Prvi čovjek VMD-a o gradnji i stanovanju: Zagreb više nema luksuz, ponuda je jeziva, a ljudi pristaju na sve

Može se reći da je prije 7-8 godina tržište nekretnina u Zagrebu bilo na vrhuncu. Nekretnine se diverzificiralo pa se dobro se znalo što vrijedi i koliko. A onda se dogodilo nezamislivo. Kao da Covid kriza nije bila dovoljni udarac, Zagreb je pogodio prilično jak potres. Ova dva velika negativna ‘booma’ nepovratno su uzdrmala tržište. Zašto nepovratno? Centar i godinama kasnije ostaje devastiran, što stavlja pritisak na nova, dalja gradska naselja. O ovom i drugim zabrinjavajućim trendovima na tržištu nekretnina nedavno je iznio svoj stav prvi čovjek VMD-a, Neven Mikec.

Danas je ponuda na tržištu nekretnina grozna, a value for money izgubljen i to je najveća boljka za kupce, poručuje jedan od najjačih igrača u sektoru, direktor tvrtke VMD Model, Neven Mikec. Na čelu jedne od glavnih tvrtki za projektiranje i izgradnju stambenih zgrada prosudio je kako je današnje stanovanje u Zagrebu opterećeno brojnim faktorima, a dao je i svoju procjenu kako stanje nažalost neće uskoro nabolje. O gorućim nekretninskim temama govorio je na raspravi u sklopu događaja Održiva ura, na temu ‘Stanovanje novog doba’ koja se 28. studenog održala u prostoru Uranije na zagrebačkom Kvaternikovom trgu.

– Ja bih rekao da se tu ‘sudaraju’ dvije stvari – s jedne strane imate ono što ljudi žele, a s druge što danas realno mogu dobiti. To su dva potpuno različita svijeta. Njihove želje s vremenom su se razvile, oni razumiju ‘zelenu’ priču. Htjeli bi i fleksibilno sudjelovati u uređenju i tako dalje. Međutim, danas je na tržištu prisutan po svim kriterijima kaos, započinje na pomalo tmurnoj noti o stanju na tržištu u Zagrebu Mikec.

Danas kupci u ozbiljnom problemu

Odmah na samom početku postavlja jaku tezu – danas cijene nemaju veze s ničime – tvrdi, pa kreće objašnjavati kako su svi (potencijalni) kupci danas u ozbiljnom problemu. A zna se i zašto.

– Situacija na tržištu je luda. Ništa nema veze s ničime. Razbacuju se milijuni, trilijuni… Eksplozija cijena prvenstveno je generirana obnovom. Zbog toga, ponuda koju dobivate, kaže Mikec.

Dakle, visoke cijene bilo rada, bilo materijala generirane su obnovom, a ni predviđanja nisu nešto optimistična. Nakon velikog ‘skoka’ u cijenama materijala, očekuje se da se trenutni trendovi neće zaustaviti, što je dijelom i krivica države, zaključuje Mikec.

– Država radi na koje čemu, a s druge strane je nedostatak zemljišta. S treće pak strane oni koji bi ‘sve’ trebali regulirati, ne rade dovoljno, a to bi bila kontrola da se stvore područja gdje će se sve skupa ‘raspuhati’ – to slobodno tržište.

Priuštivo stanovanje zasad utopija

Upravo zbog takvog stanja tržišta, dolazi do velikih problema za kupce, a među najviše izloženima mladi su na tržištu. Susreću se sa suludim ciframa koje prate ne baš kvalitetnu ponudu na tržištu. Jedno vrlo važno rješenje koje su sklone predlagati nekretninske face i arhitekti kadgod se govori o ovom problemu je – priuštivo stanovanje.

No, Mikec sugerira kako se za uspješni razvoj ideje priuštivog stanovanja ponuda mora dići na, kako kaže, ‘normalne razine’ za koje smatra da se još ne mogu ostvariti. Hrvatsko tržište pritom muči još jedan ozbiljan problem tržišta nekretninama.

– Dok Hrvatska ima katastrofalnu situaciju na polju tržišta nekretnina, razlike između ‘skupog’ i jeftinog prilično su male. To nije normalno i tako nije vani. Odete li u Austriju, Njemačku, vidjet ćete da je sve od 1 do 10, 2 do 20 pa čak i da se cijene kreću u rasponu od 3 do 30 tisuća eura po kvadratu, ako ‘treba’. Dok je kod nas sve u rasponu između 3 i 6 tisuća eura, a da pritom ne dobijete nešto ‘dobro’ ni u jednom slučaju.

‘Kao da se prodaje kruh, a ne stanovi’

Štoviše, prema iskustvu prijatelja i poznanika prosuđuje da se na tržištu nerijetko dobiva ‘mačak u vreći’. Ipak, nitko mlad ne gleda na kvalitetu jer si to ne mogu priuštiti. Pa i u tom, za Mikeca malom rasponu u cijenama teže onome što je najpristupačnije, makar bilo – nezadovoljavajuće.

– Tragedija ljudi na ovom tržištu je da su svi krenuli u gradnju jer je bila takva prilika, ima novaca i posložile su se okolnosti. Tako da se tu sada događa da i ljudi koji znaju što žele to ne mogu dobiti. Čim se vidi nešto povoljno, odnosno relativno povoljnije od ostaloga, popodne taj isti dan: ‘Sori, taj stan je prodan’. To nije normalno – više je kao da se prodaje kruh nego stanovi, a iako to što je malo povoljnije ne garantira kvalitetu, izgubio se value for money, prosuđuje Mikec.

Kupci ne mogu dobiti ‘zeleno’

Uz to, ni u gradnji nema ‘standarda’, odnosno svatko gradi bez da prati potrebe kupaca. Ljudi, tvrdi Mikec, ‘traže zeleno’, što ne znači isključivo održivo. Graditi zeleno znači postići ugodu u prostoru, puno svjetla, zelene površine pa i blizinu javnog prijevoza.

A da bi se tako gradilo, nužna je sustavnoa promjena. Iako bi izmjene GUP-a na toj razini napravile pomak, Mikec misli kako ipak ima još previše prostora za poboljšanja.

– Uvijek kad pričamo o zelenoj gradnji, prva stvar koja padne na pamet je energetski certifikat i energetska učinkovitost. To vam je i da imate puno svjetla, i da je blizina javnog prijevoza, znači, puno faktora. Najtragičnije u cijeloj priči je da mi jednostavno nismo došli pa čak ni s ovim GUP-om koji je sjajan u nekim dijelovima i gdje se dolazi stvarno do elemenata da se neka devastirana područja jednostavno zaštite, do toga da se ipak u glavnini nude samo točkasta rješenja, govori.

Crna prognoza uz ‘daj šta daš’

Rješenja zasad nema na vidiku. Sistemska promjena dugoročni je proces, gdje su mogućnosti u glavnom gradu vrlo sužene, posebno jer je centar Zagreba prema Mikecu ‘devastiran godinama’. S druge strane, ponuđene su varijante selidbe u naselja oko Zagreba za što pak smatra da je ‘stravično’ uz toliki neiskorišten potencijal Donjeg grada. Ponavlja kako je kaos na tržištu determiniran cijenama, točnije obnovom, kao i nedostatkom parcela te su ljudi općenito zarobljeni u ‘daj šta daš’ mentalitetu.

– Imali smo jedan lijepi period, ja bih rekao, prije možda 7-8 godina, prije pandemije, gdje se stvarno počelo sve više diverzificirati u stanogradnji. U tom relativno kratkom periodu postajalo je jasno što je loše, a što vrijedno. Međutim danas je, nažalost, nakon pandemije i potresa situacija na tržištu ‘daj što daš’. To je jako loše jer se u punom krugu vraćamo do toga koliko će stan vrijediti kad se jednog dana bude prodavao.

Budući da su danas svi ipak najviše opterećeni cijenom stana, svaki drugi kriterij pada u vodu. Stanove će netko kupiti zbog čega se rijetko gdje nudi kvaliteta.

– Jednostavno se malo gradi, a ono što se gradi jako je loša kvaliteta jer jednostavno prolazi sve i svašta. Ne postoji koliko košta stan jer je on jednostavno vrijedan ili nije vrijedan, a ljudi danas ne mogu birati. Najveći je problem što se izgubila ključna ‘vrijednost za novac’ kategorija, zaključuje prvi čovjek VMD-a.

Što nam je o stanju na tržištu nekretnina u Splitu rekla agentica s iskustvom od 20 godina pročitajte ovdje.