Energetskom obnovom do rasta vrijednosti nekretnine, uštede na energentima se 'boduju'

Svakih nekoliko godina, objavljuju se javni pozivi za bespovratnu dodjelu sredstava za energetsku obnovu stambenih objekata. U posljednjem takvom pozivu, 120 milijuna eura bilo je dodijeljeno za energetsku obnovu stambenih kuća i 95 milijuna eura za višestambene zgrade. Obnavljat će se 12 tisuća kuća i 300 zgrada, a procesi prijave razlikuju se ponajviše zbog potrebe dogovora između suvlasnika u višestambenim zgradama. Sve je jasnije da energetska obnova postaje imperativ, na globalnoj razini, ali i radi znatne uštede koja se njome postiže. Tako se energetskom obnovom stare zgrade u godinu dana može uštedjeti i do 20.000 eura, a i dugoročno podići uporabnu vrijednost nekretnine. Više o ovome rekli su nam stručnjaci.

U Hrvatskoj su objavljena dva javna poziva, jedan za energetsku obnovu obiteljskih kuća, i drugi za obnovu višestambenih zgrada. Prvi poziv, u vrijednosti od 120 milijuna eura objavljen je krajem prosinca 2023. godine, a prijave koje su krenule 14. ožujka popunile su se u samo jedan i pol dan. Za obnovu obiteljskih kuća pristiglo je ukupno 11.926 prijava, što znači da građani žele obnoviti fasadu i ugraditi obnovljive izvore energije.

S druge strane, za obnovu višestambenih zgrada, bio je objavljen poziv za energetsku obnovu u vrijednosti od 95 milijuna eura. Prijave za ovaj poziv u tijeku su i trajat će do 3. lipnja, kada kreće ocjenjivanje pristiglih radova. Na javnom pozivu ‘proći’ će one zgrade koje su prema mjerama energetske obnove sakupile najviše bodova.

Suvlasnicima, drugim riječima, mora biti u interesu napraviti što obuhvatniju energetsku obnovu, odnosno obnoviti fasadu, krov, promijeniti stolariju i ugraditi obnovljive izvore energije. Što više mjera je ispoštivano, veća je vjerojatnost da će zgrade proći na javnom pozivu. Osnivačica Obnovi.hr i pravnica Lina Benović, ujedno konzultantica u procesu energetske obnove stambenih kuća i višestambenih zgrada objasnila nam je pravni dio postupka, dok je Ivan Čakarić iz Žbuke Čakarić rekao više o ‘praktičnom’ dijelu.

Isplativost i bez subvencija?

Kad se govori o obnovi, čini se da je taj korak sve više prepoznat kao nužan. Iako je obnova trenutno stvar odluke i dogovora među suvlasnicima stambenog objekta, u budućnosti, predviđa se, EU strategije postat će strateška potreba. Zbog većeg povrata na uštedi, odnosno uslijed tržišnih kretanja energenata, potpuna energetska obnova bit će jedino logično rješenje. Za dugogodišnjeg rada, Čakarić se i sam uvjerio kako se kod energetske obnove, unatoč prvotnom trošku – ulog višestruko vraća.

– Mi smo u energetskoj obnovi od samih početaka te smo na temelju objekata koje smo energetski obnovili došli do sljedećih zaključaka. Po pitanju energetske učinkovitosti i isplativosti investicije, gruba procjena je da se uzornim ponašanjem stanara, objektom koji ima jednostavnu tipologiju, kvalitetnim projektom energetske obnove, iskusnim izvođačem i nadzorom može u periodu od 15 do 20 godina napraviti povrat investicije, napominje.

Dok se isprva investicija može činiti kao vrlo kompleksan i skup proces, uz sufinanciranje putem javnog poziva, ali, tvrdi Čakarić, i bez subvencija, energetska obnova iznimno je isplativ potez. Upravo jedan od razloga zbog kojih je ta investicija važna, a koji često nemamo na umu, vraćanje je vrijednosti starom objektu.

– Brojni investitori su prijavili energetsku obnovu te su nakon projekta obnove shvatili da će im se povrat investicije dogoditi za 25 godina, kada uporabni vijek fasade, krova i stolarije prestaje. U tom slučaju ne treba gledati na energetsku obnovu kao investiciju koja će se isplatiti uštedom energije, nego na dodanu vrijednost objekta gdje se njegov uporabni vijek produžuje te povećava vrijednost cijele zgrade. Ako pogledamo obnovu sa tog gledišta, možemo utvrditi da je energetska obnova veoma isplativa, te u većini slučajeve i bez subvencioniranja, objašnjava.

Prvo prikupljanje dokumentacije

Prije same obnove, kako za kuće, tako i za zgrade, valja prikupiti potrebnu dokumentaciju, ali se može reći da je prijava na poziv za obnovu kuća jednostavnija u odnosu na prijavu zgrada, jer zahtijeva manje dokumenata. K tome, za kuće je proces znatno lakši i stoga što u alokaciju od 120 milijuna eura ulazi čak 12 tisuća obiteljskih kuća, dok alokacija za stambene zgrade, od 95 milijuna eura, obuhvaća svega 300 višestambenih zgrada.

– Za kuće je potrebno priložiti dokaz o legalnosti, kao što je uporabne dozvola, rješenje o izvedenom stanju, zatim, vlasnički list, dokaz o prebivalištu, energetski certifikat i, naravno, ponude i troškovnik izvođača radova. Dok je za višestambene zgrade potrebno prikupiti 22 dokumenta za prijavu na javni poziv, a priprema dokumentacije traje šest mjeseci pa se valja krenuti pripremati na vrijeme, proces prijave objasnila je Benović.

Dogovor suvlasnika

Prijava za kuće nešto je jednostavnija i jer se o prijavi dogovara manje sudionika. Za prijavu na poziv višestambenih zgrada, potreban je dogovor suvlasnika, koji se odvija na inicijativu predstavnika suvlasnika. Nakon iniciranja prijavnog postupka, kreću konzultacije pa i izrada osnovnih dokumenata, kojem prethodi prikupljanje potpisa suvlasnika – prema veličini suvlasničkih dijelova.

– Prvi korak je izrada glavnog projekta. To je najbitnija stavka, jer se prema projektu dobivaju bodovi na javnom pozivu. To je stoga što projektant u glavnom projektu izračunava uštede primarne energije i energije za grijanje i hlađenje koje će postići sa energetskom obnovom. Što više mjera predvidite u glavnom projektu, to su naravno veće uštede i veći broj bodova na javnom pozivu. Izrada glavnog projekta traje šest mjeseci sa svom popratnom dokumentacijom, a onda se prikuplja preostali 21 dokument, pojasnila je Benović.

Konzervatori i energetska obnova

One zgrade koje nemaju glavne projekte, a žele se prijaviti na poziv do 3. lipnja, neće stići prikupiti potrebnu dokumentaciju, upozorava Benić, jer je papirologija opsežna. Te zgrade onda se stavljaju na rezervacijsku listu. Ažurnost u prijavi ipak najviše ovisi o suvlasnicima pa tako na javnom pozivu 2022. godine nije prošla nijedna zgrada iz zagrebačkog centra. Prije svega, razlog je loše uspostavljena ili minimalna pričuva, a prolazak prijava onemogućili su i konzervatori, koji postavljaju mjere koje zapravo ‘koče’ energetsku obnovu.

– Mi ne možemo raditi glavni projekt i predvidjeti mjere koje želimo, nego nam konzervatori daju svoje smjernice koje često ograniče neke mjere. Primjerice, za fasadu, na pročelje nije dopušteno stavljati toplinsku izolaciju stiropora 14 cm, već samo napraviti premaz završnim slojem i tu se onda ne postiže nikakva energetska obnova ni toplinska poboljšanja. Zbog toga odmah te zgrade ne mogu konkurirati zgradama koje nisu u zoni zaštite i koje imaju svoju česticu te mogu raditi štogod žele, komentirala je Benović.

Standardizirani postupci

Obnova kao proces sastoji se od nekih prilično jasno određenih dijelova. Kako objašnjava Čakarić, koraci obnove stručnjaci moraju strogo unaprijed odrediti i proračunati, a na projekt će naveliko utjecati upućenost i stručnost projektanta, ali i izvođača.

– Svaka ozbiljnija energetska obnova ili zamjena fasade iziskuje projektiranje obnove i rješavanje detalja spajanja fasade, stolarije i krovišta. To je prvi korak i u tom koraku se pristupa svakom projektu zasebno sa razradom detalja, slojeva, fizikom zgrade i slično. Drugi korak je pronalaženje kvalitetnog Izvođača i nadzornog inženjera upoznatog sa energetskim obnovama. Treći korak je izrada ponude te pristupanje izvođenju, kaže Čakarić.

Trajanje obnove, naravno, definirat će veličina obnavljanog objekta. Radovi koji su strogo standardizirani, za manje objekte, oko 1.000 GPB (svih podova zgrade, zajedno sa zidovima i njihovim oblogama) ukupno, ovisno o trajanju pojedinih procesnih postupaka, uglavnom traje između šest i devet mjeseci. Energetska obnova veće zgrade, oko 5.000 GPB, što bi pokrivalo između 70 i 80 stanova, traje oko godinu dana, objašnjava Čakarić.

Godišnja ušteda od 20.000 eura

Obnova fasade, kad god se provodi, usko je povezana s pitanjem energetske obnove, stoga što je obnova fasade zapravo djelomična energetska obnova. Točnije, fasada, ovisno o tipologiji objekta, omjeru površina sa stolarijom i nekim drugim odrednicama, ima do 40 posto utjecaja na energetsku obnovu.

Dok se radovi i dugoročno i kratkoročno itekako isplate, jedina negativna strana koja se može izdvojiti skupoća je radova koju su prouzročila globalna kretanja na tržištu u posljednjih nekoliko godina. Ipak, nezanemarivo je koliko će fasada dugoročno podići uporabnu vrijednost nekretnine, zbog vrtoglavih ušteda.

– Projektnom izradom kapitalizirate krajnju vrijednost objektu te ostvarujete uštede kroz grijanje i hlađenje tokom godine. Laički rečeno, ako imate stan od 100 kvadrata u staroj zgradi u Novom Zagrebu koja bez fasade vrijedi 2.200 eura po kvadratu, investicija za obnovite ovojnicu je između 250 i 350 eura po kvadratu. Kapitalizirate novu vrijednost od 2.800 eura te pravilnom uporabom stana nakon obnove ostvarujete godišnje uštede na grijanju i hlađenju od oko 1.200 eura. To znači da na uporabnom vijeku od 20 godina, možete postići uštede preko 20.000, zaključno proračunava Čakarić.

Kako opisati ‘seizmičku izolaciju osnove građevine uporabom prirodnih materijala’ i što to točno znači, zna dobro čovjek koji je o toj temi pisao doktorat. Informirajte se ovdje.