Pogledajte stanje po gradovima: Hrvati mogu po godišnjem dohotku kupiti 4,3 do 6,8 metara kvadratnih nekretnina

Ekonomski stručnjak i prorektor za poslovanje Sveučilišta u Dubrovniku Nebojša Stojčić proveo je istraživanje ”Učinci turizma na priuštivost nekretnina”. Naime, Stojčić tvrdi da u kategoriji stanova već godinama svjedočimo rastu cijena nekretnina, koja pak ne prati rast kupovne moći. Sukladno tome, nalazimo se na začelju ljestvice po priuštivosti nekretnina, odnosno omjeru između medijalne cijene četvornog metra stana i prosječnog neto dohotka po zaposlenom, a turizam tome nikako ne ide u prilog.

Izv. prof. dr. sc. Nebojša Stojčić, prorektora za poslovanje Sveučilišta u Dubrovniku proveo je istraživanje ”The effect of tourism activity on housing affordability”, odnosno ”Učinci turizma na priuštivost nekretnina”. Istraživanje je objavljeno u časopisu Annals of Tourism Research, jednom od top pet svjetskih časopisa iz područja turizma te drugom najboljem iz područja sociologije. Štoviše, Stojčić je surađivao s domaćim istraživačima, Maruškom Vizek s Ekonomskog instituta i Josipom Mikulićem s Instituta za turizam.

Cijene nekretnina ne prate kupovnu moć

Stojčić tvrdi da u kategoriji stanova, koja je većini građana najzanimljivija, godinama svjedočimo rastu cijena nekretnina, koja pak ne prati rast kupovne moći. Sukladno tome, nalazimo se na začelju ljestvice po priuštivosti nekretnina, odnosno omjeru između medijalne cijene četvornog metra stana i prosječnog neto dohotka po zaposlenom.

Naime, Dubrovnik je još 2016. godine bio među top pet jedinica lokalne samouprave u Hrvatskoj s najmanjom priuštivosti nekretnina. Tako su njegovi stanovnici za prosječni dohodak sebi mogli priuštiti 4,3 četvorna metra stambenog prostora, navodi Stojčić. Takav trend održao se do 2019. godine, zapravo zadnje godine za koju postoje podaci. Štoviše, Dubrovnik je postao mjesto s najmanjom priuštivosti nekretnina, što znači da se za prosječni godišnji dohodak moglo priuštiti svega 3,1 četvornih metara stana.

S druge strane, u isto su vrijeme stanovnici Zagreba sebi mogli s godišnjom zaradom priuštiti 6,8 četvornih metara stana, a stanovnici Zadra i Splita 5, odnosno 4,2 četvorna metra.

Utjecaj turizma na tržište nekretnina

Ovaj rad je, nastavlja Stojčić, proizvod jednog većeg projekta TOURCRO kojeg nekolicina hrvatskih znanstvenika provodi već drugu godinu i to uz financiranje Hrvatske zaklade za znanost. Naime, iako ideja o istraživanju postoji već dugi niz godina, do njenog je sazrijevanja i realizacije došlo tek 2019. godine.

Stojčić tvrdi da je zamah hrvatskog turizma u proteklom desetljeću također imao i one manje dobre strane o kojima se u javnosti previše ne govori. Zbog činjenice da u Hrvatskoj postoji samo nekoliko istraživanja koja se bave tom temom, Stojčićev tim je osmislio projekt kojem je glavni cilj bio istražiti utjecaj turizma na tržište nekretnina.

Međutim, kako su dublje ulazili u priču te analizirali kanale kroz koje se učinci turizma prelijevaju i na ostatak gospodarstva, mogli su vidjeti da su nekretnine samo jedan dio priče. Zbog toga su istraživanje proširili i na među-sektorske učinke na tvrtke i prostorne dosege tih učinaka.

Nastavak istraživanja

Štoviše, iduće godine je u planu i nastavak istraživanja kroz koji će se nastojati odgovoriti na pitanje jesu li koristi od oblika turizma u Hrvatskoj veće od njegovih troškova po lokalno stanovništvo, navodi Stojčić. Osim toga, dio dosadašnjeg istraživanja, koji se odnosi na utjecaj priuštivosti nekretnina s obzirom na turizam i u svijetu je neistražena tema.

Tako se postojeća istraživanja većinom bave utjecajem na cijene nekretnina, dok je pitanje njihove pruštivosti u drugom planu. Stojčić naglašava da je njegov tim zanimao upravo taj aspekt i to zbog činjenice da se odražava na kvalitetu življenja lokalnog stanovništva.

Štoviše, njihovo je istraživanje obuhvatilo razdoblje od 2012. do 2018. godine, a nastojali su za svaki grad i općinu u Hrvatskoj procijeniti izloženost masivnosti, sezonalnosti i sveukupnu ranjivost na turistička kretanja i to pomoću nedavno razvijenog indeksa ranjivosti lokacije na turizam.

– Utvrdili smo da je u promatranom razdoblju na gotovo cijelom obalnom području došlo do porasta ranjivosti na turistička kretanja, ali i da je na kraju promatranog razdoblja znatno veći udio gradova i općina u kojim je zabilježena turistička aktivnost. Zanimljivo je da Dubrovnik u ovom razdoblju nije bio u skupini najranjivijih destinacija, dijelom zbog činjenice da kod nas prije pandemije sezonalnost nije bila toliko ograničena u ljetnim mjesecima kao u nekim drugim dijelovima zemlje i sezona je trajala znatno duže, kaže Stojčić.

Pozitivna i negativna strana učinaka turizma na kupnju nekretnina

Naime, kada je riječ o učincima turizma na mogućnost kupnje nekretnina kod lokalnog stanovništva, onda postoji pozitivna i manje pozitivna strana priče.

– Pozitivna verzija priče kaže kako dionicima, uključenim u lanac dodane vrijednosti turizma, raste kupovna moć, što bi u konačnici trebalo doprinijeti većoj kupovnoj moći i kvaliteti življenja. Ona manje pozitivna verzija kaže da zbog rasta intenziteta dolazaka, dolazi do gentrifikacije destinacija, pretvaranja stambenih nekretnina u smještajne kapacitete, iseljavanja stanovništva i gubitka autohtonosti, rekao je Stojčić. Osim toga, dodao je također da ih je zanimalo jesu li učinci povećanja intenziteta turizma značajniji od onih povezanih s njegovom sezonalnosti.

Naglašava i da je proteklih godina niz znanstvenika upozorio na činjenicu da našu zemlju odlikuje najviša stopa sezonalnosti turizma na Mediteranu. Štoviše, rezultati istraživanja koje je proveo sa svojim timom ukazuju na to kako je učinak sezonalnosti na priuštivost nekretnina zapravo snažniji od učinka masovnosti. Te je učinke također moguće povezati s procesima kao što su nestabilnost zaposlenja i primanja sezonalnih radnika, potom periodična prenapučenost te niska iskoristivost kapaciteta.

Štoviše, sve skupa negativno utječe na kvalitetu življenja, ali umanjuje i sposobnost rješavanja stambenog pitanja lokalnog stanovništva, tvrdi Stojčić. U skladu s tim, ističe da je niska priuštivost nekretnina izuzetno veliki problem za sve kategorije domaćeg stanovništva, a posebice se ističu mladi koji nemaju puno prilika za rješavanje svojeg stambenog stanja.

Kao veliki problem navodi i nedostatak domaće radne snage koja je povezana s problemom stambenog pitanja, kao i da su znanstvenici već prije upozoravali da ovakav model vodi smanjenoj sklonosti obrazovanju. Stojčić tvrdi da su u istraživanju došli i do spoznaje prema kojoj je mogućnost rasta poduzeća manja u odnosu na sredine koje imaju diverzificiraniju ekonomsku strukturu.

Rješenje koje pak zagovaraju je promjena modela turizma koji imamo te naglašavaju da je u većini gospodarstava u svijetu turizam zapravo nadgradnja aktivnosti primarnog i sekundarnog sektora, a nikako ne glavni pokretač. Sukladno tome, nije dovoljno samo promijeniti oblik dosadašnjeg turizma, već tražiti i poticati diverzifikaciju gospodarstva kroz djelatnosti koje mogu egzistirati uz turizam.

Izgledno da će Dubrovnik opet biti najranjivija destinacija

Stojčić je također rekao da trenutno nije moguće komentirati je li Dubrovnik najranjivija destinacija s obzirom na to da još uvijek traje sezona. Također, rekao je da se podaci o priuštivosti nekretnina kod nas uobičajeno računaju s vremenskim pomakom.

– Uzrok tome je dostupnost podataka. Tako i Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske za 2020. godinu iz srpnja 2021. kojeg svake godine izdaju Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine i Ekonomski institut navodi kao zadnje dostupne podatke o priuštivosti nekretnina upravo one iz 2019. Izgledno je da su se prethodni trendovi na našem području prelili i u 2020. godinu. S jedne strane, i u 2020. nastavljen je rast ostvarenih medijalnih cijena metra kvadratnog stanova i obiteljskih kuća. S druge strane, značajan dio prošle godine prošao je u stanju lockdowna, a i turistički dolasci bili su daleko od razina kojim svjedočimo ove godine. Sve to ograničilo je mogućnosti rasta plaća na našem području. Za konkretne podatke morat ćemo se strpiti još neko vrijeme, ali na temelju dostupnih informacija već sada je izgledno da ćemo i dalje biti među sredinama s najnižom priuštivosti nekretnina u Hrvatskoj, reko je Stojčić.