Nema natrag, novi građevinski zakoni su tu: Na baušteli od 1. siječnja drugačija pravila igre

Hrvatski Sabor je donio nove zakone: Zakon o gradnji, Zakon o prostornom uređenju i Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu. Već od 1. siječnja 2026. svi planovi izrađivat će se digitalno u ePlanovima, ishođenje građevinskih dozvola ne bi trebalo trajati dulje od 30 dana, a općine i gradovi imaju rok od tri godine da donesu urbanistički plan uređenja. No, to nije sve. Evo što je sve novo.

Zastupnici Hrvatskog sabora na glasanju održanom 15. prosinca 2025. izglasali su tri resorna Zakona o gradnji, Zakon o prostornom uređenju i Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu. Zakoni stupaju na snagu s prvim danom nove 2026. godine. Novosti je puno, a dok se sliježe prašina koju su podigle u javnom prostoru zadnjih mjeseci, izdvajamo najrelevantnije i što će u praksi značiti za građane i investitore u građevinskom sektoru.

Digitalizacija

Građevinske dozvole trebale bi se brže izdavati, svi prostorni planovi moraju biti digitalizirani. Već od 1. siječnja 2026. svi planovi izrađivat će se digitalno u ePlanovima čime se ujednačava način planiranja na cijelom području Republike Hrvatske. Svi će biti izrađeni po istom standardu, transparentni i javno dostupni, a bit će i povezani s eDozvolama.

Digitalizacija obuhvaća uvođenje BMI model. Riječ je o digitalnom, inteligentnom i centraliziranom modelu građevine koji sadrži sve ključne informacije o projektu kroz cijeli njegov životni ciklus, od planiranja i projektiranja, preko izgradnje, sve do upravljanja i rušenja. Umjesto 2D nacrta, BIM stvara 3D model s integriranim podacima o geometriji, materijalima, troškovima, energetskoj učinkovitosti i planiranju, omogućavajući bolju suradnju, smanjenje grešaka, optimizaciju i brže donošenje odluka za sve sudionike (arhitekte, inženjere, izvođače, vlasnike

Dozvole

Ishođenje građevinskih dozvola ne bi trebalo trajati dulje od 30 dana, a to bi posebno trebalo ići na ruku onima koji grade obiteljske kuće. Naime, upravo se za obiteljske kuće izdaje otprilike 90 posto svih građevinskih dozvola u Hrvatskoj.

Novost je i elektroničko ishođenje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja putem sustava eDozvola koje pokreće projektant samostalno bez posredovanja tijela graditeljstva. Ali i uz prekršajnu odgovornost javnopravnih tijela u slučaju nepostupanja.

Zakon donosi obavezu očevida prije izdavanja građevinske dozvole, te obvezu izrade plana održavanja zgrada i ostalih građevina prije izdavanja uporabne dozvole. Kao i preciziranje uvjeta za službene osobe koje vode i potpisuju upravne postupke.

Donošenje urbanističkih planova

Općine i gradovi imaju rok od tri godine da donesu urbanistički plan uređenja, odgovarajući tako na prethodno pismo namjere investitora da mu se omogući gradnja na zemljištu koje su te jedinice prethodno proglasile građevinskim, ali se nije moglo graditi jer nije bilo urbanističkog plana uređenja.

Kada su u pitanju prometni projekti, ako općine i gradovi te planove ne donesu u tom roku, investitor vlasnik zemljišta može se obratiti ministarstvu koje onda radi prometnu studiju, definira trasu buduće prometnice, da se ta prometnica izgradi i on ishodi građevinsku dozvolu. Kroz novo zakonsko rješenje omogućava se investitorima o čijem je zemljištu riječ, da sami, ako su za to financijski kapacitirani, to naprave, ali da im se za taj iznos umanji komunalni doprinos koji plaćaju jedinici lokalne samouprave.

Urbana komasacija

Na prijedlog Hrvatske komore arhitekata vraća se institut urbane komasacije ukinut 2014. godine. Obuhvat komasacije, koju može tražiti i 50 posto plus jedan vlasnik zemljišta, propisuje jedinica lokalne samouprave.

Urbana komasacija je postupak kojim se spajaju građevinske čestice u jednu cjelinu, formiraju u skladu s Detaljnim planom uređenja (DPU-om). To je vrijedan alat kojim je moguće preoblikovati postojeću katastarsku podjelu kako bi novi prostor bio učinkovitiji. Tako će se manje zemljišne čestice moći spojiti u veće kako bi se cijeli prostor podijelio u pravilne oblike i postao učinkovitiji.

Privatne investicije

Postojeća građevinska područja više se ne mogu širiti sve dok unutar njih postoje površine koje nisu opremljene osnovnom infrastrukturom. Što je osnovni alat za kvalitetne nove četvrti u velikim urbanim sredinama.

Ovdje treba reći i da jedinice lokalne samouprave imaju 5 godina od proglašenja područja da ga komunalno opreme (ili donesu urbanistički plan uređenja/osiguraju sredstva). Ako JLS ne postupi u roku od 2 godine, investitor može ishoditi dozvolu za izgradnju infrastrukture na tom neopremljenom zemljištu.

Ističe se kako je cilj spriječiti raspršenu gradnju i devastaciju prostora, te potaknuti razvoj unutar postojećih zona.

Nove odredbe za kampove i kamp kućice

Zakonom o prostornom uređenju se, među ostalim, propisuju nove odredbe koje će vrijediti za kampove, a onda unutar njih i kamp kućice. Tako se kamp kućice definiraju se kao ‘modularno-montažne pokretne kućice’ za čije postavljanje je potrebna lokacijska dozvola.

U kampovima koji su u naselju nema građevina i kamp kućica unutar 25 metara od obale, izvan tih 25 metara mogu se postavljati i to do ukupno 30 posto izgrađenosti kampa. Kampovi imaju rok od pet godina da se prilagode ovoj zakonskoj odredbi.  Ako je riječ o kampu izvan naselja, dakle o izdvojenom građevinskom području, mobilne kućice ne smiju se postavljati unutar 100 metara od obalne linije.

Zabrana etažiranja

Zakon o prostornom uređenju donosi i gotovo potpunu zabranu etažiranja turističkih građevina, osim u zonama hotela visoke kategorije. Tako će etažiranje biti moguće u zonama izgrađenima najmanje na razinu pet zvjezdica, gdje je najmanje 70% smještajnih kapaciteta u hotelima. Dok do 30% može biti u drugim smještajnim jedinicama.

Treba reći da će se etažiranje moći provesti tek nakon izdavanja uporabne dozvole za cijelu zonu, a sve etažirane jedinice moraju ostati u funkciji turizma.

Plan održavanja zgrada

Novost je i obveza izrade Plana održavanja zgrada. Trebao bi se donositi do kraja godine za slijedeću, a fokusirati na investicije suvlasnika u zajedničku nekretninu.

Treba reći i da ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva dužni uplaćivati u peterostrukom iznosu od iznosa zajedničke pričuve. Ističe se kako bi donošenje plana o održavanja višestambenih zgrada i plaćanje pričuve suvlasnici konačno trebali prestati doživljavati kao namet.

Zgrade s nultim emisijama

Novim Zakonom o energetskoj učinkovitosti uređuje područje energetske učinkovitosti u zgradarstvu, uz fokus na poboljšavanje energetskih svojstava novih zgrada i zgrada koje se obnavljaju. Kao i usklađenost s temeljnim zahtjevima za građevinu u pogledu zdravlja, okoliša i održivosti.

Tehničkih novosti ima i kada je u pitanju Sustav energetskog certificiranja, mjere energetske učinkovitosti i uštede energije. Jasnije je regulirana djelatnost energetske usluge u zgradarstvu, a u propis je uveden pojam zgrade nultih emisija (Zero-Emission Buildings). Naime, u skladu s novim propisom sve bi zgrade do 2050. godine trebale biti zgrade s nultim emisijama.

Transpozicija Direktiva o energetskim svojstvima zgrada  u nacionalno zakonodavstvo pozicionirana je kroz primjenu pravne stečevine EU. Također jasno je definiran Nacionalni plan obnove zgrada.