Rekonstrukcija stare kamene kuće: Investicija za kojom su ludi svi, a od kuda početi otkriva arhitekt

Kamene kuće u Isti i Dalmaciji već godinama slove za jednu od najpametnijih investicija kada je u pitanju ulaganje u nekretnine turističke namjene. Po oglasnicima je takvih građevina puno, u različitom stanju, pa tako i njihove cijene variraju, a time i isplativost ulaganja u njihovu rekonstrukciju.

• Život izvan mreže na hrvatski način: Nije problem ni novac, ni wc i tuš, već strpljenje

Istražili smo baš sve važno za projekte rekonstrukcije kamenih kuća. Od prosječnih cijena na tržištu do izračuna isplativosti. Dodatno, top savjete vezane u hodogram obnove daje renomirani hrvatski arhitekt, Hrvoje Marinović, koji je, između ostalog, obnovio obiteljsku renesansnu kulu na Braču.

Ruševne kuće

Kupnja potpuno ili djelomično ruševne kamene kuće često zahtijeva niži inicijalni kapital. Aktualni primjeri u Istri pokazuju da se takve nekretnine mogu pronaći već od 20.000 do 30.000 eura.

Površine od 120 do 140 kvadrata pružaju solidnu osnovu za adaptaciju, pa su idealan odabir, ali, treba znati, troškovi obnove mogu biti značajni. Ovisno o stanju krova, zidova i instalacija, adaptacija može koštati od 500 do 1.200 eutra po četvornom metru. Što znači da kompletna obnova kuće od 120 kvadrata može iznositi od 60.000 do 144.000 eura.

Prednost ovakvih projekata je potpuna kontrola nad dizajnom i funkcionalnošću prostora, što omogućuje stvaranje jedinstvene nekretnine pogodnu za osobni život ili turističko iznajmljivanje. Rizik je, naravno, veći jer neplanirani građevinski problemi ili prekoračenje troškova mogu brzo umanjiti profitabilnost investicije.

Djelomično renovirane kuće

Djelomično renovirane kuće, poput nekih objekata u Svetvinčentu i Žminju, predstavljaju kompromis. Početna cijena je veća, a kreće se od 50.000 do 104.000 eura. No tu je velika prednost da je veći dio strukture u funkcionalnom stanju. Troškovi dovršetka obnove i modernizacije su manji, a kuća je brže spremna za život ili iznajmljivanje.

Takve nekretnine pogodne su za investitore koji žele smanjiti rizik i odmah početi zarađivati, a prostor za uređenje i personalizaciju i dalje postoji. Važno je za spomenuti kako kod djelomično renoviranih kuća na cijenu presudan faktor ima udaljenost od popularnih turističkih destinacija, kvalitetna okućnica i stanje kuće.

stara kamena kuća | foto: PEXEL

Potencijalni prihodi od iznajmljivanja

Za kuću od 120 do 140 kvadrata u Istri ili Dalmaciji, potpuno renoviranu i opremljenu za turistički smještaj, moguće je ostvariti najam od oko 1.000 do 2.500  eura na tjedan tijekom sezone, ovisno o lokaciji i luksuzu smještaja. To znači da investitor može u sezoni od 12 do 16 tjedana zaraditi između 12.000 i 40.000 eura godišnje. Što svakako može u nekoliko godina pokriti troškove obnove i stvoriti profit.

Ipak, uspjeh iznajmljivanja ovisi i o marketingu, menadžmentu kuće te održavanju kvalitete objekta. Ruševne kuće s dobrim položajem i ambijentom često donose najveću dodanu vrijednost, jer nude autentičnost koju turisti traže.

Prvi korak

Najčešće se u obnovu kreće od skidanja kupe kanalice sa krova te dotrajalih krovnih greda koje najčešće propadaju uslijed prodora vode u konstrukciju krovišta, kaže arhitekt, Hrvoje Marinović.

Ističe, tako se rješava problem vode koja najčešće prodire uslijed začepljenja sustava odvodnje zbog dotrajalosti horizontalne i (oluka)  vertikalne (cijevi) odvodnje kao i zbog nedostatka hidroizolacije samog krovišta.

- Prije se prostor pod krovom koristio uglavnom kao tavanski prostor dok se danas koristi uglavnom kao stambeni pa nova krovna konstrukcija osim zaštite od atmosferilija mora biti i štićena od topline i hladnoće što se postiže kamenom vunom koja se postavlja na daščanoj oplati između roženica. Prilikom zamjene krovnog pokrova konzervatorski zahtjevi su strogi i najčešće ne dopuštaju postavljanje nekih pojednostavljenih inačica krovnog pokrova već inzistiraju na originalnoj kupi kanalici ili u rjeđim slučajevima, kod još strožeg stupnja konzervatorske zaštite, od graditelja se očekuje i postavljanje kamenih klesanih ploča pokrivenih i vezanih vapnom što je rijedak slučaj danas. Takvu vrstu zaštite imali smo u Pučišću na Braču koja su poznata po bijelim kamenim krovovima, objašnjava Marinović.

stara kamena kuća | foto: PEXEL

Krovna i međukatna konstrukcija

Kada je u pitanju nosiva krovna konstrukcija napominje kako ona mora biti drvena.

- Kose betonske ploče nisu preporučljive zbog svoje težine. Jedan prostorni metar betona teži dvije i po tone. To su prevelike težine za stare kuće koje nemaju ni centimetra armiranog betona u sebi, kaže arhitekt.

Što se tiče međukatnih konstrukcija, odnosno horizontalnih ploha, principi je isti. Nije preporučljivo, a često ni dopušteno, izvoditi ih tako da se 'prošlicaju' zidovi, ubaci armatura i nalije nova betonska ploče.

- Takva betonska ploča svojom i masom i krutosti negativno utječe na obodne zidove prenoseći na njih velike sile uslijed kojeg dolazi do iskrivljenja, a u slučaju potresa, odnosno utjecaja horizontalnih pomaka krutost ploče dovela bi do drobljenja  zidova. Zbog svega navedenog za horizontalne konstrukcije koriste drvene grede ili eventualno između postojećih greda može se pojačati nosivost umetanjem novih čelični i ili H profila koji se u skučenim prostorima mogu dovoditi u manjim komadima pa ih variti u jednu cjelinu na licu mjesta, objašnjava Marinović.

Kameni zidovi

Zidovi kod starih kuća u Istri ili Dalmaciji najčešće su u cijelosti od kamena koji u ovim građevinama nema ulogu 'šminke' već ulogu nosivog konstruktivnog elementa

U povijesti kamene kuće skromnog formata i siromašnijih prilika žbukale su se eventualno samo iznutra, a najčešće nisu uopće. Dok su veće i bogatije kuće bile žbukane i unutra i vani sa završnim obojenim slojem, ali takvih je primjera malo. Uglavnom kuće građene u kamenu su i na pročelju konstrukciju ostavljene vidljivom, odnosno presjek je ujedeno fasada.

- Kod starih kamenih kuća u povijesti nije bilo ni horizontalnog a ni vertikalnog serklaža pa se kod njihove obnove uobičajeno radi samo jedan serklažni prsten na vrhu zgrade kao krovni vijenac te se na taj serklaž oslanja novi obnovljeni krov. Dok se, ako je vitkost zgrade takva i zahtjeva više od jednog horizontalnog serklaža, umjesto njih koriste čelične zatege od zida do zida pod stropnu konstrukciju da ne smeta u korištenju prostora, kaže Marinović.

stara kamena kuća | foto: Freepik

Najveće zamke

Arhitekt ističe kako su najveće zamke i pogreške u projektima rekonstrukcije kamenih kuća ugradnja aluminijske i pvc stolarije koje ne dišu zajedno sa kućom. Tako se stvaraju se toplinski mostovi koji za posljedicu imaju kondenzaciju i gljivice na nadvojima  

- Stolarija bi morala biti isključivo drvena, a insolacija riješena drvenim škurama. Kod obnove kamenih zidova najčešće je potrebno skidanje kompletne stare fuge zatim pjeskarenje kompletnog kamenog ziđa te ponovno fugiranje, savjetuje naš sugovornik.

Za kraj, daje i ocjenu isplativosti ovakvih projekata.

- Svakako je obnova, pogotovo konzervatorska obnova, skup, dugotrajan i osjetljiv posao, ali je isplativ jer turizam je danas unosan posao. Dodatno, ovakvim se projektima održava kulturna baština mediteranske hrvatske, zaključuje Marinović.