Izvlaštenje nekretnine: Sve o vještačenjima, određivanju naknada i mogućnostima poništenja

Proces izvlaštenja u Republici Hrvatskoj regulira Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade. Osnova za realizaciju izvlaštenja je da se nekretnina može izvlastiti kada je to potrebno radi izgradnje objekata ili izvođenja radova u interesu Republike Hrvatske. I to u slučajevima kada se ocijeni da će se korištenjem nekretnine u novoj namjeni postići veća korist od one koja se postizala korištenjem te nekretnine na dosadašnji način. Za izvlaštenu nekretninu vlasniku pripada naknada najmanje u visini tržišne vrijednosti nekretnine. Istražili smo ključne segmente u postupku izvlaštenja, kao i što ovaj proces znači za realizaciju velikih projekata jedinicama lokalne samouprave, konkretno u Zagrebu, Rijeci i Splitu.

Izvlaštenje nekretnine je procesu u kojem investitor otkupljuje nekretninu prema točno utvrđenim uvjetima za realizaciju kakve kapitalne investicije za ‘opće dobro’. U Hrvatskoj je najčešće riječ o postupku koji se provodi radi izgradnje novih prometnica, ali je izvlaštenje kao poluga primjenjivo je rješenje radi izvođenja radova ili izgradnje svih objekata gospodarske infrastrukture, što bi uz prometnu infrastrukturu podrazumijevalo i telekomunikacijsku, vodoprivrednu i energetsku.

Također, izvlaštenje je primjenjivo i kod izvođenja radova/gradnje zdravstvenih, prosvjetnih i kulturnih objekata. Kao i objekata za potrebe hrvatskog pravosuđa, vojske i policije te projekata istraživanja i eksploatacije rudnog i drugog blaga.

Izgradnja objekta, odnosno izvođenje radova vezanih uz izvlaštenje treba biti u skladu s detaljnim planom uređenja, odnosno pravomoćnom lokacijskom dozvolom. Za izvlaštenu nekretninu vlasniku pripada naknada najmanje u visini tržišne vrijednosti nekretnine.

Potpuno i nepotpuno izvlaštenje

Potpunim izvlaštenjem prestaju pored prava vlasništva prijašnjeg vlasnika i druga prava na toj nekretnini. Potpuno izvlaštenje zemljišta obuhvaća i zgradu i druge građevinske objekte koji se na njemu nalaze. Nepotpunim izvlaštenjem ograničava se pravo vlasništva na nekretnini (služnost i zakup).

Zakup se može ustanoviti samo u slučaju kada će se zemljište, s obzirom na svrhu za koju se zakup predlaže, koristiti ograničeno vrijeme, a najviše do 5 godina u svrhu istraživanja rudnog i drugog blaga, korištenja kamenoloma, vađenja gline, pijeska i šljunka i sličnog. Uz napomenu da ako se korištenjem zemljišta na temelju zakupa uništi kultura zemljišta tako da se ono ne može koristiti na dosadašnji način, vlasnik može zahtijevati da se provede potpuno izvlaštenje. U ovom slučaju zahtjev vlasnik može podnijeti u roku od šest mjeseci od dana prestanka zakupa.

Određivanje vrijednosti nekretnine

Prije podnošenja prijedloga za izvlaštenje korisnik izvlaštenja dužan je, putem ureda državne uprave, zatražiti osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine za koju predlaže izvlaštenje – nalaz i mišljenje vještaka/procjenitelja.

Vrijednost nekretnine u konačnici se izražava u novcu, a na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka/procjenitelja. Korisnik izvlaštenja uz prijedlog za osiguranje dokaza o stanju i vrijednosti nekretnine mora podnijeti pravomoćnu lokacijsku dozvolu i predložiti tri stalna sudska vještaka za procjenu nekretnine ili tri stalna sudska procjenitelja odgovarajuće struke.

Ako vlasnik nekretnine u utvrđenom roku ne izabere ni jednog vještaka/procjenitelja smatra se da mu je taj izbor nevažan, te da prihvaća bilo koga od ponuđenih. Odabranom procjenitelju potom će predmet biti proslijeđen na obradu.

Visina naknade

Naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu određuje se u novcu u visini tržišne vrijednosti nekretnine koja se izvlašćuje u vrijeme donošenja prvostupanjskog rješenja o izvlaštenju ili u vrijeme sklapanja nagodbe, uzimanjem u obzir uporabnog svojstva nekretnine koju je imala prije promjene namjene koja je povod izvlaštenja.

Iznimno, naknada za potpuno izvlaštenu nekretninu određuje se davanjem u vlasništvo druge odgovarajuće nekretnine čija vrijednost odgovara visini tržišne vrijednosti nekretnine koja se izvlašćuje, u istoj općini ili gradu. Tom se nekretninom prijašnjem vlasniku nekretnine koja se izvlašćuje omogućavaju isti životni uvjeti i uvjeti korištenja kakve je imao koristeći tu nekretninu, kada korisnik izvlaštenja s takvom nekretninom raspolaže.

Tržišna vrijednost je vrijednost izražena u cijeni koja se za određenu nekretninu može postići na tržištu i koja ovisi o odnosu ponude i potražnje u vrijeme njezinog utvrđivanja. S time da vlasnik nema pravo na naknadu troškova za ulaganje u zemljište i zgrade koje je izvršio nakon što je pisanim putem obaviješten od ureda državne uprave o podnijetom prijedlogu za izvlaštenje, osim onih troškova koji su bili neophodni za korištenje nekretnine.

Nagodba

Korisnik izvlaštenja i vlasnik nekretnine mogu do donošenja rješenja o izvlaštenju sklopiti nagodbu o obliku i visini naknade te o roku do kojeg je korisnik izvlaštenja dužan ispuniti obvezu u vezi s naknadom. Nagodbom tako mogu sporazumno riješiti pitanje stjecanja prava vlasništva, ustanovljenja služnosti odnosno ustanovljenja zakupa na nekretnini za koju se predlaže izvlaštenje podobno za upis u zemljišne knjige.

Kad je nagodbom u potpunosti riješeno pitanje stjecanja prava vlasništva, ustanovljenja služnosti odnosno ustanovljenja zakupa na nekretnini za koju se predlaže izvlaštenje, postupak izvlaštenja će se obustaviti.

Sporazumom o naknadi za izvlaštenu nekretninu trebali bi biti određeni oblik i visina naknade i rok do kojeg je korisnik izvlaštenja dužan ispuniti obvezu u pogledu naknade. Kao i odluka o troškovima postupka i rok za ispunjenje te obveze.

Što može spriječiti i poništiti izvlaštenje?

Postoje situacije u kojima se postupak izvlaštenja može obustaviti. Najprije, to se može dogoditi ako korisnik izvlaštenja od procesa odustane u cjelini ili djelomično. Uz napomenu kako korisnik izvlaštenja može djelomično odustati od prijedloga za izvlaštenje ukoliko se s tim suglasi vlasnik.

Također, izvlaštenje se može poništiti na zahtjev prijašnjeg vlasnika izvlaštene nekretnine ako korisnik izvlaštenja u roku od pet godina od dana pravomoćnosti rješenja o izvlaštenju odnosno od dana stupanja u posjed izvlaštene nekretnine nije započeo izgradnju građevine ili izvođenje radova radi kojih je nekretnina izvlaštena, ili ako izvlaštenu nekretninu ne koristi kako je određeno. No, ovdje treba znati da se rješenje o izvlaštenju ne može poništiti nakon isteka sedam godina od njegove pravomoćnosti, odnosno od dana stupanja u posjed izvlaštene nekretnine.

Zagreb traži izmjene ZION-a

Izvlaštenje je moguće provesti kada je posebnim zakonom propisano da je izgradnja građevine ili izvođenje radova u interesu RH, što propisuje primjerice, Zakon o cestama, Zakon o željeznicama, Zakon o vodama, Zakon o energiji. Međutim, u slučajevima gdje to nije propisano posebnim zakonom, primjerice za izgradnju dječjih vrtića, osnovnih i srednjih škola, građevina socijalne, zdravstvene, sportske, kulturne namjene, potrebno je prethodno ishoditi odluku Vlade RH da je izgradnja građevine ili izvođenje radova u interesu RH.

– To je postupak koji od podnošenja zahtjeva Grada Zagreba do donošenja odluke Vlade RH, u pravilu traje duži vremenski period. Navedeno značajno produžuje postupke rješavanja imovinsko-pravnih odnosa zbog nemogućnosti pokretanja postupka izvlaštenja odmah nakon što pokušaj sklapanja sporazuma s vlasnicima nije uspio, čime se produžuje i sam dovršetak izgradnje takvih projekata, kažu iz Grada Zagreba, te dodaju kako su se zbog ovog problema obratili nadležnim Ministarstvima s inicijativom da se posebnim zakonom predvidi da je gradnja takvih objekata od interesa za RH, što bi omogućilo njihovu bržu i efikasniju izgradnju.

Također, Gradu Zagrebu bi pomogle izmjene zakona kojima se gradske i međugradske prometnice više ne bi tretirale različito. Naime, trenutno je puno lakše provesti izvlaštenje za međugradske prometnice, iako su prometnice u Gradu Zagrebu među najprometnijima u Hrvatskoj.

– Uz navedeno, Grad Zagreb je nadležnom Ministarstvu predložio da razmotri izmjene i dopune ZION-a, na način da se status javnopravnog tijela koje vodi postupak izvlaštenja izjednači sa statusom sudskog izvršitelja, kako bi se mogućnost korištenja asistencije policije u slučaju stupanja u posjed izvlaštene nekretnine u tijeku postupka, učinila uistinu mogućom i realnom. Navedenim bi se postiglo normativno harmoniziranje i podigla učinkovitost u postojećem sustavu rješavanja imovinsko-pravnih odnosa, navode iz Grada Zagreba.

Žalbe koče proces

I Grad Rijeka se bori s izvlaštenjem. Kapitalne investicije koje se ovdje prolongiraju zbog izvlaštenja su trenutno izgradnja ulice Bok i uređenje Vitezovićeve ulice u centru grada. Riječ je o projektima u kojima postupci izvlaštenja traju već više godina i stoga je teško predvidjeti početak njihove realizacije.

– Postupci se oduže u slučajevima kada se vraćaju na ponovni postupak nakon žalbe odnosno odluke drugostupanjskog tijela o žalbi, ili pak u slučajevima u kojima stranke koriste mogućnost izuzimanja pojedinih voditelja postupka iz samih postupaka, što za sobom povlači imenovanje novog voditelja i ponovno provođenje postupka, kažu iz Grada Rijeke, te dodaju kako se brzo okončavaju postupci izvlaštenja u kojima vlasnici nekretnina odmah pristanu na isplatu po procjeni, te gdje su vlasnici nepoznata boravišta.

– U tom se slučaju procijenjeni iznos polaže na poseban račun županije, a s tog računa vlasnik  ili njegovi zakonski nasljednici,  u slučaju da se pojave,  imaju pravo na isplatu naknade za izvlaštenu nekretninu. Ukoliko  se stranke-vlasnici nekretnina ili zakonski nasljednici vlasnika nekretnine ne pojave u roku od 3 godine od pravomoćnosti rješenja o izvlaštenju, deponirana novčana sredstva se prebacuju u državni proračun i više ih ne mogu dobiti. Relativno brzo okončavanje postupka izvlaštenja provedeno je u predmetu pripreme izgradnje čvora Pilepići, kažu iz Grada Rijeka.

Od ideje do ceste i po 10 godina

Više od 20 godina u Gradu Splitu postoji ideja o proširenju osnovne cestovne infrastrukture na način da se na istoku grade nove prometnice koje bi trebale uspostaviti ravnotežu i dokinuti nesnosne prometne gužve. Nove prometnice bi trebale regulirati područje istočnog i sjeveroistočnog djela grada, izvan okvira obilaznice Zbora narodne garde, što je cesta od državnog značaja.

Prije približno dvije godine Grad Split je pokrenuo postupak izdavanja lokacije izrade idejnog projekta za izdavanje lokacijske dozvole kao osnovni preduvjet da se krene u postupak uređivanja imovinskih odnosa za te ceste.

– Svi vlasnici objekata i terena na trasi imaju pravu žaliti se na lokacijsku dozvolu što u pravilu i čine. Samo to je proces koji traje između 6 do 8 mjeseci. Slijedi postupak izvlaštenja s trase koji provodi županijski ured. S žalbenim rokovima na koje stranke imaju pravo i koje koriste, postupak izvlaštenja traje u prosjeku 5 godina, rekao nam je proljetos pročelnik, Teo Vojković.

Valja spomenuti, kaže, kako je postojala je ideja da ove koridore preuzmu Hrvatske ceste njihovom promjenom kategorije u državnu cestu. Sve kako bi postupak izvlaštenja išao brže. No, iskustvo je pokazalo kako ne postoji bitna razlika u trajanju postupka, pa se od toga odustalo.

– Dobar primjer za to je Zagorski put, od Pujanki prema Dujmovači. Tu smo situaciju pokušali riješiti promjenom kategorije 2019. godine. Dan danas, pet godina kasnije, projekt se nije pomakao s mjesta, još uvijek je u postupku izrada projektne dokumentacije. Odnosno nisu došli do koraka gdje državna cesta kao takva ostvaraju neku prednost, zaključio je Vojković.

Doznajte ovdje sve o prenamjeni zemljišta.