Agentica za nekretnine: Split se nema gdje širiti, a luksuz ne prati infrastruktura, pogledajte ceste!

Split je mediteranski grad koji stanovnicima može ponuditi vrlo ugodan život. Kako je smješten podno Kozjaka i Mosora, najveći problem za stanovnike, čini se, jaki su naleti juga. No, možda je to ipak pronalazak kvalitetne nekretnine, jer je grad zbog jedinstvenog položaja ograničen u širenju. U Splitu se tako uvijek traži kvadrat novogradnje više, a čim se pročuje da se nešto gradi, stanovi se rasprodaju. Što, unatoč svemu, nije za očekivati obzirom na visoke cijene kvadrata na razini grada. Naime, u pravilu jedva da ima stanova ispod 150 tisuća eura. Postoje kvartovi koji se više cijene, no najnovija pojavnost na tržištu nekretnina u Splitu gubitak je značaja lokacije. Ovaj trend, svoje brige oko kretanja tržišta i brojne druge stvari o traženju stana u ovom dalmatinskom središtu ispričala nam je agentica za nekretnine sa dvadeset godina iskustva.

Split je grad koji na tržištu nekretnina nudi šaroliku ponudu. Stari grad, odnosno centar, kao stara jezgra svakog grada prirodno dobiva najveći interes potencijalnih kupaca. Zatim slijedi Marjan, omiljena oaza Splićana, a potom Meje – elitno zeleno naselje gdje se smjesti tko umije i tko za to ima ‘džep’.

S druge strane, ponad gradske jezgre počinju nešto novija naselja, koja su se radila od 1960-ih pa nadalje. Većina Splićana o naseljima iz 1970-ih i 1980-ih ima visoko mišljenje. Split 3 tako je, primjerice, jedno od naselja koje dobiva pohvale zbog dobrog plana i kvalitetnih tlocrta. Ondje su se smjestile brojne škole, a nemojmo zaboraviti i sveučilišni kampus.

Grad ograničen u širenju

U novije vrijeme, Split kojemu je širenje površinski ograničeno planinama Kozjak i Mosor, najviše se izgrađuje na Žnjanu. Tako i taj dio grada polako postaje epitem gradskog luksuza. Ipak, dok se s nekih od najluksuznijih nekretnina na Žnjanu pruža bajkovit pogled na more, naselje ima nedostataka.

Pogleda li se bolje, dobar pogled mogao bi biti jedan od glavnih, ali i jedinih aduta Žnjana, uputila nas je stručnjakinja. Žnjanom i ostalim splitskim naseljima provela nas je top agentica za nekretnine, ujedno osnivačica Imperium nekretnina Split, Danijela Čaleta, te nam je u detalje pričala o gorućim temama na području tržišta nekretnina.

Novi luksuz na Žnjanu

Svoj obilazak započeli smo ispred kultnog hotela Zagreb, koji se na Žnjanu smjestio iznad plaže početkom 1970-tih. Izbor je ‘pao’ na baš tu lokaciju jer su u okolici hotela posljednjih godina niknuli novi projekti luksuzne gradnje. Najbliža su nam bila dva istog investitora.

Čaleta nas je prvo odvela do Bel Etage-a, možda najluksuznijeg kompleksa u Splitu. Riječ je o dvije zgrade, od kojih je prva izgrađena prije pet do šest godina, a u novijoj zgradi na kojoj još traju radovi, stanove su kupili oni koji su htjeli investirati u top nekretninu. Ipak, iz percepcije nekoga tko radi s nekretninama dva desetljeća, sagleda li se ‘šira slika’, te nekretnine i nisu toliko bajne.

– Kad se gradila prva zgrada, tada je kvadrat bio između 3 i pol i 4 tisuće eura. Za noviju zgradu, cijene su se sigurno kretale od 6 pa do 8 tisuća eura, ovisno o stanu. A sad pogledajte okruženje u kojem se nalazimo. Nemate veliki dućan u blizini, a ni ostalu infrastrukturu, a ako negdje želite doći, morate imati auto, prokomentirala je Čaleta dok je pokazivala na okoliš koji, morali smo se složiti, vapi za uređenjem.

Najbolje što grad nudi

U novijoj od dvije zgrade, poznato je, stan su kupile brojne ‘face’ s ovih prostora. Na pitanje zašto su se odlučili investirati baš ondje uzimajući u obzir ne tako idealan okoliš, Čaleta je odgovorila da te zgrade uistinu jesu ono najbolje što Split nudi. Za ljude koji žele uložiti u nekretninu, kaže, u Splitu je izbor ograničen.

– Evo, vi nemate bolje od ovoga. Mi možda nemamo bolju, luksuzniju ni kvalitetniju gradnju od ovoga. Ova gradnja stvarno nudi dobar standard. Ali, ako već plaćate tu cijenu, morali bi imati kompletnu infrastrukturu, sve bi moralo blistati, a ne da je ovako, misli Čaleta.

Uvijek ‘fali’ novogradnje

Nastavljamo niže cestom, gdje su smještene građevine istog investitora, a Čaleta govori kako gledamo na Morske vile. Riječ je o sedam luksuznih zgrada čiji je okoliš, zamjećujemo, uređen. Bio okoliš kvalitetan ili ne, agentica smatra nevjerojatnim koliko brzo se u Splitu prodaje novogradnja. U Morskim vilama, no i u drugoj novogradnji, stanovi se prodaju i bez oglašavanja, čim se najavi gradnja, jer se za njom uvijek traga.

– Kod nas uvijek fali novogradnje. Dakle, koliko god zgrada se napravilo, sve će se prodati. Odnosno, nevezano za cijenu i o čemu se radi, svaka gradnja koja nikne proda se još dok se planira, komentira.

Posljednjih godina, kaže, stanje na tržištu nerijetko ju zbunjuje. Jer, iako su iza nje godine radnog iskustva, ono što se na tržištu trenutno događa nikada ranije nije doživjela.

Veliki preokret na tržištu

Trenutna situacija na tržištu, govori, uvelike je drugačija u odnosu na to kako su se stvari odvijale do prije nekoliko godina, kada se ipak znalo što ‘vrijedi’, a što ne. Nekada je, navodi, imala puno veću slobodu u svom poslu kao stručnjakinja za nekretnine, dok danas klijenti imaju glavnu riječ, zbog čega se osjeća kao da je izgubila alate kojima im uopće pristupiti. Brine ju kako se tržište trenutno kreće jer, upozorava, vrlo je neobično što stručnjak za nekretnine više ne mora imati mišljenje.

– Ja koja sam dvadeset godina na terenu, sada potpuno drugačije dolazim na teren. Nedavno sam išla pogledati jednu nekretninu. U naselju je na dobroj lokaciji, u južnom kvartu, ali ne blizu centru. U pitanju je jako interesantan kvart i blizina mora, ali i uz sve epitete koje sam mogla nadodati, moja procjena nekretnine znatno se razlikovala od one klijenta, ispričala je.

– Klijenti vas više ne doživljavaju i svi kriteriji su se izgubili. Tako da se vraćamo na to da sam ja izgubila alat kojim pričati s kupcima. Kod procjene nekretnine gledaju se pozicija, lokacija, katnost, starost nekretnine, godina renovacije, kakav je pogled, no i orijentacija. Isto tako i što nekretnina pruža i kakva je njezina infrastruktura. No ljudi nam danas ne daju da procijenimo nekretninu, opisala je agentica svoje iskustvo s terena.

Lokacija izgubila značaj

U odnosu na prijašnja vremena, tržište se znatno promijenilo. Najprimjetnija razlika je u smislu da više nema parametara po kojima se ocjenjuje vrijednost nekretnine. Najvažnije što se izgubilo značaj je lokacije.

– Znate što je najvažnije što se izgubilo? Izgubila se važnost lokacije, što nikad ranije nisam doživjela. Nalazimo se u situaciju da je i lokacija postala potpuno nebitna. A ona postoji svugdje u svijetu. Svugdje drugdje najnormalnije je da je lokacija glavna stvar. Nekretnine se ipak moraju po nečemu sortirati, govori.

Neobuzdan porast cijena

K tome, kretanje cijena potpuno je neobuzdano – one ujednačeno i bez granice rastu u svim naseljima. Kretanja tržišta su jedno, no ono što je po Čaleti vrlo teško opravdati jest da je vrijednost stanova ‘skočila’ sa cijene 1.500 ili 2.500 na 4 ili 5 tisuća eura za kvadrat. To smatra pretjeranim, barem dok se na nekretnini ništa nije unaprijedilo.

– Je li zgrada sada bolja, je li se ‘utuklo’ više betona? Tržišna vrijednost za renovirani stan u staroj zgradi može rasti, ali ne ovoliko koliko svjedočimo. Ne 100 ili 200 posto, komentirala je.

U Splitu su cijene kvadrata krenule rasti prvo za najam, a onda su se povećale i za kupnju, a najviše se i dalje traže centar grada i nekretnine uz more. U takvim nekretninama, i za stare objekte bez lifta od 100-njak kvadrata dostižu se cijene do 900 tisuća eura. Iako prema agentici pozicija u centru nije dovoljan razlog da opravda takvu vrijednost te ta cijena nije realna.

Uvjete kroje prodavatelji

Kako se doima, kretanje cijena ne diktira tržište već ga diktiraju klijenti, a oni se nerijetko povode time koliko je prilikom prodaje nekretninu procijenio njihov susjed ili poznanik. Tako se, objašnjava Čaleta, nekretnine i ne moraju prodavati, već će ljudi držati cijenu, gotovo ‘iz inata’.

– Slika na terenu je skroz drugačija. U razgovoru s klijentima zna se primijetiti da se vode za susjedima i poznanicima pa misle, ako on proda za pet tisuća, ja ću prodati za šest, govori zgrožena Čaleta pa pojašnjava da je upravo taj način razmišljanja doveo do toga da se su se izgubili osnovni parametri po kojima se nekada nekretnina procjenjivala.

Cijene za prodaju porasle su nakon što je prije par godina počela zamjetno rasti cijena najmova, a u tom trendu iznajmljivači i prodavatelji brzo su se uskladili. Tako, kad se odlučuju po kojoj cijeni će oglasiti stan za prodaju, klijenti ne poštuju važne parametre procjene niti se savjetuju s agentima kao nekada. Pritom, ne pogoduje li im se, obratit će se drugoj agenciji – koja će ih objeručke dočekati.

Najpoželjnija kvadratura

Inače, kupci nekretnina u Splitu i ‘domaći’ su i stranci, a agenticu nerijetko iznenadi platežna moć kupaca kad vidi koliko skupe nekretnine se prodaju. Iako se izgubila lokacija, kupci ipak imaju neke preference. Najviše se traže stanovi kvadrature između 40 i 50 metara kvadratnih, a takvi stanovi, kao i oni jednosobni ‘nestanu’ i kad raspored nije optimalan.

– Ne razmišlja se o tome kako će prostor najbolje poslužiti ljudima, niti ima li neki ‘smisao’. Prostor bi trebao biti osmišljen na način da stanar u njemu uživa, a ne da nešto uvijek fali. Kod današnjih nekretnina ili nedostaje parking, ili je prostor skučen, ili su se izgubili hodnici koji su bili jako važni pa ni nemaš gdje za ostaviti cipele. Nitko više ne radi ni ostave pa se nema gdje ni s krumpirom ni biciklom, osvrće se Čaleta na očite nedostatke novogradnje koje se u Splitu cijene kao ‘suho zlato’, opisuje.

Pritom, cijene nekada uistinu idu ‘u nebesa’. Cijene za bilo kakvu nekretninu, što, kao što je napomenuto, se prilično izjednačilo neovisno o vrijednosnim parametrima nekretnina, kreću se od najmanje 150 ili čak 180 tisuća eura. Kad se jave kupci manjeg budžeta, Čaleta ih uglavnom mora razočarati jer tržište jednostavno ne nudi ništa za njih. Kad se nekretnine do 180 tisuća eura i pojave, kaže, telefon joj toliko zvoni da je nekretninu odmah prisiljena ukloniti s oglasnika.

U Istri se unazad nekoliko godina događa građevinski boom. Kako se ondje kreću cijene i tko kupuje nekretnine pročitajte ovdje.