Slijedi li krah nekretnina u Kini? Ljudi prestali plaćati hipoteke za neizgrađene stanove
U Kini se trenutno odvija nezapamćena drama u sektoru nekretnina, koji je pred krahom. Došlo je do toga da je započeo štrajk, u kojem su ljudi odlučili prestati plaćati hipoteke koje su podignuli kako bi platili stanove koji su se trebali izgraditi. Stali su s plaćanjem jer je stala i izgradnja stanova.
Ilustracija, foto: Unsplash; Antoine Dautry
U lipnju se održao prosvjed nezadovoljnih kupaca stanova, a njihov bijes nije se zaustavio na raznim natpisima i povicima. Stotine njih prestalo je plaćati svoje hipoteke, što je dosta radikalan korak u Kini, gdje se slična neslaganja ne toleriraju. Jedan mladi par koji se preselio u Zhengzhou u središnjoj Kini, rekao je da se nakon što je primio predujam prošle godine, poduzetnik povukao iz projekta i gradnja je stala, piše BBC.
– Bezbroj puta sam zamišljala radost života u novom domu, ali sada mi je sve to smiješno, rekla je žena koja je željela ostati anonimna.
Još jedna ž u kasnim 20-ima koja je također kupila kuću u Zhengzhouu rekla je da je i ona spremna prestati plaćati svoju hipoteku, odnosno da će ju nastaviti plaćati nakon što se projekt u potpunosti nastavi. Mnogi od ‘štrajkaša’ mogu platiti hipoteku, ali to ne žele učiniti, za razliku od krize drugorazrednih hipotekarnih kredita u SAD-u 2007. godine kada je novac bio posuđivan visokorizičnim zajmoprimcima koji su zatim bankrotirali.
Bojkotirani krediti mogli bi iznositi 145 milijardi dolara (120 milijardi funti), procjenjuje S&P Global ratings. Drugi analitičari kažu da bi moglo biti i više. Pobuna je uzdrmala vlasti, usmjeravajući pozornost na tržište koje je već pod pritiskom usporavanja gospodarstva i ozbiljne novčane krize. Što je još alarmantnije, to je signaliziralo nedostatak povjerenja u jedan od glavnih stupova drugog najvećeg svjetskog gospodarstva.
– Bojkoti hipotekarnih kredita, potaknuti sve lošijim raspoloženjem prema nekretninama, vrlo su ozbiljna prijetnja financijskom položaju sektora, rekao je Oxford Economics nedavno.
Zašto je imovinska kriza u Kini važna?
Kineski sektor nekretnina čini trećinu njezine gospodarske proizvodnje. To uključuje kuće, najam i brokerske usluge; industrije koje proizvode bijelu tehniku koja ulazi u stanove; i građevinske materijale. Ali kinesko gospodarstvo usporava – u posljednjem je kvartalu poraslo za samo 0,4% u usporedbi s prethodnom godinom. Neki ekonomisti ne očekuju rast ove godine.
To je uglavnom zbog pekinške strategije nulte borbe protiv koronavirusa: ponovljene blokade i stalna ograničenja utjecala su na prihode, a zauzvrat na štednju i investicije. Veličina kineskog gospodarstva znači da poremećaji na ključnom tržištu, poput tržišta nekretnina, mogu utjecati na globalni financijski sustav. Stručnjaci vjeruju da je zaraza sada glavni problem – banke neće davati zajmove ako vjeruju da je sektor u opadanju.
Ding Shuang, voditelj istraživanja gospodarstva Velike Kine pri Standard Charteredu, kaže da će sve ovisiti o politici. Rekao je kako je za razliku od drugih dijelova svijeta gdje mjehuri nekretnina pucaju zbog tržišta, ovdje uzrok vlada.
Trideset tvrtki koje se bave nekretninama već su propustile plaćanje inozemnog duga. Evergrande, koji je prošle godine platio svoj dug od 300 milijardi dolara, najveća je žrtva. S&P je upozorio da bi, ako prodaja ne poraste, više tvrtki moglo slijediti taj primjer. Potražnja za kućama također ne raste jer Kina prolazi kroz demografske promjene s urbanizacijom i usporavanjem rasta stanovništva.
– Glavni problem je da smo dosegli prekretnicu na tržištu nekretnina u Kini, rekao je Julian Evans-Pritchard, viši ekonomist za Kinu u Capital Economicsu.
Kako smo došli ovdje?
Nekretnine čine oko 70% osobnog bogatstva u Kini, a kupci kuća često plaćaju unaprijed za nedovršene projekte. Ove ‘pretprodaje’ čine 70%-80% prodaje novih kuća u Kini, rekao je Evans-Pritchard, dodajući da investitorima treba taj novac jer ga koriste za financiranje nekoliko projekata odjednom.
Ali mnogi mladi i Kinezi srednje klase više ne ulažu u nekretnine – vjerojatno zbog slabog gospodarstva, gubitka radnih mjesta i smanjenja plaća, a sada i straha da investitori možda neće dovršiti projekte. Evans-Pritchard je rekao kako je dio problema to što su investitori računali na novi novac, a te nove prodaje više nema.
Više od 220 milijardi dolara vrijednih kredita moglo bi biti vezano za nedovršene projekte, prema bankarskoj grupi ANZ. A kredit, glavni izvor gotovine u godinama procvata, također je presušio. Godine 2020. kineska vlada uvela je ‘tri crvene linije’ – računovodstvene mjere za ograničavanje koliko se investitori mogu zadužiti. To je prekinulo financiranje, a kasniji nedostatak povjerenja u tržište također je utjecao na spremnost banaka da daju zajmove tvrtkama za nekretnine.
Što Vlada radi?
Kao prvo, Peking stavlja teret na lokalne vlasti – nude smanjene depozite, porezne popuste i novčane subvencije kupcima kuća, te pomoćna sredstva graditeljima. Ali to ima svoju cijenu jer će lokalna blagajna pretrpjeti udarac ako investitori budu kupovali manje zemljišta, piše BBC.
– Mislim da je ovo trenutak da središnja vlada i regulatori uskoče. U jednom će trenutku uskočiti kako bi se riješio problem nekih tvrtki. Taj je sektor previše važan za gospodarstvo, rekao je gospodin Ding.
Financial Times je nedavno izvijestio da je Kina izdala 148 milijardi dolara zajmova za pomoć poduzetnicima, a Bloomberg je izvijestio da bi nositelji hipotekarnih kredita mogli dobiti godišnji odmor bez utjecaja na njihov kreditni rezultat.
No, nedavno je Oxford Economics rekao da bilo kakva državna intervencija u nekretnine i infrastrukturu može pružiti kratkoročni poticaj, ali da nije idealna za dugoročniji rast Kine budući da su vlada i financijski sektor prisiljeni pomoći u održavanju neproduktivna (i neuspješna) industrija nekretnina.
Ovo također nije samo financijska kriza. Bojkot hipoteka riskira da postane ozbiljan društveni problem, rekao je gospodin Ding. A to bi moglo postati problem za predsjednika Xi Jinpinga uoči ključnog stranačkog kongresa kasnije ove godine na kojem se očekuje da će tražiti povijesni treći mandat.
Što je sljedeće?
Analitičari kažu da izvješće o spašavanju (148 milijardi dolara) možda neće biti dovoljno. Capital Economics procjenjuje da je tvrtkama potrebno 444 milijarde dolara samo za dovršetak zaustavljenih projekata. Također nije jasno mogu li banke, osobito one manje u ruralnim područjima, apsorbirati troškove hipotekarnog štrajka.
Čak i ako se gradnja ponovno pokrene, mnogi poduzetnici možda neće preživjeti jer je malo vjerojatno da će prodaja kuća podići raspoloženje. Prodaja u 100 najboljih kineskih developera pala je za 39,7% u srpnju u usporedbi s istim razdobljem prošle godine, prema podacima China Real Estate Information Corp (CRIC). Ova kriza dosad je najjasniji pokazatelj da je kinesko gospodarstvo na raskrižju.
– Vlada daje sve od sebe kako bi pronašla nove izvore rasta, ali to će biti izazov jer se gospodarstvo u posljednja tri desetljeća uvelike oslanjalo na nekretnine, ulaganja u infrastrukturu i izvoz. Razdoblje vrlo brzog rasta u Kini vjerojatno je završilo… a to je trenutno najočitije u sektoru nekretnina., rekao je Evans-Pritchard.
