Genijalna ideja: Suvlasnici žele umnožiti novac iz pričuve ulaganjem u dionice, smiju li to učiniti?
Zanimljivu priču, odnosno prije poslovni plan, s nama je podijelio novopečeni predstavnik suvlasnika koji ima ideju kako uvećati iznos pričuve na računu zgrade, ali ne klasičnim potezima poput, primjerice, prodavanja pročelja za oglasni prostor. Naime, on želi, uz potporu ostalih suvlasnika, dio pričuve investirati u vrijednosne papire, tako da se buduće investicije u zgradi mogu realizirati iz dobiti, a ne povećanjem mjesečnih davanja suvlasnika. No, naletio je na zid – upravitelj zgrade kaže da je takvo što nezakonito. Stoga smo istražili tko je upravu, odnosno da li je moguće i legalno ulagati novac iz pričuve na financijskom tržištu.
stambena zgrada | foto: ilustracija / Freepik
Tvrtko Kračun nedavno je izglasan za predstavnika stanara u svojoj zgradi. Logično, odmah se upoznao s novim Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, te došao do zaključka kako bi dobra ideja bila, s obzirom na to da zagrade sada postaju puni pravni subjekt za sebe (imaju OIB i vlastiti račun u banci) prezentirati ostalim susjedima ulaganje djela novca iz pričuve u ETF (Exchange Traded Fund – Fond kojim se trguje na burzi).
– Dakle, mi kao zgrada, želimo svaki mjesec odvajati 10 do 15% budžeta pričuve na period od 30 godina i ulagati, karikiram, u S&P500. To bismo uredili društvenim ugovorom svih suvlasnika te na taj način kumulativno kroz navedeni period skupili sredstva da nakon 30 godina možemo renovirati kompletnu zgradu, od fasade na dalje, bez da ulazimo u kredite, dižemo pričuve, plaćamo tuđe kamate, objašnjava Kračun.
No, pojavio se problem. Stigao mu je odgovor upravitelja da to zakonski nije moguće, te da je jasno propisano za što se pričuva smije koristiti.
– Između ostalog to je moguće za, pazi sad ovo, plaćanje zajma banci, što uključuje i kamate. Dakle, tuđe kamate smijemo plaćati, ali investirati i akumulirati sredstva dugoročno ne smijemo. Članak 28. st. 11 Zajedničke pričuve, ipak kaže – ako su raspoloživa sredstva zajedničke pričuve veća od troškova predviđenih za aktivnosti iz stavaka 9. i 10. ovoga članka, moguće ih je, odlukom natpolovične većine suvlasnika, koristiti i za druge potrebe u zgradi, kaže Kračun, te dodaje kako mu nije jasan koncept društva u kojem je ‘kredit i plaćanje kamata normalno, a investicije i ubiranje kamata nisu’.
Što se mora financirati iz pričuve
Je li moguće ulagati novac iz pričuve zgrade raspitali smo se u odvjetničkom uredu Musulin i suradnici. U svome komentaru ističu kako je prije svega važno znati da Zakon o upravljanju i održavanju zgrada jasno definira kako zajedničku pričuvu čine novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom odnosno dijelom zgrade.
Kao i da spomenuti Zakon jasno propisuje za što se sredstva zajedničke pričuve koriste. U ovome kontekstu to je na prvom mjestu provedba aktivnosti iz godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom. Tu se posebice izdvajaju troškovi za: pokriće troškova redovitog održavanja, hitnih i nužnih popravaka, poboljšica, osiguranja zgrade, naknade za rad upravitelju zgrade, naknade za rad predstavnika suvlasnika, nabave alata za čišćenje i održavanje, kao i sitnog potrošnog materijala.
Ne treba zaboraviti ni da se iz pričuve plaćanju zajednički troškova od potrošnje električne energije, otplate zajma za financiranje troškova redovitog održavanja. Kao i troškovi potrebe vođenja upravnih i sudskih postupaka te za odvjetničke troškove zastupanja.
Stambena zgrada, ilustracija | foto: Unsplash
Ako ima novca viška – može!
Pored svega navedenog, člankom 28. stavak 10. Zakona propisano je kako se sredstva zajedničke pričuve mogu, u skladu s višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom, koristiti i za pokriće troškova investicijskog održavanja i/ili otplate zajma za financiranje tih troškova, ako se time ne dovodi u pitanje financiranje prethodno navedenih troškova.
Zaključno, stavkom 11. istog članka Zakona je regulirano kako da ako su raspoloživa sredstva zajedničke pričuve veća od troškova predviđenih za aktivnosti iz stavaka 9. i 10. ovoga članka, moguće ih je, odlukom natpolovične većine suvlasnika, koristiti i za druge potrebe u zgradi.
– Slijedom navedenih odredbi Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, a uzimajući u obzir i načela stvarnoga prava kao i ustavnu kategoriju prava vlasništva, mišljenja da bi suvlasnici zgrade imali ovlast višak sredstava pričuve koji preostane po ispunjenju zakonski regulirane namjene pričuve (iz članka 28. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada) uplaćivati i ulagati sukladno odluci suglasnika (pa tako i u ETF-ove i druge financijske derivate), zaključuje odvjetnik, Dominik Musulin, te dodaje kako u ovome slučaju rizik moraju preuzeti svi suvlasnici.
– Konačno, rizik investicija u dobiti kao i gubitku snose svi suvlasnici u vidu možebitnog smanjenja ili povećanja buduće pričuve koja se primarno koristi za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kao i upravljanja zgradom, zaključuje odvjetnik Musulin.
Doznajte ovdje rezultate baustela.hr ankete u kojoj ste se izjasnili o novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada.
Pridružite se našoj Viber zajednici i prvi saznajte sve informacije.
