Što kada kupiš nekretninu, a stanari ne žele van? Odvjetnik savjetuje pravi potez

Zamislite da ste nakon mjeseci traženja svog budućeg doma i prolaženja mukotrpnog procesa financiranja konačno potpisali kupoprodajni ugovor, ali umjesto useljenja i/ili adaptacije morate se boriti sa stanarima koji iz nekretnine ne žele izaći. Na žalost, ovo je situacija koja se događa češće nego li se misli, a kako joj pravilno pristupiti komentira odvjetnik u Odvjetničkom društvo Musulin i suradnici, Dominik Musulin. Svakako nije dovoljno ušuljati se i promijeniti bravu.

Kupnja nekretnine je za svakoga velika odluka, kako imajući u vidu sam iznos novca koji se mora izdvojiti za kupoprodaju nekretnine, tako i zbog samog rizika koji takav proces nosi. Rizici koje kupoprodaja nosi su brojni, od skrivenih nedostatka nekretnine (kao što su pojava vlage) problema s upisom prava vlasništva, naknadno osporavanje prava vlasništva od strane trećih do sporova sa susjedom oko zajedničkih dijelova nekretnine.

Jedna od problema je i situacija da novi vlasnici nekretnine, nakon kupnje ne mogu mirnim putem doći do posjeda nekretnine. Što napraviti ovisi da li useljenje sprječavaju bivši vlasnici koji su se predomislili ili njihovi najmoprimci po isteku ugovora o najmu, a komentar daje odvjetnik u Odvjetničkom društvo Musulin i suradnici, Dominik Musulin.

Kada se prodavatelj predomisli

Slučaj je u kojem prodavatelj nakon primitka kupoprodajne cijene, pa čak i upisa kupaca kao vlasnika nekretnine, ipak odluči da neće predati posjed nekretnine, odnosno da će ostati u nekretnini nije laka situacija. Svakako se ne može riješiti na brzinu.

– U navedenom slučaju kupci uopće nisu stupili u posjed nekretnine, pa se isti pravno ne mogu pozivati na pravne institute dopuštene samopomoći. Primjerice, sami ući i zamijeniti bravu ili pokrenuti hitni sudski postupak zaštite posjeda. Preostaje im pokrenuti sudski postupak kojim će tražiti donošenje sudske presude kojom se nalaže prodavatelju predati posjed nekretnine kupcima, objašnjava odvjetnik Musulin, te dodaje kako po provedenom sudskom postupku, sud na temelju ocjene izvedenih dokaza donosi svoju odluku.

No i da nakon odluke prvostupanjskog suda postoji mogućnost žalbe drugostupanjskom sudu, a tek po konačnoj odluci drugostupanjskog suda (koja preinačuje ili potvrđuje odluku prvostupanjskog suda) može se pristupiti pokretanju ovršnog postupka. Odnosno tek tada se uz pomoću sudskog ovršitelja i policije prodavatelj mora iseliti iz nekretnine.

Podstanari ne žele seliti

Jednak je pravni put, kaže odvjetnik Musulin, i u slučaju kada se u kupljenoj nekretnini nalaze najmoprimci bivšeg vlasnika, a koji po prestanku ugovora o najmu ne žele napustiti posjed nekretnine, odnosno ne žele izaći. No, pored već navedenoga, bitno je istaknuti kako, osim građanskopravne ‘odgovornosti’ prodavatelja koja iz njegovog postupanja proizlazi, takvo postupanje može imati i kaznenopravnu odgovornost prodavatelja, sve ovisno o okolnostima svakog konkretnog slučaja. Što učiniti?

– Iz pravnog kuta, to može biti na primjer odredba ugovora koji sadrži ovršnu klauzulu na temelju koje kupac može odmah ići na ovrhu prema prodavatelju ako on neće mirnim putem, sukladno ugovoru, predati posjed nekretnine kupcima. Nadalje, to može biti i odredba ugovora koja propisuje plaćanje dijela ili ukupnog iznosa kupoprodajne cijene tek po predaji nekretnine kupcima (predaja ključeva), što djeluje motivirajuće na prodavatelje u tom smislu, kaže Musulin.

Dakle, ističe, pravna zaštita kupaca prilikom tako velikih ulaganja bitna je za zaštitu njihovih interesa. Zato je nužno napraviti niz provjera i ugovoriti klauzule kako bi se osiguralo zaštitu kupaca na najbolji mogući način u konkretnom slučaju.

Oštetio stanodavca za 32 tisuće eura, nije plaćao najam vile u Opatiji tri godine, doznajte ovdje više o bizarnom slučaju.