Podizanje kata na kući: 'Mnogi žele izbjeći dokumentaciju, ali čim se mijenja volumen, to nije moguće'

Proces podizanja kata na kući može se podijeliti u dvije osnovne ‘faze’: onu prije početka radova i nakon što radovi krenu. Onome tko je mijenjao dijelove građevine ili nadograđivao nekretninu jasno je da takav proces ne može početi prije nego je ishođena sva potrebna dokumentacija. Odnosno, kako bi radovi zakonski bili odobreni, valja dokazati da je postojeća gradnja legalna, kao i tko je vlasnik te navesti što će se od radova provoditi. Postupak prikupljanja dokumentacije nije toliko zahtjevan, ako je građevina uredno upisana i ako su ishođene uporabna i građevinska dozvola. Kako se o dokumentaciji ranije nije pretjerano vodilo računa jer nije postojala stroga regulacija, najveći problem kod ‘pravnog’ dijela podizanja krova, upravo je nedosljednost u postojanju potrebnih dokumenata.

U slučaju kada se vlasnici odluče da je vrijeme za proširiti prostor stanovanja i podići razinu vlastite kuće, kreće mukotrpan proces, koji je vrlo kompleksan promatra li se iz pravnog ili iz aspekta izvođenja radova. Dokumentacija kuće nije nužno opsežna, no problemi se znaju javiti kada se ne može pronaći ili zbog nekog razloga nije dostupna dokumentacija postojeće gradnje koju se planira nadograditi. Kako bilo, prije nego se krene u radove, neophodno je da postoji sva potrebna dokumentacija za taj proces.

Vodeći inženjer zagrebačke građevinske tvrtke Fi Bau, Filip Šestak, koji prati i ugovara izvedbu građevinskih radova svoje tvrtke, podijelio je koji sve zakonski i administrativni parametri trebaju biti zadovoljeni prije podizanja kata na kući. Uslijed teme energetske obnove, koja je posebno aktualna, nameće se i pitanje pravnih okvira vezanih uz bilo kakve izmjene na gradnji koji bi mogli biti povezani s energetskom obnovom, a podizanje kata na kući takva je izmjena. Pravno pitanje značajnijih radova bilo koje vrste neizbježan je korak koji prethodi konkretnijem zadiranju u strukturu kuće, a o drugom koraku – radovima – više pročitajte u našem članku o toj temi.

Dozvole i glavni projekt

Od radova na kući, za najjednostavnije radove ne postoji predviđena pravna dokumentacija koju je potrebno prikupiti prije početka radova. Drugim riječima, jednostavni radovi ili privremena gradnja pravno se ne vode jednako kao veći radovi, koji značajno mijenjaju volumen ili izgled objekta. Podizanje kata na kući, međutim, uključuje ozbiljne građevinske promjene na objektu, budući da znatno mijenja izgled, ali i volumen kuće. Stoga taj proces neminovno prati i potreba za prikupljanjem određenih ‘papira’, kako bi radovi na kući uopće mogli krenuti.

Prema Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, bez građevinske dozvole i glavnog projekta može se graditi pomoćne građevine, nadograđivati nadstrešnicu, vrtne sjenice ili terase uz postojeću zgradu na razini terena; a i graditi ograde te razne vrste privremenih građevina. Svaku od navedenih vrsta gradnje, moguće je izvesti bez inače obavezne uporabne dozvole i projekta, uzimajući u obzir Pravilnikom jasno propisane karakteristike.

Dok je prema Pravilniku jednostavna i ‘neinvazivna’ gradnja ‘oslobođena’ od uobičajene projektne dokumentacije, postoji i gradnja koja se gradi bez dozvole, ali ju prethodno mora odobriti odluka nadležnog tijela jedinice lokalne samouprave. Ipak, ‘ozbiljne’ građevinske radove potrebno je potkrijepiti i dokazati njihovu legalnost valjanom dozvolom, projektom i moraju biti odobreni u okviru plana prostornog uređenja.

U takve, veće radove, pripada i podizanje kata na kući. Prije radova, uputio nas je Šestak, nužno je ispravnom dokumentacijom dokazati legalnost objekta na kojem se planira podizati kat, a prema uporabnadozvola.hr jedini konkretan dokaz o legalnosti objekta zapravo je uporabna dozvola. Dok objekt mora biti upisan i u katastar i u gruntovnicu, te su ti papiri od nezanemarive važnosti, oni ipak ne dokazuju da građevina ispunjava zakonske uvjete. Katastar sadrži podatke o obliku, površini i položaju katastarskih čestica, odnosno evidentira nacrte nekretnina na ‘gradilištu’. Gruntovnica je usko vezana za katastarske podatke jer, uz prikaz podataka o samoj nekretnini, pokazuje stvarno pravo vlasništva nad nekretninom.

Pravni okvir je imperativ

Dokaz o legalnosti kuće ishodi ured koji prosuđuje je li građevina u skladu sa zahtjevima generalnog urbanističkog plana prostornoga uređenja. Točnije, kako piše na stranicama gov.hr, uporabnu dozvolu, potrebnu kako bi se nekretnina uopće mogla koristiti; ili da bi se išta na njoj moglo mijenjati; izdaje nadležno upravno tijelo za graditeljstvo i prostorno uređenje.

Šestaka je pak iskustvo naučilo kako investitori, to jest vlasnici kuće, dokazivanje legalnosti svoje imovine ne shvaćaju uvijek dovoljno ozbiljno. U trenutku kada se dovodi u pitanje nužnost pravne dokumentacije za provođenje projekta, uloga vodećeg inženjera radova ukazati je na potrebnu dokumentaciju za planirane građevinske radove – konkretno, za podizanje kata – te inzistirati na tome da se dokumentacija pravovremeno ishodi.

– Ljudi danas olako to svi nekako smatraju; kao stvar koja nije potrebna. Možda brkaju radove prema Pravilniku o jednostavnim građevinama i radovima i u kojima se tamo propisuje da je to dozvoljeno raditi određene dijelove bez potrebne građevinske dozvole, odnosno pratećih projekata. Mi moramo tu kao firma koja je dužna radit’ sve prema zakonu ukazati na proceduru – da je potrebno ishoditi sve; kontaktirati projektni biro i tražiti informacije što je potrebno da se dogovori forma i cijeli taj protokol; da bude kuća legalna, osvrnuo se na proces prikupljanja potrebne dokumentacije Šestak.

Dok je upozorio da mu je kod rada njegove građevinske tvrtke, a i inače u struci, poštivanje pravila vrlo važno, Šestak je dodatno objasnio da investitori, to jest njegovi klijenti, nerijetko pokušavaju izbjeći prijaviti radove na vlastitoj kući. Kako kaže, više puta je doživio da se klijenti vode mišljenjem kako ih nitko neće prijaviti te da neće odgovarati, no upravo je njegova uloga da spriječi pokušaje takvih nelegalnih metoda. Za širok spektar radova na kući, bilo da je riječ samo o ‘povisivanju krovne kućice’ ili ‘nekakvim vanjskim stepenicama’; budući da svi ti radovi ‘zadiru u nekakav volumen objekta’; uvijek postoji mogućnost da će se nešto vezano za izmjenu građevine naknadno trebati ‘dokazivati’ – pa uvijek valja imati ishođene sve dozvole i potrebne dokumente, pojasnio je Šestak.

– Na kraju krajeva, mi plaćamo nekakve vodne doprinose i Holdingu i Holdingu nekakve parametre, nekakve stavke – na temelju objekta. Mi bi trebali imati projekat da izvodimo sve prema pravilima struke. Mi moramo imat’ projekat opečatiran; sudionici smo u gradnji; ako smo izvođači. Trebamo moći dokazati koliko je projekt velik. To jest, uključeni smo u i odgovaramo za sve dijelove projekta, zaključio je.

Dokaz o legalnosti

Dok klijenti često imaju neuspjele pokušaje pokretanja projekta bez potrebnih dozvola, Šestak ne pristaje na dogovore koji nisu u skladu sa zakonom; a, osim osnovne uporabne dozvole te glavnog projekta upozorava da je prije samog početka građevinskih radova potrebna i potvrda javnopravnih tijela; a projekt mora imati i stručni nadzor. Kod svakog projekta, naveo je Šestak, građevinski nadzor je dužan ispuniti određene parametre za gradnju, što uključuje prijavu radova Inspekciji zaštite na radu ili građevinskoj inspekciji. Pobliže je objasnio vlastitu ulogu nadzornog inženjera u projektu, kakva je ta uloga propisana zakonom.

– Mi moramo prijavit’ to gradilište; postoji tu neka prijava, ako je to, kažete, o dizanju kata, mi moramo Inspekciji zaštiti na radu prijaviti ili građevinskoj inspekciji, ako je tu projekat propisan. Nadzorni inženjer je sudionik u gradnji i jako važna stavka, koja mora pratit izvedbu izvođača; nadzirat i kontrolirat kvalitetu i količine – njemu to zakon propisuje. A, na taj način i štiti investitora, odnosno objekat koji se radi, rekao je Šestak.

Nadalje, ovisno o tome kakve će se izmjene objekta provoditi u sklopu podizanja etaže kuće, iliti ‘dizanja krova’, valja uračunati i financijske parametre; kao i kvalitetu. Drugim riječima, nakon što je izrađen projekt, a prije početka radova, valja potvrditi kvalitetu, dimenzije i ostale kvalifikacije materijala; poput debljine, čvrstoće, visine, i tome slično. Potvrđuje se i armaturu betona, a za sve te stavke ponovno je odgovoran nadzorni inženjer. Nadzorni inženjer zapravo štiti projekt kako bi bio izveden prema pravilima struke.

– Mi to na kraju moramo dokazivat’; sa nekakvim dokumentima, izjavama o svojstvima ugrađenih materijala; i dajemo, na kraju krajeva, nekakvu izjavu o izvedenim radovima i, nadzorni inženjer daje nekakvo izvješće završno i to su parametri koji su potrebni da se preda u ured gradski otkuda je ishođena ta dozvola, da se dobije i potvrda – znači uporabna dozvola tog objekta. Znači; tek tada je objekat legalan i ispravan i zakonski i doživotno imate na pravo na nekakve kasnije – to je sad; – traženje potpore za obnovu; recimo energetske obnove je sada aktualna, znači, da država ne daje subvencije, ako to nije papirnato sve riješeno, sažeo je svrhu potrebne dokumentacije i svoju ulogu Šestak.

Što se tiče samog procesa gradnje, u okvirima podizanja kata provodi se značajna izmjena na postojećoj gradnji, kako bi se ‘novi’ i ‘stari’ dio uskladili – kako što se tiče kompletne sanacije instalacija, tako i, primjerice, po pitanju trenutno vrlo aktualne energetske obnove, koja se, recimo provodi u sklopu podizanja kvalitete izolacije te promjena na fasadi. Sukladno izmjenama i radovima koji se izvode, potrebno je ishoditi dokumentaciju za sve ‘dodatne’ radove. S obzirom na to da energetska obnova zahtijeva izdavanje odgovarajućih certifikata, za taj korak također je potrebna ispravna dokumentacija.

Što je sve bilo potrebno za energetsku obnovu objekta kulturno-povijesne baštine u Samoboru saznajte ovdje.