Tisuće Hrvata godišnje ne prijavljuje istinu o kupnji nekretnine, evo što ih čeka iz porezne

Ako promet nekretnine nije prijavljen prema tržišnoj vrijednosti nekretnine Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi taj iznos. Naime, jedan od zadataka poreznika je i procjena da li je kupoprodaja zemljišta/nekretnine obavljena po adekvatnoj cijeni, što za sobom povlači novi izračun poreza. Ovo je situacija koja se, doznajemo, događa puno češće nego li se misli. No, u promatranom razdoblju od 10 godina, od 2015. do 2025. godine ipak se može reći kako se ovaj trend smanjuje. Što bi značilo kako su danas, u odnosu na situaciju prije 10 godina, kupci nekretnina daleko bolje informirani o svojim obavezama prema državi prilikom sklapanja kupoprodajnih ugovora. Istražili smo sve o ovoj temi, evo što smo doznali.

Temeljna zadaća Porezne uprave je, između ostalog, utvrđivanje i naplata poreza, doprinosa i drugih javnih davanja te su evidencije Porezne uprave ustrojene sukladno potrebama obavljanja navedenih poslova. Jedan od zadataka poreznika je i procjena da li je kupoprodaja zemljišta/nekretnine obavljena po adekvatnoj cijeni, što za sobom povlači novi izračun poreza.

Koliko se često ovakve situacije događaju? Istražili smo u Poreznoj upravi i doznali kako tisuće kupaca na godišnjoj razini završi u poreznoj reviziji. Evo statistike i pojašnjenja zašto je to tako.

Prijava poreza na promet nekretnina

Promet nekretnina nastao nakon 1. siječnja 2017. godine prijavljuju javni bilježnici, sudovi ili javnopravna tijela u okviru svoje nadležnosti. Ako ipak netko sastavi ispravu koju nije ovjerio kod javnog bilježnika, i dalje je dužan takav promet nekretnina prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nekretnina nalazi, u roku od 30 dana od sastavljanja te isprave.

Ako promet nekretnine nije prijavljen prema tržišnoj vrijednosti nekretnine Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine. Ako je porezni obveznik oslobođen od plaćanja poreza, više neće dobiti rješenje o tom oslobođenju. Rješenje će dobiti samo oni porezni obveznici kojima se utvrđuje porezna obveza.

Tržišna vrijednost

U slučaju da je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj nekretnine manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze, Porezna uprava procjenom utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine. Ovo je situacija koja se, doznajemo, događa puno češće nego li se misli.

No, u promatranom razdoblju od 10 godina, od 2015. do 2025. godine ipak se može reći kako se ovaj trend smanjuje. Što bi značilo kako su danas, u odnosu na situaciju prije 10 godina, kupci nekretnina daleko bolje informirani o svojim obavezama prema državi prilikom sklapanja kupoprodajnih ugovora.

Velik broj procjena

Tako su, prema podatcima Porezne uprave, u 2015. godini izdana 63.966 rješenja poreza na promet nekretnina, od čega je Porezna uprava u 24.569 slučajeva morala provesti utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine procjenom. Pet godina kasnije, na kraju 2020. godine, izdana su 89.942 rješenja poreza na promet nekretnina, od čega je Porezna uprava u 15.784 slučajeva morala obaviti procjenu.

Na kraju 2024. godine evidentirano je pak 117.973 rješenja poreza na promet nekretnina, od čega je Porezna uprava intervenirala s procjenom u 10.791 slučajeva. Dok je ove godine, zaključno s 12. svibnjem evidentirano 35.729 rješenja poreza na promet nekretnina, od čega je Porezna uprava radila procjenu u 2.968 slučajeva.

Osnova za procjenu

Porez na promet nekretnina utvrđuje se na temelju Zakona o porezu na promet nekretnina. Odredbama navedenog Zakona propisano je da službena osoba Porezne uprave neposrednim rješavanjem i bez provjere činjenica privremeno utvrđuje obvezu poreza na promet nekretnina ako su u ispravi o stjecanju nekretnina navedene sve činjenice bitne za utvrđivanje porezne obveze. Pritom se osnovica poreza na promet nekretnina utvrđuje iz isprave o stjecanju, odnosno u iznosu naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj nekretnine.

Međutim, osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Tržišnom vrijednosti nekretnine smatra se cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze. Ovdje se ukupnim iznosom naknade smatra sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine, kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.

Stopa poreza

Ako ste kupili, naslijedili ili na bilo koji drugi način stekli nekretninu (građevinu ili zemljište) kad se na takvo stjecanje ne plaća porez na dodanu vrijednost (PDV) obveznik ste poreza na promet nekretnina. Stopa poreza iznosi tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, izvještava Ministarstvo financija.

Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Plaćanja PDV-a, između ostalog, oslobođena je: isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta, te isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se nalaze ako je od datuma prvog nastanjenja, odnosno korištenja, do datuma sljedeće isporuke proteklo više od dvije godine.

Oslobođenje od plaćanja poreza

Građani ne plaćaju porez na promet nekretnina u 7 slučajeva. Najprije to su osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina, zatim prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu, te zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu.

Od poreza su oslobođeni i građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu.

U ovom su društvu i osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva. Kao i bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partneri, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju ili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju.

Porez na nekretnine ne plaćaju ni osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.

Naslijeđene i darovane nekretnine

Pravo na oslobađanje od poreza imate i ako ste nekretninu naslijedili ili dobili na dar i pripadate u jednu od sljedećih slučajeva. Najprije, kada je riječ o bračnom drugu, izvanbračnom drugu, formalnom i neformalnom životnom partneru, potomcima i precima koji čine uspravnu liniju te posvojenicima i posvojiteljima koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem.

Također, od poreza su oslobođene i pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom. Kao i bivši bračni drugovi, bivši izvanbračni drugovi te bivši formalni i neformalni životni partneri kada uređuju svoje imovinske odnose.

Doznajte ovdje sve o novim pravilima ‘igre’ za državne stanove, kuće, zemljišta i kako do prava građenja?

Pridružite se našoj Viber zajednici i prvi saznajte sve informacije.