Što je građevinska, a što uporabna dozvola: Evo što označavaju osnovni i najvažniji pojmovi svijeta nekretnina

Kupovina nekretnine, najam stana, prodaja građevinskog zemljišta i ishodovanje građevinske dozvole samo su neki od pojmova iz svijeta nekretnina koji ponekad mogu izazvati upitnike iznad glava. No, kako se sumnje više ne bi javljale donosimo popis osnovnih i najvažnijih pojmova s kojima se možete susresti u trenutku prodaje, najma i kupovine nekretnine.

Jeste li se ikad zapitali što sve označava pojam ‘nekretnina’?

Svijet nekretnina prepun je pojmova koji možda neće baš uvijek biti najjasniji, osim ako u njemu ne plivate kao riba u moru. S nekim od pojmova prosječna se osoba susretne tek u trenutku kupovine ili prodaje nekretnine, no, većina njih ipak ostaje nepoznanica.

Kako se iznad glava ne bi pojavljivali upitnici kada netko spomene pojmove poput prijavnog lista, ali i razliku između dosmrtnog i doživotnog uzdržavanja donosimo popis osnovnih i najvažnijih s kojima će svijet nekretnina postati nešto poznatije područje.

Što je nekretnina?

Nekretnina je čestica zemljine površine sa svime što je s česticom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje. Pojam nekretnine u pravu se često proširuje i na one stvari koje su po svojoj prirodi pokretnine. Stoga u pravu kod pitanja je li neka stvar nekretnina nije dovoljan samo kriterij prirodne kvalitete, nego se uvodi još i kriterij pertinencije i kriterij posebnih ciljeva.

Po kriteriju prirodne kvalitete nekretnine su u prvom redu zemljišta. No, osim zemljišta, nekretninom se smatra i sve ono što je sa zemljištem trajno povezano bilo mehanički bilo organski. Prema tome, nekretninama se smatraju zgrade koje su građene s namjerom da tu trajno ostanu. U istu kategoriju idu bunari, bazeni, podrumi i slično. Osim toga, nekretninom se smatra i sve ono što je u zgradu trajno ugrađeno, poput električne i vodovodne instalacije, instalacije za centralno ili etažno grijanje, rolete na prozorima, pojašnjavaju na portalu Agenti.hr.

Nekretninom se smatraju i drveće i trava to jest sve ono što je sa zemljištem trajno organski vezano. I sami plodovi dok se ne odvoje od matice smatraju se nekretninama. Po kriteriju pertinencije nekretninom se smatra i ona pokretna stvar koja služi gospodarskim svrhama nekretnine. Tako se na primjer traktor, plug, kola i drugo jednog poljoprivrednog dobra smatraju nekretninama kao i samo dobro.

Po kriteriju posebnih ciljeva smatra se neka pokretna stvar nekretninom zato što je propis tako odredio. Tako su se u našem pravu pomorski brodovi, uključujući i one u gradnji, smatrali nekretninama. Danas su pomorski brodovi, uključujući i one u gradnji, pokretne stvari. Isto vrijedi i za zrakoplove i zrakoplove u gradnji. Iako pokretnine, pravni režim za brodove i zrakoplove, upisivanje u registre nalik zemljišnim knjigama i stvarnih prava na njima, vrlo je sličan onome za nepokretne stvari.

Vlasništvo, suvlasništvo ili zajedničko vlasništvo?

Vlasništvo, odnosno pravo vlasništva, je stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svoga nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

Pravo vlasništva upisuje se u zemljišne knjige, a pravni učinci prava vlasništva stječu se upisom u te knjige koje vodi Zemljišno-knjižni odjel Općinskog suda ili gruntovnica. Pravo vlasništva u Republici Hrvatskoj zajamčeno je Ustavom. Pravo vlasništva, u interesu Republike Hrvatske, može biti i zakonski oduzeto ili ograničeno.

Ako više osoba ima neku stvar u svom vlasništvu tako da svakoj pripada po dio tog prava vlasništva računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju njihovi su suvlasnički dijelovi.

Stvar je u zajedničkom vlasništvu kad na nepodijeljenoj stvari postoji vlasništvo dviju ili više osoba, odnosno zajedničara, koje sve u njemu imaju udjela, ali veličina njihovih udjela nije određena, bez obzira na to što je odrediva.

Što su zemljišne knjige, a što ‘zk’ izvadak?

Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, a temelje se na podacima katastarske izmjere zemljišta. Podaci u zemljišnoj knjizi o oznakama katastarskih čestica, njihovoj površini, zgradama i drugim građevinama koji trajno leže na zemljištu moraju odgovarati podacima iz katastra zemljišta. Pristup zemljišnim knjigama i katastru zemljišta, odnosno mogućnost traženja izvadaka ima pravo bilo koja zainteresirana osoba.

Vlasnički list nekretnine, odnosno zemljišno-knjižni uložak, upisane u glavnu zemljišnu knjigu sastoji se od:

• Posjedovnica (A) – sadrži podatke o svim katastarskim česticama koje čine jedno zemljišno-knjižno tijelo te sve katastarske promjene koje se odnose na njih,
• Vlastovnica (B) – sadrži podatke o vlasniku nekretnine, promjene glede vlasništva i osobna ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut glede raspolaganja nekretninom,
• Teretovnica (C) – sadrži podatke o stvarnim i drugim pravima kojima je nekretnina opterećena (hipoteka, osobne i stvarne služnosti, pravo građenja, obvezna prava), objašnjavaju na portalu Agenti.hr.

Što je katastar i kada se radi parcelacija zemljišta?

Katastar je upravno tijelo nadležno za održavanje katastarskih podataka o katastru nekretnina, katastru zemljišta i katastru vodova. Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorištavanja, proizvodnoj sposobnosti i korisnicama, odnosno posjednicima zemljišta.

Katastar zemljišta je nadležan za evidenciju podataka o brojevima katastarskih čestica, njihovoj površini, obliku, zgradama i drugim građevinama koje leže na zemljištu ili ispod njegove površine, ili o njihovim korisnicima, to jest posjednicima.

Kopija katastarskog plana, preris ili precrt katastarskog plana, situacija, položajni nacrt i slično grafički skupno prikazuje katastarske podatke. Obvezno sadrži podatke o brojevima katastarskih čestica, međama i drugim granicama, granicama vrsta uporabe dijelova katastarskih čestica, adresama katastarskih čestica, položaju, obliku, vrsti uporabe i kućnom broju zgrada i drugih građevina, objašnjavaju na portalu Agenti.hr.

Parcelacija zemljišta je podjela ili spajanje dvije ili više katastarskih čestica, a može se raditi u građevinskom i poljoprivrednom području. Parcelacija građevinskog zemljišta unutar granica građevinskog područja i parcelacija građevinskog zemljišta izvan tog područja može se provoditi samo u skladu s rješenjem o uvjetima građenja, lokacijskom dozvolom, rješenjem o utvrđivanju građevne čestice i detaljnim planom uređenja.

Pravo posjeda, posjedovni i prijavni list

Posjedovni list je javna isprava na kojoj je evidentiran posjed i posjednici, odnosno nositelji prava na katastarskim česticama. U posjedovne listove upisuju se posjednici katastarskih čestica i pisani podaci o katastarskim česticama, to jest broj, adresa, način uporabe, izgrađenost, površina. U jednom posjedovnom listu može biti upisano više katastarskih čestica, odnosno jedna katastarska čestica može biti upisana u više posjedovnih listova.

Prijavni list za zemljišnu knjigu prikazuje stanje katastarskih podataka u zemljišno-knjižnom ulošku prije izradbe elaborata i stanje tih podataka koje treba uspostaviti u zemljišnim knjigama nakon provedbe elaborata u katastarskom operatu. Oba lista izdaje područni katastarski ured.

Pravo posjeda je faktična vlast na određenoj strani, koja posjedniku daje određena prava i pravnu zaštitu u odnosu na treće. Izravan posjed ima svaka osoba, odnosno izravan posjednik, koja izravno ima faktičnu vlast nad stvari, izvršava je osobno ili posredovanjem pomoćnika. Neizravan posjed ima osoba koja ima faktičnu vlast nad stvari preko druge osobe, kojoj je na temelju plodouživanja, ugovora o korištenju na primjer stana, zakupa, čuvanja, posudbe ili drugog pravnog posla, dala stvar u izravan posjed. Samostalan ili individualan posjed je posjed u kojem samo jedna osoba ima posjed stvari ili prava. Suposjed je posjedovanje stvari ili prava organizirano tako da faktičnu vlast imaju svi ili jedan, ili više njih za sve, ili sukcesivno, navode na portalu Agenti.hr.

Uzimajući u obzir kakvoću posjed može biti: zakonit, nezakonit, istinit, neistinit, pošten, odnosno savjestan, nepošten, odnosno nesavjestan. Posjed se može steći: izvorno, to jest, originarno i izvedeno, to jest derivativno. Način stjecanja posjeda u našem pravu javlja se u dva temeljna oblika: fizičkom predajom i predajom očitovanjem volje. Važno je naglasiti da posjed može postojati neovisno o vlasništvu. Dakle, jedna osoba može biti posjednik, a druga vlasnik.

Što je uporabna, a što građevinska dozvola?

Građevinska dozvola je upravni akt tj. dokument na temelju kojega se može započeti gradnja građevine. Ovom se dozvolom utvrđuje da je glavni, odnosno idejni projekt izrađen u skladu s propisima i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji te da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju. Dozvola prestaje važiti ako investitor ne pristupi građenju u roku od dvije godine od pravomoćnosti te dozvole.

Uporabna dozvola ili potvrda glavnog projekta je akt kojim se potvrđuje da je objekt za koji je izdan izgrađen u skladu s pripadajućim projektom i građevinskom dozvolom, da je siguran za korištenje i da se smije početi koristiti u svojoj namjeni.

Kupoprodajni i ugovor o najmu i zamjeni

Kupoprodajni ugovor je dokument kojim se dvije ugovorne strane obvezuju na zaključenje pravnog posla kupoprodaje predmetne nekretnine. Svaki kupoprodajni ugovor trebao bi sadržavati minimalno sljedeće bitne stavke:

• Ispravne osobne podatke ugovornih strana s naznačenim poreznim OIB brojem
• Opis nekretnine u skladu sa zemljišno-knjižnim izvatkom ili vlasničkim listom
• Iznosom ukupne kupoprodajne cijene izražene u HRK
• Navedenim načinom i dinamikom isplate kupoprodajne cijene
• Rokovi primopredaje posjeda, ispražnjenje od osoba i stvari
• Tabularnu izjavu

Ugovor o zamjeni nekretnina u pravnom smislu predstavlja dvije kupoprodaje nekretnina, regulirane u jednom dokumentu, gdje vlasnici nekretnina vrše međusobnu zamjenu nekretnina s ili bez međusobne nadoplate u eventualnoj razlici vrijednosti nekretnina.

Uvažavajući Zakon o obveznim odnosima, najam znači samo pravo uporabe iznajmljene stvari, dok zakup obuhvaća uporabu i uživanje stvari, na primjer ubiranje plodova kod zakupa poljoprivrednog zemljišta.

Dosmrtno ili doživotno uzdržavanje?

Ugovorom o dosmrtnom uzdržavanju davatelj uzdržavanja se obvezuje da će primatelja uzdržavanja uzdržavati do njegove smrti, a primatelj uzdržavanja se obvezuje da će mu za života prenijeti svu ili dio svoje imovine.

Ugovor o dosmrtnom uzdržavanju mora biti:

• sastavljen u pisanom obliku i
• ovjeren od suca nadležnog suda, ili potvrđen po javnom bilježniku, ili sastavljen u obliku javnobilježničkog akta.

Ugovorne strane mogu sporazumno raskinuti ugovor i nakon što je počelo njegovo ispunjavanje, a svaka strana može zahtijevati raskid ugovora ako druga strana ne ispunjava svoje obveze.

Ugovorom o doživotnom uzdržavanju davatelj uzdržavanja se obvezuje da će primatelja uzdržavanja uzdržavati do njegove smrti, a primatelj uzdržavanja izjavljuje da mu daje svu ili dio svoje imovine, s time da je stjecanje stvari i prava odgođeno do trenutka smrti primatelja uzdržavanja.

Ugovor o doživotnom uzdržavanju mora biti:

• sastavljen u pisanom obliku i
• ovjeren od suca nadležnog suda, ili potvrđen po javnom bilježniku, ili sastavljen u obliku javnobilježničkog akta.

Ugovorne strane mogu ugovor sporazumno raskinuti i nakon što je počelo njegovo ispunjavanje, a svaka strana može zahtijevati raskid ugovora ako druga strana ne ispunjava svoje obveze, navode na Agenti.hr, web sjedištu ovlaštenih agenata i posrednika nekretnina.