi, odnosno izvoditi ako je to zabranjeno prostornim planom ili na drugi način protivno prostornom planu.

Iznimno, protivno prostornom planu može se bez građevinske dozvole i glavnog projekta na građevnoj čestici postojeće zgrade za potrebe te zgrade graditi: cisterna za vodu i septička jama zapremine do 27 m³, te sustav sunčanih kolektora, odnosno fotonaponskih modula u svrhu proizvodnje toplinske, odnosno električne energije bez mogućnosti predaje u mrežu, osim u nacionalnom parku i parku prirode.

Nadalje, protivno prostornom planu može se izraditi glavni projekt za:

• završavanje nezavršene zgrade, odnosno nezavršenog dijela zgrade, stambene namjene, poslovne namjene koja nije proizvodna ili nije namijenjena za obavljanje isključivo poljoprivredne djelatnosti, za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju u okviru ozakonjenih gabarita te za izvođenje na istoj fasade i ravnog, kosog ili zaobljenog krova bez nadozida
• rekonstrukciju zgrade stambene namjene, poslovne namjene koja nije proizvodna ili nije namijenjena za obavljanje isključivo poljoprivredne djelatnosti, koja je ozakonjena kao završena s ravnim krovom, a koja se rekonstrukcija sastoji u izvođenju kosog ili zaobljenog krova bez nadozida.

Preuređenje, odnosno prilagođavanje prostora novim potrebama postojećih zgrada 

Bez građevinske dozvole i bez glavnog projekta, mogu se izvoditi i radovi održavanja postojeće zgrade, hitnih popravaka ili nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade ili posebnih dijelova zgrade, propisani posebnim propisom kojim se uređuju pitanja namjene sredstava zajedničke pričuve radi održavanja zgrada u suvlasništvu, kojima se ne utječe na način ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu mehaničke otpornosti i stabilnosti ili sigurnosti u slučaju požara; ugrađivanje sustava grijanja, sustava hlađenja ili klimatizacije, zamijeniti vanjski i unutarnji prozori i vrata.

Također se bez građevinske dozvole, a u skladu s glavnim projektom mogu izvoditi radovi na postojećoj građevini kojima se poboljšava ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu, a kojima se ne mijenja usklađenost te građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena; te radi preuređenja, odnosno prilagođavanja prostora novim potrebama prema kojima se mijenja organizacija prostora, nenosivi pregradni elementi zgrade i/ili instalacije, a kojim promjenama se ne utječe na ispunjavanje mehaničke otpornosti i stabilnosti za građevinu  i/ili sigurnosti u slučaju požara te se ne mijenja usklađenost građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena.

Mogu se spajati  posebni dijelovi zgrade u jedan posebni dio, ugrađivati odnosno graditi dizalo, te radovi održavanja, hitnih popravaka ili nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade ili posebnih dijelova zgrade, propisani posebnim propisom kojim se uređuju pitanja namjene sredstava zajedničke pričuve radi održavanja zgrada u suvlasništvu.

Ostali radovi, koji se mogu izvoditi  bez građevinske dozvole i bez glavnog projekta navedeni su u člancima 2. i 3. odnosno koji se mogu izvoditi bez građevinske dozvole, a u skladu sa glavnim projektom, navedeni su u člancima  4. i 5. Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (“Narodne novine”, broj 112/17. i 34/18.).