Smokvica, otok koji ima sve osim sreće: Opljačkana i ponižena strateška nekretnina RH čeka spas

U srcu srednjeg Jadrana, nedaleko od Rogoznice, leži otok Smokvica Vela – mali komad raja koji je tijekom desetljeća prošao put od luksuznog odmorišta i vojne baze do zapuštenog, ali iznimno vrijednog dijela hrvatskog priobalja. Prizori Smokvice iz zraka godinama obilaze svijet u promotivnim turističkim kampanjama kao perjanica ljepote hrvatske obale. No, situacija na otoku daleko je od blistave. Devastacija je ulaza maha pa se danas ovaj biser površine oko 17 hektara nalazi između propadanja i mogućeg novog procvata. Početkom godine proglašen je strateškom nekretninom Republike Hrvatske što nam je bio povod da istražimo postoji li za Smokvicu plan razvoja. Evo što smo doznali.

Smokvica Vela ima sve osim – sreće. Otok koji je standardna sastavnica razglednica s ‘pozdravom iz Hrvatske’ već godinama propada. Na kratko, početkom 2025., učinilo se da je tomu kraj kada ga je Vlada stavila na popis 32 nekretnine od strateškog značaja za državu, od kojih RH u budućnosti očekuje ostvarivanje značajne financijske koristi. No, godina se bliži kraju, a o Smokvici nitko ni ne priča.

Otok nastavlja propadati, a čini se nevjerojatnim da mu je samo to sudbina. Istražili smo postoji li za Smokvicu plan razvoja.

Od privatnog utočišta do vojnog područja

Početkom 20. stoljeća Smokvica je bila u vlasništvu lokalne obitelji koja je otok prodala imućnom austrijskom poduzetniku židovskog podrijetla. Novi vlasnik je tada podigao kamenu vilu, uredio plažu i mali mol, stvarajući mirno mjesto za odmor usred netaknute prirode.

Nakon Drugog svjetskog rata sve se promijenilo – otok je prešao pod vojnu upravu i postao dio zatvorenog sustava JNA. Civilima je pristup bio zabranjen, a godinama se na Smokvici nije događalo gotovo ništa osim vojnih aktivnosti.

Tek sredinom devedesetih, nakon povlačenja vojske, otok ponovno dolazi u civilne ruke. Ministarstvo obrane ga je tada prepustilo lokalnoj samoupravi, a ubrzo potom Općina Rogoznica daje Smokvicu u dugoročni zakup privatnoj tvrtki, zagrebačkom Grafoplast Ante Lušića, praunuku prvog zabilježenog vlasnika. Ovaj je htio u otok uložiti milijune za razvoj elitnog turizma, dobio je zelena svjetla sa svih strana, no 1999. godine koncesijski ugovor je naprasno raskinut nakon čega je uslijedila pravna bitka.

Vrijeme Agrokora i povratak državi

Godine 2006. pravo korištenja otoka preuzima koncern Agrokor. Smokvica tada postaje diskretno ljetno utočište Ivice Todorića, opremljeno za odmor i rekreaciju, daleko od pogleda javnosti.

No, nakon sloma Agrokora i sudskih postupaka oko imovine, otok se vraća u državni posjed. Nekoliko godina kasnije Republika Hrvatska ga iznajmljuje privatnom investitoru s mađarskim kapitalom na razdoblje od trideset godina, uz obvezu ulaganja i godišnju zakupninu.

Unatoč velikim planovima, razvoj nije zaživio. Danas su građevine u zapuštenom stanju, objekti su je devastirani, a priroda ponovno preuzima prostor. O tomu svjedoče svakodnevno stanovnici priobalnog područja koji zazivaju državu da poduzme konkretne korake za spas ovog dragulja u svakom smislu.

Nužna zaštita od devastacije

Jedna od osoba koja na Smokvicu gleda s tugom i zabrinutošću je i načelnica Općine Rogoznica, Anita Živković. Kaže, neophodno je da se otok Smokvica što prije zaštiti od devastacije koja se tamo događa godinama.

– Otok je pomorsko dobro, dostupan svima, ima i privezni mul pa tu dolazi tko hoće i, na žalost, radi što hoće. Na otoku se nalaze objekti koji se uništavaju, sve od strane nepoznatih počinitelja, iako se slučajevi prijavljuju, priča načelnica, te dodaje kako su svi bili zadovoljni kada je Smokvica uvrštena u elitno društvo ‘strateških nekretnina RH’.

– Kako je sada otok u vlasništvu države koja mu je dala status strateške nekretnine očekujemo da RH uloži u njegovu zaštitu i razvoj. Tu moram napomenuti kako je dio nekretnina na otoku u vlasništvu MORH-a, uključujući i podzemne objekte, te da, pretpostavljamo, oni tu moraju preuzeti odgovornost. Imali smo nekoliko sastanaka na temu zaštite Smokvice i sada očekujemo konkretne poteze. Red na otoku Smokvica puno bi značio našoj općini, kao i valorizacija otoka na razini koju zaslužuje. Prije svega za kontroliran razvoj turizma, kaže Živković.

Neiskorišteni potencijal

Njene riječi u Hrvatskoj nikoga ne čude. Smokvica Vela je prirodni dragulj – okružena je tirkiznim morem, ima nekoliko zaklonjenih uvala i bogatu mediteransku vegetaciju. S kopna je lako dostupna brodom iz Rogoznice, što je čini privlačnom i za nautičare i za goste željne privatnosti.

Potencijal otoka za razvoj turizma je ogroman. Zbog veličine, prirodne ljepote i izoliranosti, mogao bi postati mjesto za luksuzne vile, boutique hotele ili eko-resort s naglaskom na održivost i mir. U kombinaciji s manjim pristaništem ili sidrištem za jahte, Smokvica bi se mogla pozicionirati kao elitna destinacija za nautički turizam.

Strateška nakretnina

Najveći izazovi vezani su uz pravni status i prostorno-plansku dokumentaciju. Otok je i dalje u vlasništvu države, pa svaka buduća gradnja ovisi o dozvolama, suglasnostima i jasno definiranoj namjeni zemljišta. Uz to, infrastruktura je slabašna. Potrebno je obnoviti objekte, dovesti vodu i električnu energiju te urediti sustav opskrbe i zbrinjavanja otpada. To su ulaganja koja zahtijevaju ozbiljan kapital i dugoročnu strategiju.

Iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine u čijem se portfelju sada otok nalazi kao strateška nekretnina kažu kako su svjesni razvojnog potencijala toka, ali i da nije sve tako jednostvano.

– Otok Smokvica Vela, kao bivša vojna baza, smješten je na iznimno atraktivnoj lokaciji – dovoljno blizu obale, a istovremeno dovoljno udaljen da se može smatrati ekskluzivnim područjem. Na otoku se nalazi manji broj objekata koje je izgradila vojska bivše države, a dio tih objekata bivši su korisnici naknadno preuredili u smještajne kapacitete. S obzirom da nekretnine koje se smatraju strateški važnima za Republiku Hrvatsku obuhvaćaju one od čijeg se korištenja, raspolaganja ili uporabe može očekivati značajna gospodarska, financijska, razvojna ili društvena korist za državu, kao i nekretnine koje služe za ispunjenje njezinih obveza, Smokvica je Odlukom Vlade RH proglašena strateškom nekretninom, kažu iz Ministarstva uz najavu natječaja koji bi otok trebalo konačno izvući iz propasti. No, natječaj se ne može raspisati tek tako.

Nužna izmjena prostornih planova

– Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine planira predmetnu nekretninu aktivirati kroz objavu javnog natječaja za zakup. Natječaj predviđa da se u zakup ponudi dio otoka s postojećim smještajnim objektima, čime se dodatno povećava atraktivnost ponude, kažu iz Ministarstva uz napomenu kako dio otoka koji je, sukladno zakonu, pomorsko dobro, nije u nadležnosti ovog Ministarstva te neće biti obuhvaćen natječajem.

No, da bi se natječaj mogao raspisati, kažu, potrebno je odraditi određene predradnje. Naime,  prostorni planovi Općine Rogoznica i Šibensko-kninske županije trenutačno ne omogućuju turističku namjenu, što je ujedno bio i razlog raskida ugovora s posljednjim zakupnikom.

– S obzirom da je prostorno planiranje u nadležnosti županija i jedinica lokalne samouprave, Šibensko-kninska županija i Općina Rogoznica, u skladu sa svojim razvojnim planovima i potrebama, trebale bi razmotriti i odrediti novu namjenu otoka (sada je vojna) te pokrenuti izmjene prostornih planova. Ovo je ujedno i jedan od nužnih preduvjeta daljnjeg  raspolaganja s predmetnom nekretninom putem natječaja za zakup, kažu iz Ministarstva.

Održivi luksuz ili tišina zaborava

Za kraj treba svakako reći kako je Smokvica Vela više od komada zemlje okruženog morem. Ona je svjedok promjena koje su obilježile moderno hrvatsko društvo – od ratnih i političkih previranja, preko privatizacijskih priča, do današnje borbe između očuvanja prirode i turističke komercijalizacije.

Stručnjaci za nekretnine i turizam smatraju da Smokvica Vela ima sve preduvjete da postane primjer uravnoteženog razvoja – spoj prirodne ljepote, kulturne baštine i modernog turizma. Luksuzne vile, mali resorti, centar za eko-turizam ili marina – sve su to mogući modeli, pod uvjetom da se investira planski i uz poštivanje okoliša.

Bez jasne vizije, međutim, otok bi mogao ostati simbol neiskorištenog potencijala i birokratskih zastoja – mjesto koje ima sve, osim odluke da se nešto doista pokrene.

Pridružite se našoj Viber zajednici i prvi saznajte sve informacije.