DZS: Cijene stanova galopiraju, investitori pod pritiskom troškova gradnje

Rast cijena stanova u Hrvatskoj ne pokazuje znakove usporavanja, a najnoviji podaci potvrđuju da tržište i dalje karakterizira snažna potražnja i ograničena ponuda. Najizraženiji rast bilježe Zagreb i kontinentalni dio zemlje, gdje cijene rastu i do dvoznamenkastih stopa na godišnjoj razini. Takvi trendovi dodatno potiču interes investitora, ali istodobno povećavaju pritisak na troškove gradnje, dostupnost radne snage i cijene zemljišta. Novogradnja ne uspijeva u potpunosti pratiti tržišnu dinamiku, zbog čega cijene postojećih stanova rastu brže. Na Jadranu se, s druge strane, sve jasnije naziru znakovi stabilizacije nakon višegodišnjeg snažnog rasta.

Prema najnovijem izvješću Državnog zavoda za statistiku (DZS) o indeksima cijena stambenih objekata, tržište nekretnina u Hrvatskoj nastavilo je snažan uzlazni trend i u trećem tromjesečju 2025. godine. Podaci pokazuju da su cijene stambenih objekata u razdoblju od srpnja do rujna u prosjeku porasle za 2,9 % u odnosu na prethodno tromjesečje, dok je na godišnjoj razini zabilježen rast od visokih 13,8 %.

Ovakva dinamika dodatno potvrđuje da potražnja za stanovima i dalje nadmašuje ponudu, što ima izravan utjecaj na investicijske odluke, dinamiku nove gradnje i rast ulaznih troškova u građevinskom sektoru.

Novogradnja raste sporije od cijena postojećih stanova

Iz podataka DZS-a vidljivo je da cijene novih stambenih objekata rastu umjerenije u odnosu na cijene postojećih stanova. Novogradnja je u trećem tromjesečju 2025. poskupjela za 2,6 % u odnosu na prethodno tromjesečje, dok je godišnji rast iznosio 12,2 %. S druge strane, cijene postojećih stambenih objekata porasle su 2,9 % tromjesečno i čak 14,2 % na godišnjoj razini.

Takav odnos upućuje na to da nova ponuda i dalje ne uspijeva u potpunosti odgovoriti na potražnju, unatoč povećanom interesu investitora. Razlog tome dijelom leži u rastu cijena građevinskog materijala, troškova rada i financiranja, kao i u administrativnim procedurama koje usporavaju realizaciju projekata.

Zagreb najskuplji

Najizraženiji rast cijena zabilježen je u Gradu Zagrebu, gdje su cijene stambenih objekata u samo tri mjeseca porasle za 4,9 %, dok je godišnji rast dosegnuo 16,8 %. Time Zagreb ostaje najatraktivnije tržište za stambene investicije, ali istodobno i područje s najizraženijim pritiskom na cijene zemljišta, troškove gradnje i dostupnost stanovanja.

Još snažniji godišnji rast bilježi kategorija ‘ostalo’, koja obuhvaća kontinentalni dio zemlje izvan Zagreba i Jadrana. U tom je segmentu zabilježen tromjesečni rast cijena od 4 %, dok godišnji rast doseže 17,1 %, što upućuje na širenje investicijske aktivnosti izvan glavnog grada, ali i na sve veći pritisak na lokalne građevinske kapacitete i dostupnost radne snage.

Jadran ulazi u fazu stabilizacije

Za razliku od kontinentalnog dijela zemlje, na Jadranu je u trećem tromjesečju zabilježen znatno umjereniji tromjesečni rast cijena od svega 0,5 %, uz godišnji rast od 9,2 %. Iako su cijene i dalje na visokim razinama, ovakvi pokazatelji sugeriraju postupnu stabilizaciju tržišta nakon višegodišnjeg snažnog rasta potaknutog turističkom potražnjom i inozemnim kupcima.

Za investitore to znači oprezniji pristup novim projektima, s većim naglaskom na kvalitetu gradnje, energetsku učinkovitost i jasno definiranu ciljanu skupinu kupaca. U građevinskom smislu, sve je izraženiji trend manjih, faznih projekata i rekonstrukcija postojećih objekata, dok se veliki stambeni kompleksi realiziraju selektivnije i uz strožu kontrolu troškova i rokova.

Dugoročni pritisci na gradnju i tržište

Ukupni indeks cijena stambenih objekata u trećem tromjesečju 2025. dosegnuo je vrijednost 230,07 (prosjek 2015. = 100), čime se potvrđuje dugoročni uzlazni trend cijena stanova u Hrvatskoj. Za građevinski sektor to znači nastavak visoke potražnje, ali i sve izraženiju potrebu za optimizacijom troškova, učinkovitijim upravljanjem projektima i prilagodbom regulatornim i financijskim uvjetima.

Ako se ovakav trend nastavi i u idućim tromjesečjima, investitori i developeri bit će suočeni s izazovom balansiranja između profitabilnosti projekata i pristupačnosti stanovanja, pri čemu će ključnu ulogu imati brzina realizacije, dostupnost radne snage i stabilnost ulaznih troškova.