Zakon o priuštivom stanovanju: Tko će imati pravo na stan i zašto se neće svaki moći otkupiti

Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine uputilo je prijedlog Zakona o priuštivom stanovanju u javno savjetovanje. Donošenje ovog zakona predviđeno je Nacionalnim planom stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine, s ciljem osuvremenjivanja trenutačno važećeg Zakona o društveno poticajnoj stanogradnji i odgovora na nove stambene izazove. Naglasak je stavljen na održivost, dostupnost, ravnomjeran razvoj naselja i demografsku revitalizaciju. Istražili smo tko će od novih propisa imati najviše koristi i pod kojim uvjetima. Evo što smo doznali.

Novi Zakon o priuštivom stanovanju donosi se kao odgovor na dugogodišnje probleme u stambenoj politici, među kojima se posebno ističu rast cijena stanova i nedostatak dostupnih nekretnina za mlađe i slabije ekonomske skupine. Postojeći sustavi, poput društveno poticane stanogradnje, pokazali su se korisnima, ali nedovoljnima za današnje tržišne uvjete.

Hrvatska se danas suočava s velikim manjkom stanova, što se osobito osjeća u urbanim sredinama u kojima se broj mladih obitelji i radne snage kontinuirano smanjuje. Novi zakon zato uvodi cjelovitiji pristup, koji obuhvaća dugoročno planiranje, jačanje lokalnih kapaciteta i diversifikaciju modela stanovanja.

Osnovna ideja je osigurati održiv sustav pristupačnog stanovanja, koji nije ograničen samo na jednu ili dvije mjere, već djeluje na više razina. Time se nastoji ublažiti pritisak na tržište i omogućiti građanima stabilnije i predvidljivije uvjete života. Proučili smo zakon koji je u javnom savjetovanju, evo glavnih dijelova i što oni znače za građane.

Proširenje stambenog fonda

Zakon vrlo detaljno definira što se smatra priuštivim stanovanjem te uređuje gradnju, kupovinu, najam i upravljanje stanovima iz ovog programa. Jedan dio odnosi se na izgradnju priuštivih stambenih zgrada, bilo za najam, bilo za prodaju pod posebnim uvjetima. Dok drugi dio regulira procese kupoprodaje i najma, uključujući i oblikovanje cijena koje moraju biti usklađene s primanjima korisnika.

Posebna pažnja posvećena je upravljanju stambenim fondom kako bi se spriječile zlouporabe i osiguralo dugoročno održavanje nekretnina. Uvodi se i obveza izrade lokalnih i regionalnih programa priuštivog stanovanja, čime se teret odgovornosti dijeli između države i jedinica lokalne samouprave. Time se želi osigurati da se stambena politika ne provodi samo odozgo, nego i u skladu s lokalnim potrebama i demografskim specifičnostima.

Tko ima pravo na priuštivo stanovanje

Jedna od najvažnijih odredbi zakona je jasnije određivanje skupina koje imaju prioritet pri korištenju ovih programa. To su mladi do 45 godina, obitelji s djecom i građani nižih primanja posebno se ističu kao skupine koje najčešće ulaze u zonu stambene ranjivosti.

Dodatno, pravo mogu ostvariti i osobe s deficitarnim zanimanjima, poput medicinskog osoblja i radnika u javnim službama, kako bi se ublažili problemi s kadrovima u ključnim sektorima. Zakon uključuje i starije osobe te građane koji zbog životnih okolnosti nemaju adekvatno rješeno stambeno pitanje.

Bitan kriterij je da korisnici nemaju u vlasništvu drugi stan koji bi zadovoljio potrebe kućanstva. Time se nastoji spriječiti da program koriste oni koji su već stambeno zbrinuti, dok se prednost daje onima za koje je ovaj sustav zaista namijenjen.

Tijela za provedbu Zakona

Provedbu Zakona osiguravaju Vlada Republike Hrvatske putem Ministarstva, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) i jedinice lokalne i područne samouprave. Tako je APN središnji nositelj investitorskih aktivnosti. Dodatno, jedinice lokalne i područne samouprave sudjeluju u provedbi zakona osnivanjem javnih ustanova, izradom lokalnih programa stanovanja, ustupanjem zemljišta, sufinanciranjem gradnje i prilagodbom prostornih planova. One prate potrebe građana, surađuju s APN-om i mogu projekte osloboditi plaćanja komunalnog doprinosa i na druge načine olakšati njihovu provedbu.

Zakonom je predviđena izrada nacionalnog Programa priuštivog stanovanja (izrađuje APN), a jedinice jedinice lokalne i područne samouprave izrađivat će svoje programe. Time se osigurava priuštivo stanovanje kroz gradnju zgrada za tu namjenu u gradskim, prigradskim i ruralnim naseljima, definiraju se lokacije, potrebe stanovništva, mjere provedbe, raspoloživa sredstva i planovi gradnje stanova za najam ili kupnju.

Zakon propisuje da zgrade moraju biti projektirane prema načelima racionalnosti, modularne gradnje i zelene infrastrukture. Najmanje 50 % stanova mora biti namijenjeno priuštivom najmu, osim u zgradama s manje od 10 stanova, gdje svi stanovi moraju biti namijenjeni priuštivom najmu.
Sredstva za gradnju osiguravaju Republika Hrvatska, jedinice lokalne i regionalne samouprave, APN i financijske institucije. Predviđeno je korištenje sredstava državnog proračuna, a u budućnosti i različitih modela financiranja Europske unije te kredita.

Definicija priuštivosti i nova pravila

Po prvi put se u hrvatskom zakonodavstvu uvodi precizna definicija priuštivog stanovanja, čime se utvrđuje da ukupni stambeni troškovi ne smiju prelaziti 30 posto prihoda kućanstva. Ova definicija izjednačava se sa standardima koji se već dugo koriste na razini Europske unije.

Pri izračunu troškova uračunavaju se najamnina ili rata kredita, režijski troškovi i prosječni troškovi održavanja. Ovakav okvir omogućuje realniju procjenu stvarnih mogućnosti građana i sprječava da se priuštivo stanovanje pretvori u tržišni model s tek simboličnim pogodnostima.

Financiranje gradnje i potpora provodit će se kroz državne i lokalne fondove, uz mogućnost uključivanja županija i drugih javnih tijela. Time se stvara stabilniji model koji bi trebao omogućiti dugoročno planiranje i veću dostupnost stanova širokom krugu korisnika.

Prodaja, najam i zaštita priuštivog fonda

Jedna od najznačajnijih promjena odnosi se na ograničenja prodaje stanova u programu priuštivog stanovanja. Stanovi kupljeni kroz ovaj sustav neće se moći preprodati 35 godina, što je mjera kojom se želi spriječiti špekulativna kupovina i brza zarada preprodajom.

Kod stanova izgrađenih isključivo za najam ne postoji mogućnost otkupa, kako bi oni trajno ostali u fondu dostupnom najamnicima. Uz napomenu da će se zgradama upravljati tako da se u njima kombiniraju stanovi za najam i stanovi za prodaju, sve kako bi se izbjegla socijalna segregacija.

Time se želi postići mješovita i uravnotežena zajednica stanara, a ne stvarati odvojene ‘socijalne blokove’. Ovakve mjere dugoročno štite priuštivi stambeni fond i sprječavaju njegov nestanak, što se ranije događalo kod drugih modela.

Demografija, revitalizacija i aktivacija praznih stanova

Zakon nije zamišljen samo kao kratkoročni odgovor na visoke cijene nekretnina, nego kao dio šire demografske i prostorne politike. Jedan od ciljeva je zadržati mlade u Hrvatskoj i potaknuti formiranje obitelji, što je prepoznato kao jedan od ključnih izazova današnjeg društva.

Uz to se želi potaknuti ravnomjerniji razvoj i izvan najvećih gradova, jer se mnoge sredine suočavaju s naglim padom broja stanovnika. Zakon predviđa i aktivaciju velikog broja praznih stanova, u koje se ubrajaju nekretnine koje godinama stoje neiskorištene.

Programi poticaja i najma takvih stanova trebali bi brzo povećati ponudu bez potrebe za opsežnom novom gradnjom. Uvođenjem mogućnosti jačeg razvoja neprofitnih stambenih zadruga otvara se i prostor za modele koji u Europi već desetljećima uspješno funkcioniraju, ali u Hrvatskoj nisu bili razvijeni.