Zemljišna knjiga, izvadak iz zemljišne knjige i sve što o tome trebate znati

Što je zemljišna knjiga? Često se postavljaju pitanja o zemljišnim knjigama – što su, gdje su dostupne i tko ih vodi. Uz pojam zemljišnih knjiga vežu se i pojmovi kao što su glavne knjige, gruntovni izdatak i tabularna izjava i sl. U ovom tekstu ćemo objasniti sve na jednom mjestu kako bi bilo pregledno i dostupno svima.

Zemljišna knjiga je javna knjiga u koju se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Sastoji se od glavne knjige i zbirke prava. Zemljišne knjige vode zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova u Republici Hrvatskoj.

Glavna knjiga je dio zemljišne, u nju se upisuju nekretnine i promjene na nekretninama te stvarna prava na nekretninama i njihove promjene. U nju se upisuju sva zemljišta jedne katastarske općine, a ona se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka.

Zemljišnoknjižni uložak je sastavni dio glavne knjige u koji se upisuje zemljišnoknjižno tijelo i promjene na njemu te stvarna i druga knjižna prava glede zemljišnoknjižnog tijela i promjene tih prava. On se sastoji od posjedovnice (popisni lis, list A), vlastovnice (vlasnički list, list B) i teretovnice (teretni list, list C).

Posjedovnica je popisni list u koji se upisuju svi sastavni dijelovi zemljišnoknjižnog tijela ili nekog suvlasničkog dijela tijela. U nju se upisuju sve katastarske promjene. Vlastovnica je vlasnički list u koju se upisuje pravo vlasništva cijelog zemljišnoknjižnog tijela te ona ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut glede slobodnog upravljanja i raspolaganja.

Teretovnica je teretni list u koji se upisuju stvarna i druga prava kojima je opterećena nekretnina (hipoteka, pravo stanovanja, uporabe itd.). Ako pretražujete glavnu knjigu, zemljišnu knjigu možete pretražiti na internetu po nazivu katastarske općine i katastarske čestice ili zemljišnoknjižnog uloška.

Promjena podataka

Za promijeniti podatak o prebivalištu potrebno je pribaviti potvrdu nadležne policijske postaje o promjeni prebivališta iz koje će ta promjena biti vidljiva. Podatke o imenu i prezimenu moguće je promijeniti dostavljanjem rodnog lista kojeg izdaje nadležni matični ured. Ako je osoba mijenjala naziv, onda je potrebno dostaviti povijesni izvadak iz registra nadležnog trgovačkog suda.

Iz zemljišnih knjiga često se koristi izvadak koji prikazuje pravno i činjenično stanje nekretnine u trenutku izdavanja izvatka. Izvadak je jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. Na temelju tog izvatka sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine (ugovori o kupoprodaji, zalogu i darovanju). Osim toga, izvadak je potrebno priložiti i u postupcima prijave prebivališta i boravišta.

Što se tiče podizanja izvatka, njih izdaju općinski sudovi u Republici Hrvatskoj, u bilo kojoj mjesnoj nadležnosti. Točnije, neovisno o katastarskoj općini u kojoj se nalazi zemljišnoknjižna čestica za koju se traži izvadak. Odvjetnici i javni bilježnici također mogu zatražiti izvadak u vaše ime ukoliko zatraže i dobe od Ministarstva pravosuđa i uprave, ili preko korisničkog računa u sustavu eGrađani.

Potrebno je da znate broj katastarske čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi ta čestica. Ako ne znate broj čestice niti općinu, moguće je pretražiti abecedni imenik vlasnika u zemljišnoknjižnom odjelu ili u nadležnom katastarskom uredu.

Za izdavanje svakog izvatka u zemljišnoknjižnom odjelu potrebno je platiti dvadeset kuna. Zemljišna knjiga je javna knjiga u koju svatko može tražiti uvid i iz nje dobiti izvatke. Postoji i povijesni izvadak koji, pored sadašnjeg stanja nekretnine i pisanih knjižnih prava, sadrži i sve promjene koje su tome prethodile.

Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu

Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnosi se zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda na kojem se nalazi nekretnina. Moguće je obaviti i upis preko podnošenja elektroničkog prijedloga preko javnih bilježnika i odvjetnika koji su tu mogućnost zatražili, neovisno o poziciji na kojoj se nalazi. Pristojba za upis naplaćuje se prema propisanoj tarifi. Cijena je  propisana u Zakonu o sudskim pristojbama, Pravilniku o privremenoj javnobilježničkoj tarifi nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika.

Potrebni dokumenti su prijedlog o upisu, ugovor o kupoprodaji ovjeren od strane javnog bilježnika, dokaz o državljanstvu stjecatelja i pristojba od 250 kuna ili dokaz o oslobođenju od plaćanja svake pristojbe.

Prijedlog o upisu je propisan Zakonom o zemljišnim knjigama. U svim slučajevima prijedlog mogu podnijeti samo stranke koje sudjeluju u prijedlogu. Na primjer, kod kupoprodaje samo kupac ili prodavatelj, kod darivanja samo darovatelj ili daroprimatelj. Ako se radi o prijedlogu za zabilježbu, onda može staviti prijedlog osoba koja ima pravni interes. Moguća je i iznimka – u posebnim slučajevima, dozvolom centra za socijalnu skrb.

Naziv plomba koristi se na označavanje zaprimljenog, ali još uvije neriješenog prijedloga koji je podnesen u svrhu provedbe nekog upisa u zemljišnu knjigu. Moguće je online vidjeti postoji li aktivna plomba, no ne i detalje iste. To je moguće na stranicama Ministarstva pravosuđa i uprave.

Tabularna izjava

Tabularna izjava je dokument kojim prodavatelj izjavljuje da je nekretnina u cijelosti isplaćena te da dopušta kupcu upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama. Tabularna izjava mora biti izdata od prodavatelja kupcu, ako je kupac svoje obveze izvršio na uredan način, točnije isplatio punu dogovorenu cijenu. Ona može biti dio kupoprodajnog ugovora, a može se i izdati kao poseban dokument. Tabularna izjava mora biti ovjerena od strane javnog bilježnika. Više o tabularnim izjavama pročitajte ovdje.

Zakonski rok za donošenje rješenja u redovnim postupcima je 15 dana. Kod posebni postupci imaju duže rokove ovisno o slučaju postupka.

Razlike između online i izvadaka općinskog suda je što su online zemljoknjižišni ulošci, koje je moguće preuzeti sa službenih stranica Ministarstva pravosuđa i uprave, isključivo informativni. S druge strane, izvadci s općinskih sudova, bilo kojih u RH, imaju pravnu snagu.

Stranku u zemljišnopravnom postupku može zastupati odvjetnik, osoba koja je sa strankom u radnom odnosu, srodnik po krvi u pravnoj liniji (brat, sestra ili bračni drug) i u izuzetnim slučajevima javni bilježnik. Posljednje je opcija jedino ako je u neposrednoj vezi s ispravom koju je sastavio.

Ugovor sklopljen o kupnji zemljišta na temelju posjedovnog lista moguće je provesti kroz zemljišnu knjigu samo ako se podaci iz ugovora u potpunosti slažu s podacima koji se o nekretnini i prodavatelju vode u zemljišnoj knjizi. Upisivanje vlasnika nekretnine koja se nalazi u katastarskoj općini za koju ne postoji zemljišna knjiga moguće je izdajom potvrde kojom se dokazuje vlasništvo.

U knjigu položenih ugovora upisuje se pravo vlasništva i druga stvarna prava na stanovima koji se nalaze u zgradama koje nisu upisane u glavnoj knjizi.