Građevinski boom u Istri: Kupnja za renovaciju profitabilnija
Kretanje cijena nekretnina nije ohrabrujuće za potencijalne kupce. Posljednjih godina, u središnjoj i primorskoj Hrvatskoj svjedočili smo vrtoglavom rastu cijena nekretnina, a rastu se, unatoč iznimkama, ne nazire kraj. Ipak, i u toj naizgled beznadnoj situaciji, jedno je jasno – nekretnine u Hrvatskoj i dalje se naveliko kupuju. Bili kupci ‘lokalci’ ili pak stranci – uz kredit ili bez njega – i dalje postoje oni koji postaju vlasnici nekretnina. Kako bi se odgovorilo stalnoj potražnji, u Puli i ostatku Istre već neko vrijeme događa se ‘građevinski boom’. Kakve se nekretnine traže, a kakve kupuju u Puli, doznali smo od agenata za nekretnine.
zgrada u Puli | foto: Nina Šantek, Bauštela.hr
U Puli, tržište nekretnina je aktivnije nego ikada prije, zbog stranaca, dijaspore i domaćih kupaca koji ondje pod svaku cijenu žele svoj stan, kuću ili komad zemlje. Cijene su, kao i u ostatku Hrvatske u rastu, a zanimljiva je ujednačenost cijene kvadrata starogradnje u gradskom centru i novogradnje u novijim naseljima. Za ovaj trend, agent za nekretnine koji radi u Puli, no i na cijelom području Istre, kaže da je neutemeljen jer stara gradnja sa sobom nosi nužnost investiranja koja značajno podiže cijenu nekretnine.
Traže li se nekretnine s pogledom na more, u centru grada, ili pak na periferiji u mirnijoj okolini, koliko su cijene narasle, tko kupuje i koliko se kvadrata traži, objasnili su agenti za nekretnine iz prve ruke upućeni u ove informacije. O trendovima na polju tržišta nekretnine u Puli rekli su nam Zlatko Ibrišević iz agencije Estate Istra te agentica Sandra Mirković iz RE/MAX-a Hrvatska.
Galerija 6 Fotografija
Otvori
Kvadrati do 5.000 eura
Prije svega, agenti su potvrdili kako se rast cijena nekretnina događa, što i nije neka novost. Kao i u ostalim predjelima Hrvatske, rast cijena ne plaši kupce pa je potražnja veća nego ranije, zbog čega se u Puli te općenito u Istri puno gradi.
– Trenutno je na tržištu učestala gradnja novih zgrada, mislim da je to nastavak ‘građevinskog boom-a’ koji se događao par godina unatrag. Primjećujemo aktivnost investitora i dalje, a i među kupcima su novogradnje uvijek zanimljive, ustvrdila je Mirković iz Re/Max-a, dok je Ibrišević dodatno komentirao kako se rast cijena, odnosno veća potražnja posebno osjeti od razdoblja Covida.
– Korona je puno toga promijenila. Nekretnine koje su prije korone koštale 2.500 do 3 tisuće eura, sada ne možete dobiti ispod 3.500 eura, čak i više, kazao je.
Prema Mirković, cijene nekretnina u gradskom predgrađu, koje zahtijevaju renovaciju, nešto su jeftinije i procjenjuju se na vrijednost od oko 2 tisuće eura po četvornom metru, dok novogradnja doseže 2.700 eura. U samome centru, uputila nas je, lokacije se penju i iznad 3.500, do čak 4 pa i 5 tisuća eura, ovisno o lokaciji, ali i o kvaliteti same nekretnine.
Cijenu definira tržište
Ipak, dok cijene jesu znatno narasle u odnosu na pred-pandemijsko razdoblje, koje je štošta promijenilo i u vidu procesuiranja dokumentacije, to jest dozvola za nekretnine, katastarskih upisa i slično, novi trendovi u kretanju cijena nisu nužno realni, nadovezao se Ibrišević. Dapače, cijene novih i starih nekretnina izjednačuju se.
– Prati li cijena kvalitetu? Nesrazmjer je cijena novogradnje i između starogradnje. Vi imate starogradsku jezgru u Puli u kojoj kvadratni metar stana košta isto koliko i u novogradnji, objasnio je.
Tu neobičnu pojavu moguće je objasniti praćenjem cijena, pri čemu se cijene određuju ne prema stanju i kvaliteti nekretnine, već prema kretanju tržišta. Drugim riječima, prodavatelji prate kako se kreću cijene kvadrata, te se prodavatelji i starijih i novijih nekretnina vode istom logikom. Istovremeno, prilikom određivanja cijena starih nekretnina, zanemaruju se potrebna dodatna ulaganja, koja znatno podižu vrijednost kupljenog.
Top lokacije centar, Veruda i Stoja
Svejedno, unatoč visokim cijenama kvadrata u samom gradskom centru, a i prestižu tog dijela grada, strani, domaći te kupci iz dijaspore nisu najviše zainteresirani za staru gradsku jezgru, iako je centar i dalje top lokacija. Zapravo, što je prilično očekivano, najtraženije su upravo zone koje se nalaze u blizini mora, bile te nekretnine u gradskoj jezgri, ili ne.
– Klijenti koji ne poznaju Istru obično traže i prvenstveno žele kupiti nekretninu s pogledom na more. Pogled na more bi im bio idealan, a u principu taj zahtjev ispunjavaju određena naselja, naglasio je, a isti trend potvrdila je Mirković, navodeći o kojim je točno naseljima u Puli riječ.
– Od lokacija su uvijek među najtraženijima centar grada i Veruda, Stoja kao alternativne lokacije koje imaju uz ostale benefite i blizinu mora. A kad govorimo o stranim kupcima, onda su to Medulin i ostala mjesta u Općini, Fažana i tako dalje.
Do 200 tisuća ‘normalno’
Pritom, napomenula je Mirković, želje stranih i ‘domaćih’ kupaca ipak se nešto razlikuju. Tako, kad je riječ o novogradnji, najviše kupuju ‘lokalci’, no oni imaju i nešto više ‘uobičajene’ zahtjeve. Odnosno, kupci koji kupuju skuplje nekretnine, one vrijednosti veće od 200 tisuća eura, uglavnom će prilikom kupnje tražiti veći komfor.
– Kada govorimo o zahtjevima, budžet je taj prvi osnovni kriterij i s obzirom na dosta povećanu cijenu kvadrata u Puli, posebni prohtjevi i nisu baš mogući jer onda s cijenom prelazimo granicu i od 4 tisuće eura po kvadratu. Isto tako, što idu veće kvadrature, potrebe i želje kupaca drugačije su pa se traže bolja lokacija i bolja opremljenost nekretnine, komentirala je Mirković.
Kupci, oni koji nemaju ‘posebne zahtjeve’ najčešće su i dalje Istrijani, no primjetan je i interes Slovenaca te kupaca iz Bosne i Hercegovine. Novost u potražnji na tržištu nekretnina, osim stanova su i građevinska, no čak i poljoprivredna zemljišta. Pritom je, prema Mirković, relativno ‘uobičajen’ zahtjev za nekretninom onaj za kvadraturom između 50 i 62 kvadrata, s većom sobnosti i balkonom ili terasom.
50 kvadrata uz kredit
Isto tako, u najvećoj skupini kupaca, onoj ‘domaćoj’, iako nam Ibrišević objašnjava kako ciljane skupine nema, stanove vrlo često traže mlađi ljudi. Upravo iz tog razloga, najviše se i prodaju manji i stanovi srednje veličine, jer si mlađi klijenti u većini slučajeva ne mogu priuštiti prevelike kredite i luksuzne stanove. Tu pak postaje jasan nedostatak kvadrata s kojima se kupci suočavaju imaju li na raspolaganju ‘budžet’ do 200 tisuća eura.
– Najviše se cilja na mlade ljude koji si ne mogu priuštiti kredit veći od 200 tisuća eura, i koji su u potrazi za nekretninama cijene od 100 do 200 tisuća eura. Tu postoji problem, jer investitori koji rade po toj cijeni grade stanove površine od 35 do 50 kvadratnih metara. To je u redu za dvije ili tri osobe, ali što s četveročlanom, ili peteročlanom obitelji? Za njih je to premalo, osvrnuo se na problem nesrazmjera između potrebe i ponude na tržištu nekretnina za ‘prosječnog kupca’ Ibrišević.
Starogradnja kvalitetnija?
Dok starija gradnja definitivno ima svoje benefite, poput sasvim različitog vida planiranja naselja i kvalitete same gradnje, novija gradnja se ipak više traži, ustvrdila je Mirković. Razlike su osjetne i kad je riječ o razmještaju samih stanova, a, razmatrajući trenutno stanje urbanog širenja, Mirković nema previše svjetla predviđanja za novija naselja.
– U novijoj gradnji su prostorije znatno manje i gleda se iskoristiti svaki kvadrat i dobiti veću sobnost, a to puno puta znači smanjen komfor. Ako pričamo o austrougarskim zgradama u centru, tu su prostorije velike i visoke, prostrani hodnici i cjelokupan dojam otvorenosti se stječe. Svaka novija zgrada ima sve manje zelenila i urbanistički dojam se znatno izmijenio u odnosu na desetke godina prije, mislim da nam tek slijedi doba još veće urbanizacije bez prostorno planskog planiranja, pojasnila je.
Nikad upisane nekretnine
Iako su komfor interijera i ugodan te ozelenjen eksterijer velike prednosti starijih zgrada, novije ne zahtijevaju renovacije i velika ulaganja. Isto tako, rekao nam je Ibrišević, stare zgrade nekada nisu ispravno upisane. Neke od ‘fantastičnih’ nekretnina na iznimnim lokacijama, zgrade su koje prilikom privatizacije nikada nisu ispravno upisane i tu se javljaju problemi. U tom slučaju, agencije za nekretnine rješavaju zaostatke u dokumentiranju nekretnine.
-Radi se o stanovima koje je grad radio ili ih je naslijedio. To su gradski stanovi koji su na neki način pripali gradu te su u vlasništvu grada. Kad je u raznim oblicima krenuo otkup stanova, opet je to radio grad Pula. Trojke na Vidikovcu, recimo, upravo su jedan od tih primjera, istaknuo je.
Nova top lokacija
Idealne nekretnina, naravno, ne postoji i svaka ima neki nedostatak. No, oni koji imaju dovoljno ‘dubok džep’ ostvarit će veći komfor i uživati u boljem pogledu. Ipak, u Puli se javljaju nove lokacije, koje postaju sve popularnije, a nude nešto više za ne nužno vrtoglave cifre. Od novih poželjnih lokacija Ibrišević izdvaja Hidrobazu koja je kroz obnovu, odnedavno postala vrlo relevantno kupalište, oko kojega se krenulo širiti naselje.
– Odnedavno je poželjna jedna destinacija u okolici Pule. Znači, kvart koji se zove Štinjan, tamo je uređena jedno kupalište, koje se zove Hidrobaza i to je sad postalo nekako popularna destinacija za naše ljude, koji žive ovdje, za odlazak na plažu. Čiste su i lijepe plaže i taj cijeli kvart je ‘niknuo’, komentirao je.
Hidrobaza nije u centru grada, no nudi komfor koji se u gradu ne može naći i blizu je mora. Jedna je od rijetkih naselja koja se šire, a da imaju prednost blizine plaže. Ipak, budući da se Pula ne može previše širiti, osim sjeverno, očekuje se da će nekretnine na boljim lokacijama držati svoje cijene, barem dok se gradnja kupuje kao što je još uvijek slučaj.
U tijeku su pozivi za energetsku obnovu starijih nekretnina. Što sve podrazumijeva prijava i kako njome uštedjeti pročitajte ovdje.
