Kako uskladiti zemljišne knjige i katastar: Odvjetnik dao odgovor na pitanje koje muči mnoge vlasnike

Vlasnici nekretnina za koje zemljišne knjige i katastar nisu usklađeni taj će problem kad-tad morati riješiti. U stanju ‘limba’ nekretninu se ne može prodati, a problem je puno češći nego bi trebao biti. Cijena i dugotrajnost procesa ovisit će o tome koliko je situacija kompleksna, ali svakako neće ići bez odvjetnika ili javnog bilježnika. U ‘boljoj’ situaciji, plaćaju se geodetski elaborat i pravnik koji sve potrebne papire predaje nadležnom sudu. Trajanje pak ovisi o više faktora.

Ako ste morali prodavati kuću građenu davnih dana, na zemlji ‘kupljenoj’ ili naslijeđenoj još davnije, sigurno znate da katastar i zemljišne knjige nisu isto. Zašto baš zbog prodaje? Jer kuću s neriješenim imovinsko-pravnim odnosima ne možete prodati.

Osim što trenutni posjednici ne mogu prodati kuće ako nisu upisani kao vlasnici i u zemljišnim knjigama, ograničeni su u još nekim postupcima. Nakon zagrebačkog potresa stanovnici podsljemenskog područja otkrili su da se zbog neusklađenosti katastra i gruntovnice ne mogu prijaviti za potresnu obnovu svojih domova.

‘Spašeno’ je bilo Čučerje gdje je prije više od desetljeća provedena katastarska izmjera. Što je s ostalima – trebaju li se nadati reakciji države ili sami krenuti u rješavanje te koliko sve može trajati i koštati upitali smo odvjetnika Nebojšu Viteza, partnera Odvjetničkog društva Porobija&Špoljarić specijaliziranog za pitanja nekretnina i naplate dugovanja. Evo što nam je rekao.

Nema jednostavnog odgovora

Vitez otvara razgovor objašnjenjem da je na pitanje zašto dolazi do nesklada između katastra i zemljišnih knjiga gotovo nemoguće ponuditi jednoznačan odgovor. Prvo treba razlikovati područja u kojima su zemljišne knjige usklađene s katastrom, da bi se govorilo o razlozima za jedno ili drugo.

– U prvom slučaju razlog je u pravilu propust od strane bilo nadležnih tijela, bilo vlasnika nekretnina. Moguće je da su stvarni vlasnici propuštali upisati se u zemljišne knjige. Može biti da bi prikrili imovinu (plaćanje poreza) ili se jednostavno nisu upisali zbog nemarnosti, započinje Vitez.

U tom smislu se ne smije zaboraviti kako do stupanja na snagu Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima u rujnu 1980. upis u ZK uopće nije bio pretpostavka da bi netko stekao status vlasnika. Kako bilo, osim stvarnih, a neevidentiranih vlasnika,  u pojedinim slučajevima krivnja je dakako i u ‘sustavu’.

Kriv i ‘sustav’

Na početku smo spomenuli Podsljeme. Zanimljivo je da su neusklađenosti između katastra i zemljišnih knjiga vrlo česte u područjima gdje je SFRJ, većinski u šezdesetim i osamdesetim godinama prošlog stoljeća, vršila izmjeru.

Dok je u tom procesu katastarski operat stavljen u upotrebu, istovremeno nije nužno vršeno osnivanje zemljišne knjige po novoj izmjeri. Rezultat su neažurne zemljišne knjige u koje se nisu mogli prenijeti podaci koji su se vodili u katastru, s iznimkom posjednika koji bi se odlučili na izradu parcelacionog elaborata radi usklađivanja jednog s drugim. Evo glavnih razloga zbog kojih se u pojedinim slučajevima ‘zapustilo’ zemljišne knjige.

– Razlozi leže u činjenici da je sve do osamostaljenja RH bilo dominantno shvaćanje i postupanje da će katastar zamijeniti gruntovnicu, da bi nakon 1990. ipak ponovno krenula njena reafirmacija. No, zapuštenost zemljišnih knjiga zahtijeva da se provede postupak obnove, iako ni to nije jedina ‘kvaka’, ističe odvjetnik.

Naime, do prije nekoliko godina uopće nije bilo propisano da se uz izlaganje podataka nove izmjere vrši i obnova zemljišne knjige.

Država ima svoje planove, kad će ih provesti?

Koji god bio razlog, problem je važno riješiti. Višegodišnji program katastarskih izmjera od 2021. do 2030. godine koji je Hrvatski sabor donio 1. listopada 2021. predviđa godišnje planove izmjere. Odnosi se na izmjere zemljišta u građevinskim područjima što je okvirno 10 posto površine, pojašnjava odvjetnik. Kako se provedba ili obnova zemljišne knjige provodi za dio ili cijelu općinu koje se često ne poklapaju s granicama jedinica lokalne samouprave, dodatno se produljuje rok provedbe.

– Obnova ili osnivanje zemljišnih knjiga za dio naselja, ili dio četvrti počeo se provoditi prije okvirno deset godina jer se na taj način barem djelomično može ažurirati stvarno vlasničko pravo nekretnina. Da bi se na primjer u Zagrebu riješilo područje katastarske općine od centra do Žitnjaka, posao bi trajao desetljećima, procjenjuje odvjetnik.

Ništa bez pravnika

Želite li čekati da se riješi Vaš dio naselja, možete, ali kako je vrijeme izmjere nemoguće predvidjeti većina zahvaćenih ipak se odlučuje problem riješiti uz pomoć pravnika. Nekoliko čimbenika utjecat će na trošak.

Jedna mogućnost je, priča Vitez, da ste u posjedovnici evidentirani kao vlasnici što pak ne postoji u zemljišnim knjigama. U tom slučaju na scenu prvo nastupa geodeta da bi proveo izmjeru te izradio prijavni list, a kojim će se u katastru evidentirati promjene površine oblika i izgrađenosti katastarske čestice. Nakon toga je potrebno uopće vidjeti koji je postupak potrebno pokrenuti za evidentiranje vlasništva u zemljišnoj knjizi.

Druga mogućnost je da zbog neažurnosti podataka o vlasništvu treba evidentirati stvarnog vlasnika. Tu se pokreće pojedinačni ispravni postupak. Postupkom se može ispraviti jedan ili više zemljišnoknjižnih uložaka, uz uvjet da su u istoj katastarskoj općini,  a glavna svrha je ispraviti pogreške i upise koji nisu u skladu sa stvarnim pravnim stanjem.

Kad trošak nije isplativ

Za rješenje je nužan angažman javnog bilježnika ili odvjetnika koji su obvezni korisnici elektroničke komunikacije sa sudom. Angažman iziskuje novčana sredstva, no kako kaže Vitez, potrebno je stručno znanje da se sastavi odgovarajući prijedlog. I tu se može više ili manje zakomplicirati.

– Najjednostavnije je ako se može pokrenuti pojedinačni ispravni postupak što znači da je osoba koja pokreće pojedinačni ispravni postupak evidentirana u posjedovnom listu kao vlasnik ili je rješenjem o nasljeđivanju utvrđen kao izvanknjižni vlasnik ili raspolaže ispravama kojima može dokazati neprekinuti slijed stjecanja o upisane osobe do osobe, opisuje Vitez jednostavniju opciju.

Ako se pak radi o dosjelosti, nema druge no pokrenuti parnični postupak u kojemu se osobe upisane u knjige tuže, ako su žive, a ako ne – kreće potraga za nasljednicima. U slučaju da nije vođen ostavinski postupak mora se provesti što znatno povećava troškove, nekada u tolikoj mjeri (ako se na primjer radi o poljoprivrednom zemljištu manje površine ili građevinskom zemljištu u neatraktivnim područjima) da ćete ulaskom u isti više izgubiti nego što ćete dobiti.

Manji gradovi – manje opterećen sud

Sve dosad navedeno daje do znanja zašto se sve zajedno može oduljiti. Kod pojedinačnog ispravnog postupka, trajanje ovisi o opterećenosti suda pa će sudovi u manjim gradovima brže rješavati slučajeve od onih više opterećenih, primjerice, u Zagrebu.

U gradu kao što je Varaždin, gdje djeluje Vitez, postupak traje i završava se pravomoćno u prosjeku u vremenu od 2 do 3 mjeseca, a na području nadležnosti primjerice Općinskog suda u Novom Zagrebu za novi Zagreb  isto traje i po dvije ili više godina. Naravno, kompleksniji slučajevi koji ne ovise samo o sudu mogu potrajati i znatno dulje. Zemljišne knjige za svoj dom svakako bi trebali riješiti, no zaključno se može reći da koliko će sve trajati i koštati možete znati tek kad utvrdite što sve u vašem jedinstvenom slučaju treba riješiti.

Pridružite se našoj Viber zajednici i prvi saznajte sve informacije.