Građani su rekli svoje: Agenti nude nekretnine bez 'papira', lažno oglašavaju, forsiraju ugovaranje i duplo naplaćuju

Nacrt prijedloga Zakona o posredovanju u prometu nekretninama trenutno je u javnom savjetovanju, koje je otvoreno do 19. siječnja 2026. godine, a građani su se uključili s komentarima i prijedlozima putem portala eSavjetovanja. U fokusu javne rasprave našle su se ključne teme poput ugovora o posredovanju i odgovornosti agenata, pravila isključivog posredovanja i raskida ugovora, prava kupaca pri razgledu nekretnina, transparentnosti oglašavanja i načina naplate provizija. Upravo su te odredbe izazvale najviše prijepora među građanima, koji predlažu strožu zaštitu kupaca, jasnija pravila oglašavanja i učinkovite mehanizme za sprječavanje zlouporaba u svakodnevnoj praksi.

Najavljene izmjene Zakona o posredovanju u prometu nekretninama predstavljaju jednu od najopsežnijih reformi ovog sektora posljednjih godina. Novi zakonski prijedlog detaljno regulira ugovore o posredovanju, isključivo posredovanje, način oglašavanja, razgledavanje nekretnina te naplatu posredničke naknade.

Namjera zakonodavca je povećati pravnu sigurnost i transparentnost tržišta, ali i smanjiti brojne zlouporabe koje su se, prema iskustvima građana, godinama događale u praksi. Upravo zato u javnom savjetovanju članci 16. do 27. novog Zakona izazvali zanimljive reakcije građana.

Komentari pokazuju da građani od novog Zakona očekuju mnogo više od formalnog uređenja odnosa. Traže jasnu zabranu dvostruke naplate provizije, strožu kontrolu oglašavanja i stvarnu odgovornost agenata za informacije koje plasiraju na tržište. Hoće li zakonodavac te zahtjeve ugraditi u konačni tekst Zakona, bit će ključno za buduće povjerenje u promet nekretnina.

Ugovori o posredovanju i stvarna odgovornost

Članak 16. Zakona propisuje što ugovor o posredovanju mora sadržavati, koliko može trajati te koje su temeljne obveze posrednika i nalogodavca. Zakon polazi od pretpostavke da će se jasno definiranim ugovorima spriječiti nejasnoće i zlouporabe. No dio građana smatra da to nije dovoljno bez veće odgovornosti agenata.

– Agenti redovito nude nekretnine s neriješenim imovinsko-pravnim odnosima, neusklađenim katastarskim i zemljišnoknjižnim podacima te upitnom zakonitošću, upozorila je Lidija u komentarima. Dodaje kako bez ozbiljnih tehničkih, građevinskih i geodetskih znanja posrednici ne mogu jamčiti sigurnu kupnju, zbog čega kupci često tek nakon transakcije shvate razmjere problema.

Isključivo posredovanje i zaobilaženje ugovora

Članci 17. i 18. uređuju institut isključivog posredovanja, odnosno situacije u kojima se nalogodavac obvezuje surađivati samo s jednim posrednikom. Zakon predviđa obvezu upozoravanja nalogodavca na posljedice takvog ugovora, kao i pravo posrednika na naknadu u određenim situacijama.

Međutim, iz komentara proizlazi da se u praksi takvi ugovori često jednostrano raskidaju kako bi se izbjegla isplata provizije. Jedan komentator navodi da se ‘ugovor raskine pod izlikom odustajanja od prodaje, a nekretnina se ubrzo potom proda mimo posrednika’, čime isključivo posredovanje, kako tvrdi, gubi svaki smisao bez jače zakonske zaštite.

Razgledavanje nekretnina i sukob interesa

Članak 22. propisuje obveze posrednika, među kojima je i omogućavanje razgleda nekretnina, dok članak 27. definira pravo na posredničku naknadu. Upravo na spoju tih dviju odredbi nastaju najveći prijepori u praksi.

Građani upozoravaju da se razgledavanje često uvjetuje potpisivanjem ugovora o posredovanju s kupcem, iako posrednik već zastupa prodavatelja.

– Posrednik ne smije tražiti od kupca da potpiše ugovor prije nego mu pokaže oglašenu nekretninu, poručuje je Rujana.

Dok Tomislav upozorava da se ‘takvom praksom stvara očit sukob interesa i omogućuje naplata dvostruke provizije’.

Oglašavanje, adrese i jasna naplata provizije

Članak 21. Zakona uređuje pak pravila oglašavanja nekretnina i obvezu navođenja osnovnih podataka o posredniku. Sudionici savjetovanja smatraju da to treba dodatno precizirati. Građani traže obvezno navođenje adrese i vanjskih fotografija, kao i jasno isticanje tko plaća posredničku naknadu i u kojem iznosu.

– Kupac mora unaprijed znati koje ga obveze i troškovi čekaju, a ne tek prilikom razgleda, istaknuo je Davorin.

Petar pak ovdje dodatno upozorava na praksu zadržavanja oglasa i nakon prodaje ili raskida ugovora, što smatra obmanom potrošača i narušavanjem povjerenja u tržište.