'Brownfield' kao alat za revitalizacija legendi koje su upropastili rat i tranzicija

Posljedice rata i tranzicije u Hrvatskoj još uvijek su jasno vidljive u svim urbanim područjima, i to u vidu napuštenih industrijskih pogna, društvenih zgrada i turističkih objekata koje je vrijeme pregazilo, te kojima se nitko ne bavi. No, to se polako mijenja, ili bi barem trebalo kroz realizaciju Programom razvoja kružnog gospodarenja prostorom i zgradama za razdoblje 2021. do 2030. godine koji je uvelike posvećen sustavnoj aktivaciji ‘browfield’ područja. Što su osnovni koraci da bi se nešto napravilo od zagrebačkog ‘Gredelja’ ili ‘Nade Dimić’, osječkog prijeratnog Poljoprivrednog fakulteta ili obrovačkog ‘Jadrala’ u analizi je energetskog instituta Hrvoje Požar.

Uz stručnu podršku Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Energetski institut Hrvoje Požar izradio je dokument pod nazivom ‘Metodologija za izradu analize/studije postojećeg stanja nekorištenih prostora i zgrada javne’ kojim je konačno definirano kako aktivirati ponovno korištenja nekorištenih javnih prostora i zgrada u cijeloj Hrvatskoj. Sve u skladu s Programom razvoja kružnog gospodarenja prostorom i zgradama za razdoblje 2021. do 2030. godine.

Riječ je o presudnoj analizi koja je strateška podloga za revitalizaciju više desetaka zapuštenih i napuštenih tvornica, zgrada i turističkih objekata koji u Hrvatskoj predstavljaju mrtvi kapital u urbanim središtima. Njen važan dio je Brownfield registar, odnosno njegova dopuna i prilagodba.

Što fali Brownfield registru?

Kao nužno sredstvo za aktivaciju neiskorištenih javnih prostora i objekata koji su nekada imali svoju svrhu navodi se proširenje Brownfield registra. Naime, u postojećem statusu prikupljenih podataka Brownfield registar sadrži nazive lokacija i podatke iz katastra koji su korisni, ali, navodi se, nedovoljni.

Naime,  podaci o vlasništvu, uvjetima iz prostornih planova, stanju infrastrukturne opremljenosti, uvjetima zaštite okoliša, prirode i kulturnih dobara, i kružnog gospodarenja zgradama su evidentirani samo na općenitoj razini.

Da bi sustav bi efikasan potrebno je evidentirati detaljne podatke o: tipologiji nekorištenih prostora i zgrade javne namjene; režimu zaštite kulturne baštine, okoliša i prirode; prometnoj infrastrukturi uz specifikaciju za priključak na javnu prometnu površinu, blizina stajališta javnog prijevoza, mogućnost biciklističkog pristupa, blizina željezničke pruge, ceste, luke; komunalnoj opremljenosti koja obuhvaća priključke na vodovod i odvodnju, javnu plinsku mrežu, javnu toplovodnu mrežu.

Ocjena postojećeg stanja

Također, za kvalitetan brownfield projekt poželjno je ishoditi i ocjenu prihvatljivosti konstrukcije za daljnju upotrebu, odnosno  prikupiti detaljnije podatke o temeljnom zahtjevu za građevinu koji se odnosi na mehaničku otpornost i stabilnost konstrukcije. Ovaj posao zahtjeva registraciju opisa stanja konstrukcije, utvrđivanje mogućih oštećenja i definiranje zaključka o preporuci za potrebna unapređenja.

Kroz proces se ostvaruje i gruba procjena troška obnove nekretnine. Naime, ocjena prihvatljivosti treba sadržavati jedinične troškove za protupotresno pojačanje i ostale radove, te je kao takva korisna za izračun troškova radova. Uz to, na ovaj način se formira i klasifikacija oštećenja na zgradi.

U zaključku ocjene postojećeg stanja konstrukcije potrebno je dati preporuku o opravdanosti zadržavanja ili rušenja zgrade s obzirom na ocjenu mehaničke otpornosti i stabilnost konstrukcije i troškove radova za unapređenje postojećeg stanja konstrukcije. Ukoliko je konstrukcija uporabljiva i troškovi unapređenja postojećeg stanja konstrukcije nisu veći od 50% troškova gradnje nove zamjenske zgrade dobivenih prema Standardnoj kalkulaciji radova u visokogradnji, preporuka je da se postojeća konstrukcija zadrži.

Procjena vrijednosti nekretnine

Procjenu vrijednosti nekretnine potrebno je napraviti prema važećim propisima. Prilikom izrade procjene potrebno je posebno argumentirati mogućnost najveće i najbolje iskoristivosti. nekretnine, propisane Pravilnikom o metodama za procjene vrijednosti nekretnina. ‘Kod izgrađenih katastarskih čestica za odabir metode i odabir podataka razmatra se trenutno i buduće korištenje nekretnine’, stoji u Metodologiji, uz obrazloženje kako se buduće korištenje nekretnine odabire prema korištenju koje se uobičajeno ostvaruje ako je pravno dopustivo, gospodarski opravdano, fizički, izvedivo i dokazivo.

Uz napomenu kako rezultat procjene vrijednosti nekretnine uz samo ‘brojku’ treba sadržavati prijedlog buduće namjene koja će osigurati najveću i najbolju iskoristivost nekretnine. Ovdje je presudan faktor ranije spomenuta ocjena postojećeg stanja.