Analiza tržišta: Koliko su Hrvati u 2023. izdvojili za kupnju zemljišta? U jednoj regiji cijene se otele kontroli

Tržište nekretnina ima uzlaznu putanju. Osim cijena stanova, u skladu s trendovima na tržištu kontinuirano i tvrdoglavo poskupljuju i zemljišta, kako oranice, tako i livade ili pašnjaci. Niz godina, u odnosu na prethodne podatke uočene su sve veće cijene, ali najskuplje su ipak oranice. Analiza tržišta pokazala je da jedna regija dobrano prednjači s cijenama.

Prema nedavno objavljenim podacima, prosječna cijena oranica iznosila je 4.491 eura po hektaru, 2.625 eura po hektaru za livade i 3.153 za pašnjake. Pri čemu su cijene u kontinentalnoj Hrvatskoj niže od prosjeka, a Jadranska Hrvatska ima više cijene, i to prilično. Također, kod promatranja statističkih podataka valja biti oprezan budući da, iako su vrijedan pokazatelj kretanja cijena nekretnina kod ovakvog poopćavanja postoji ‘kvaka’.

Cijene kupljenih zemljišta u 2023.

Krajem rujna ove godine, Državni zavod za statistiku (DZS) objavio je podatke o kretanju cijena kupljenog zemljišta u Hrvatskoj za 2023. godinu. Već na prvi pogled vidi se kako trend porasta cijena ne jenjava, a primorska regija posebna je po tome što se ondje u pravilu zemljišta cijene više – pogotovo oranice.

Prema prikupljenim podacima tako je u 2023. oranica općenito na prostoru Republike Hrvatske imala višu prosječnu cijenu koja je iznosila čak 4.491 eura po hektaru, znatno više u odnosu na prethodnu godinu. Tada se za oranice u prosjeku izdvajalo po 3.700 eura po hektaru.

Oranice su diljem Hrvatske definitivno dobile ‘na cijeni’ pa su u Panonskoj Hrvatskoj cijene narasle s 3.792 eura po hektaru na 4.602, u Sjevernoj Hrvatskoj s 3.127 na 3.856 eura po hektaru. Najveća razlika ipak je uočena kod cijena na prostoru Jadranske hrvatske gdje su cijene hektara ‘podivljale’, skočivši s 5.202 eura po hektaru u 2022. na 6.415 eura u 2023. godini.

Poskupjele livade i pašnjaci

S druge strane, trajni travnjaci, odnosno livade i pašnjaci iako su poskupjeli, razlika nije bila toliko drastična kao što je slučaj s oranicama. A i cijene su ovdje i u početku bile niže. Tako, dok su livade i pašnjaci na prostoru RH 2022. kupovani za 2.369 i 2.912 eura po hektaru, prošle 2023. godine livade su u prosjeku kupovane za 2.625 eura po hektaru, a pašnjaci za 3.153 eura po hektaru.

Što se tiče pojedinih regija, u Panonskoj Hrvatskoj livade su poskupjele s 1.983 eura po hektaru na 2.044 eura po hektaru, a u Jadranskoj Hrvatskoj s cijene od 2.482 eura po hektaru na 2.894 eura po hektaru. Konačno, livade su bile najviše cijenjene u Sjevernoj Hrvatskoj, gdje su 2022. koštale 2.725 eura po hektaru te su poskupjele na 3.135 eura po hektaru u 2023. godini.

Pašnjaci su u Panonskoj Hrvatskoj dobili na cijeni u razdoblju od godinu dana pa je cijena hektara zemljišta s 1.665 eura u 2022. narasla na 2.109 eura u 2023. U Jadranskoj Hrvatskoj su bili najskuplji te je njihova cijena narasla s 3.201 eura na 3.427 eura po hektaru, a u Sjevernoj Hrvatskoj porast cijene bio je s 2.613 eura na 2.775 eura po hektaru.

Cijenu određuje niz faktora

Iz ranijih podataka može se uvidjeti kako cijene kupljenih zemljišta stalno rastu. Od 2018. do 2019. godine, primjerice, cijena obradivog tla porasla je za 109, za livade 157, a za pašnjake najmanje, 51 eura po hektaru. Prosječni godišnji porast od 2015. do 2018. godine bio je oko 186 eura po hektaru. No, koliko god statistički podaci bili korisni za opću sliku kretanja cijena na tržištu valja ih promatrati s oprezom.

Prema podacima koje je objavila Agencija za promet poljoprivrednim zemljištem u RH, cijena poljoprivrednog zemljišta varira u ovisnosti o tipu poljoprivrednog zemljišta, dijelu Hrvatske, mikrolokaciji, kvaliteti tla, veličini parcele i o nizu drugih faktora. Iako podaci pružaju okvirnu sliku cijene poljoprivrednog zemljišta u RH, ipak ih treba uzeti s rezervom jer pate od određenih metodoloških nedostataka.

Naime, oranice i drugi tipovi poljoprivrednog zemljišta razlikuju se u odnosu na parametre koji opisuju zemljišta. Odnosno, ako je primjerice 2018. prosječna cijena za oranicu po hektaru iznosila 3.200 eura, točnije oko 3 posto manje od državnog prosjeka, kvalitetna je oranica na dobroj poziciji i zadovoljavajuće površine se mogla u istočnoj Slavoniji prodavati i za preko 10.000 eura po hektaru. Što je gotovo dvostruko više i od prosječne cijene na predjelu Jadranske Hrvatske (gdje je prosječna cijena ionako viša od državnog prosjeka).

S druge strane, parcela lošije kvalitete u zapadnoj Slavoniji, na lošijoj poziciji i nezadovoljavajuće kvalitete prodavala se i za 2.000 eura po hektaru. Prema zaključku Agencije, dok je disperzija cijene ogromna, sama cijena poljoprivrednog zemljišta odredit će niz faktora. Isto tako, cijena koju se pronalazi u statističkim podacima zapravo se odnosi na ‘golo’ poljoprivredno zemljište, to jest na ono zemljište koje je moguće poorati – dakle, na obradivo tlo.

Koliko se dosad gradilo u ovoj godini u odnosu na prethodnu te koji su radovi dominirali pročitajte ovdje.