Ovo su najvažnija zemljišno-pravna pitanja koja morate riješiti prije gradnje

Kupnja nekretnine, no i gradnja na zemljištu donose niz admistrativno-pravnih pitanja. Iako je u teoriji sve rješivo, bolje je da se pripremite na razgovore s odvjetnicima i geodetama. Odgovore na najveća zemljišno-pravna pitanja koja si svatko treba postaviti prije gradnje donosi odvjetnik specijaliziran za pitanja nekretnina Nebojša Vitez.

Namjeravate li kupiti ili sagraditi nekretninu, pripremite živce i uzmite si vremena jer će vam vjerojatno i jedno i drugo biti potrebno kad se upustite u postupke kod kojih će vam pomoć geodete i odvjetnika biti neophodna. Zna se što sve treba da biste uspješno postali vlasnik nekretnine, no podjednako su poznate manjkavosti koje se pojave kada ste zaduženi prilikom kupnje nekretnine ili gradnje novog objekta riješiti kako bi sve dalje poteklo glatko.

Mjesto s kojim ćete se neminovno kad-tad susresti je katastarski ured koji evidentira zgradu na temelju pregledanog i potvrđenog geodetskog elaborata za evidentiranje ili promjenu podataka o zgradama i pravomoćnog rješenja donesenog u upravnom postupku. Nadalje, osim evidentiranja građevine u katastar, sigurno znate da ćete vlasništvo steći upisom u zemljišne knjige. Poznato je kako u dokumentaciji nije sve kako treba gdje dolazi upozorenje o oboružavanju strpljenjem, ali i informiranju.

Kupujete li zemljište odnosno želite li graditi nešto svoje, prvo i najvažnije pitanje za postaviti je je li prije – opeka ili zemljišno knjižni izvadak? Odvjetnik Nebojša Vitez pravni stručnjak za nekretninska pitanja iz odvjetničkog ureda Porobija i Špoljarić odgovara na Masters of Building Fairu u Rovinju da je, naravno, važnije ovo drugo, no i upozorava što može poći po krivu.

Kupnja zemljišta

Prije svega, očekivano, važnost ima zemljišno-knjižni izvadak, budući da svakome tko želi izgraditi nešto svoje prvo treba zemljište. A da bi se zemljište moglo kupiti, trenutni vlasnik mora ga moći prodati. Zemljišno-knjižni izvadak tu se nameće kao dokument koji će vam omogućiti potpuno vlasništvo nad zemljištem, a što je on zapravo?

– Zemljišno-knjižni izvadak je ispis iz zemljišno-knjižnog uloška, a u zemljišno-knjižne uloške se upisuju zemljišta, odnosno pravnici kažu da se ondje upisuje nekretnina. Zašto nekretnina? Jer na zemljištu nešto može biti izgrađeno, može nešto biti zasađeno. To onda više nije zemljište u smislu zemljine kore, zbog čega se opisuje kao nekretnina, objašnjava Vitez.

Nekretnina i zemljište, dodaje, razlikuju se po tome što nad nekretninom postoji trenutačno vlasništvo – radilo se o stanu, poslovnom prostoru, samostalnoj garaži ili pak parkirnom mjestu. Sve su to različiti oblici nekretnina. Nekretninom se pritom smatra i kad na zemljištu imate jednu trećinu suvlasničkog dijela, tri četvrtine ili neki drugi udio… A kako je vlasništvo točno povezano sa zemljišnim knjigama?

Zemljišna knjiga nije ažurna?

Kako je nekima poznato, zemljišna knjiga je javna zbirka uložaka, pri čemu su svi ulošci neke katastarske općine jedna zemljišna knjiga. No, problem nastaje ako ona nije ažurna. To je slučaj do kojeg dolazi kada nisu evidentirani vlasnici, upisani tereti ili zbog drugih razloga o kojima se, kaže Vitez, manje priča. Na primjer, za otkupljene društvene stanove postoje knjige položenih ugovora, u kojima zapravo dio stanova nije evidentiran.

– Stanovi koji su bili u privatnom vlasništvu kupljeni za vrijeme Jugoslavije nisu nisu nigdje bili upisivani kao privatno vlasništvo. Znači, nema u knjizi ni položenih ugovora. Ili onda imate situaciju da imate knjigu položenih ugovora, ali imate zgradu sa samo nekim stanovima koji su upisani u uložak. Uz to, osim nekorespondiranja knjiga položenih ugovora i zemljišne knjige, naš još jedan problem onda bude i da imamo katastarske općine u kojima zemljišnih knjiga uopće nema, govori Vitez pa pojašnjava da u tom slučaju pomoći može samo odvjetnik.

S druge strane, odvjetnički uredi su upoznati i sa slučajevima kada posjedovnica nije ažurna, a do čega se dolazilo uslijed neupisivanja parcelacija. Zbog takvog postupanja, do 70 posto zemljišta u Republici Hrvatskoj izmjera su još iz Austro-Ugarske. Završena su 1890. godine pa se danas javljaju slučajevi kad se ne zna čija je parcela, ili pak ulazite ‘međom kod susjeda’, opisao je jednu od mogućih situacija Vitez.

U ovom pak slučaju, osim pravne svakako je nezaobilazna i pomoć geodete. Planirate li veći projekt gradnje geodeta će pomoći utvrditi stvarne površine i utvrditi točne međe.

Predugovor ili ugovor?

Vitez nije pesimističan pa ističe kako će se pitanja manjkavosti izmjera možda riješiti. Ipak, nije siguran koliko će rješenje biti obuhvatno, a objašnjava što točno RH planira napraviti i koja je tu eventualno ‘manjkavost’.

– Možda će se to riješiti za neko vrijeme. Republika Hrvatska za građevinska zemljišta ima plan za njihovom izmjerom, koja bi se trebala provoditi intenzivno i završiti do 2030. godine, ali to je samo 10 posto površine Republike Hrvatske. O poljoprivrednom zemljištu i dalje nitko ništa ne priča, kaže Vitez pa se vraća na problem upisa u zemljišne knjige.

Kako kaže, nakon što ste dobili pomoć oko parcelacije i sklapate ugovor, tu opet valja odlučiti kojim putem krenuti. Opcije su – ugovor i predugovor. Između tog dvoje Vitez prosuđuje kako je ugovor jedina podloga za upis u zemljišne knjige, dok predugovor nije. Predugovor je u stvari ‘samo’ sklopljeni obvezujući dokument kojim se obvezujete u nekom roku sklopiti (glavni) ugovor, gdje su zemljišne knjige nažalost pomalo manjkave.

– Nažalost, naše zemljišne knjige još uvijek ne predviđaju upis kojim bi se opisao predugovor, kojim bi se opisala namjera otuđenja nekretnine – recimo kao što ima u Austriji. Zabilježba prvenstvenog reda različito se tumači kod različitih zemljišno-knjižnih odjela. Kako bilo, kada riješite ugovor, a potom i glavne klauzule, slobodni ste krenuti u gradnju, zaključuje Vitez.

U Saboru je netom predstavljen konačni Prijedlog Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zemljišnim knjigama koji donosi važne novosti, a koje pročitajte ovdje.