Nova pravila 'igre' za državne stanove, kuće, zemljišta: Kako do prava građenja?

Vlada je usvojila Prijedlog Uredbe o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u svrhu osnivanja prava građenja i prava služnosti. Uredbom se propisuje postupanje nadležnih tijela u postupcima raspolaganja nekretninama, potrebna dokumentacija te način provođenja javnog natječaja. Što sve trebate znati ako vas zanimaju države nekretnine? Evo odgovora.

Zakon o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske donesen je 1. siječnja 2024. godine, a njim je uspostavljena financijska i funkcionalna decentralizacija u upravljanju državnom imovinom. Jedan od bitnih podzakonskih akata vezanih uz Zakon je Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u svrhu osnivanja prava građenja i prava služnosti.

Naime, njom se definira postupak koji prethodi pravnim poslovima u svrhu osnivanja prva građenja i prava služnosti. Što sve trebate znati ako vas zanimaju države nekretnine? Evo odgovora.

Pravo građenja

Uredbom se propisuje postupanje nadležnih tijela u postupcima raspolaganja nekretninama, potrebna dokumentacija te način provođenja javnog natječaja. Pravo građenja osniva se na temelju javnog natječaja ili iznimno neposrednom pogodbom,  uz naknadu, radi izgradnje komercijalnih, smještajnih, infrastrukturnih i drugih građevina.

Uvjet da je za njih formirana građevna čestica. Što mora biti potkrijepljeno propisanom dokumentacijom.

Neposredna pogodba i pravo služnosti

Javni natječaj provodi se u obliku javnog poziva. Neposredna pogodba dopuštena je ako je takav način raspolaganja najpovoljniji i u interesu Republike Hrvatske, osobito kada je riječ o izgradnji objekata za proizvodnju električne energije iz obnovljivih izvora ili kada je investitor izabran kao najpovoljniji ponuditelj u javnom natječaju za dodjelu energetskog odobrenja, odnosno u postupcima za istraživanje i eksploataciju ugljikovodika. U tim slučajevima pravo građenja može se osnovati bez javnog natječaja, na rok radnog vijeka postrojenja, a najdulje do 30 godina. U ostalim slučajevima, pravo građenja osniva se na najdulje 99 godina.

Pravo služnosti osniva se neposrednom pogodbom uz naknadu, u skladu s prostornim planom ili aktom izdanim na temelju posebnih propisa. Pravo služnosti osniva se na jednak način i za potrebe izgradnje postrojenja za proizvodnju energije iz obnovljivih izvora ako se grade na nekretnini, kada je investitor već prošao postupak javnog odabira sukladno posebnim zakonima. Ako se pravo građenja ili služnosti osniva radi eksploatacije mineralnih sirovina, osniva se na rok trajanja koncesije.

Procjena tržišne vrijednosti

Oba prava osnivaju se uz naknadu, osim ako posebnim propisom nije drukčije određeno. Prije njihova osnivanja, nadležno tijelo provodi procjenu tržišne vrijednosti nekretnine, odnosno visine naknade ili umanjenja tržišne vrijednosti. Procjene izrađuju ovlaštene osobe, a provode se i kada se prava osnivaju bez naknade, ako to Zakon zahtijeva. U slučajevima bespravnog korištenja nekretnine, određuje se i naknada za korištenje, a procjenjuje se u visini tržišne zakupnine.

Ako naknada za osnovano pravo građenja ili služnosti ne prelazi 15.000 eura, plaća se jednokratno u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ugovora. Za iznose iznad 15.000, naknada se može plaćati u jednakim godišnjim obrocima koji se indeksiraju prema stopi inflacije temeljenoj na indeksu potrošačkih cijena koji objavljuje Državni zavod za statistiku, za cijelo razdoblje trajanja Ugovora.

U slučaju obročne otplate naknade za pravo građenja čiji ukupni iznos ne prelazi 1.500.000 eura, nositelj prava obvezan je prije sklapanja ugovora nadležnom tijelu dostaviti bjanko zadužnicu radi osiguranja urednog izvršenja obveza. Ako iznos prelazi 1.500.000 eura, obveza je dostava bankovne garancije domaće ili strane prvoklasne banke, naplative „na prvi poziv“, u korist Republike Hrvatske, u visini ukupne naknade i ostalih ugovornih obveza. Kod obročne otplate naknade za osnovano pravo služnosti, nositelj prava također je dužan predati bjanko zadužnicu prije potpisivanja ugovora, kao instrument osiguranja urednog ispunjenja obveza iz ugovora.

Doznajte ovdje sve o gradnji bazena u vlastitom dvorištu.

Pridružite se našoj Viber zajednici i prvi saznajte sve informacije.