U ovome Hrvati griješe kad kupuju poljoprivredno zemljište: Evo na koje 'cake' treba pripaziti

Svako ulaganje u novu nekretninu sa sobom donosi određene rizike. Kupnja poljoprivrednog zemljišta je priča za sebe. Odlučite li se za ovu investiciju prvo još jednom razmislite treba li vam uistinu poljoprivredno zemljište. Isto tako se dobro informirajte i o tome kakve su mogućnosti prenamjene takvog zemljišta. U slučaju da ste i dalje sigurni u investiciju, pripremite se na potencijalne administrativne zamke i otkrijte kako reagirati.

U vrijeme kad svi povlače novce iz banke da bi uložili drugdje, kupnja poljoprivrednog zemljišta ovisno o afinitetu mogla bi biti sjajan potez. Unatoč poskupljenjima, čini se da su u Hrvatskoj i dalje prilično jeftina u usporedbi s ostalim tržištima.

Na domaćem tržištu cijenu nedvojbeno definira što poljoprivreda više nije među unosnijim zanimanjima, no za neke bi ovaj potez svejedno mogao biti plodonosan. Ipak, kod ovog kao i kod drugih nekretninskih ulaganja svakako valja biti oprezan u administrativnom, odnosno pravnom smislu, jer vrebaju neke ‘zamke’.

Vrijednosti variraju

Cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj, već smo pisali, uvelike varira ovisno o regiji, no u svakom su slučaju diljem zemlje u skladu s kretanjem tržišta zabilježeni veći ili manji porasti vrijednosti. Prema podacima koje je objavio Državni zavod za statistiku (DZS) su najniže u Sjevernoj, a najviše u Jadranskoj Hrvatskoj. Za oranice na moru, naveli smo, u 2023. u prosjeku se izdvajalo i do 6.415 eura za hektar.

Za hektar oranice pak se najmanje plaćalo na sjeveru, po 3.856 eura, dok se za livade i pašnjake diljem Hrvatske posvuda izdvajalo manje u odnosu na oranice. U tom pogledu, cijene su se kretale između 2.100 i 3.100 eura.

Svejedno, prema podacima dostupnim na stranicama Agencije za promet poljoprivrednim zemljištem, u usporedbi s drugim državama, za poljoprivredna zemljišta u Hrvatskoj se ne može reći da su skupa. Tako, primjerice, cijena hektra zemljišta u susjednoj Italiji ide do 42.569 eura, a u nešto daljoj Nizozemskoj hektar poljoprivredne zemlje se plaća i do 70.320 eura.

U Poljskoj, za koju bi se očekivale nešto niže cijene, hektar zemljišta gdjegdje se cijeni po 10 i više tisuća eura. Ovi podaci ne bi trebali začuditi jer cijene ovakvih zemljišta ionako određuje poduzetnička klima.

Savjet odvjetnika

Stoga je odluka na kraju u svakom slučaju isključivo na potencijalnom kupcu. Za donošenje konačne odluke o kupnji ipak nije naodmet utvrđivanje pravnog stanja. Odvjetnici iz ureda Porobija i Špoljarić pobrojali su situacije koje bi vam mogle smanjiti entuzijazam oko kupnje te su odmah ponudili savjet kako se s njima nositi.

Prvo treba utvrditi pravno stanje, odnosno provjeriti tko je stvarni vlasnik nekretnine te je li evidentiran u zemljišnoj knjizi kao vlasnik. Zatim valja ‘baciti oko’ i na to postoje li glede zemljišna upisana stvarna i/ili obvezna prava koja bi ograničila ili čak isključila pravo vlasništva.

Važno je provjeriti i postoje li upisi činjenica zbog kojih bi bilo otežano ili onemogućeno ostvarenje prava vlasništva. Ovaj korak možete napraviti sami provjerom na internetskim stranicama katastra.

Druge zamke

Nažalost, tu nije kraj zamkama. Kako se radi o kupnji zemljišta, budući da je moguće da je u zemlju ukopan magistralni plinovod, vodovodna infrastruktura ili da se na zemljištu nalazi stup električnog voda, ili da se preko vase buduće nekretnine proteže električni vod, a da to nije upisano u zemljišnoj knjizi, u ovom slučaju treba ažurno reagirati.

Na kraju, s obzirom na to da je u Republici Hrvatskoj za brojne katastarske općine u tijeku postupak nove katastarske izmjere i obnove zemljišnih knjiga, potrebno je i provjeriti je li za navedenu katastarsku općinu u tijeku postupak katastarske izmjere i obnove zemljišne knjige. Ovisno o tome u kojem je stadiju, postoji mogućnost da novom katastarskom izmjerom budu utvrđene druge granice, površina i oblik katastarske čestice, kao i da se u postupku obnove neka druga osoba legitimirala kao vlasnik zemljište.

Gdje s otpadom nakon rušenja ili rekonstrukcije građevine? Postoje načini kako ga zbrinuti, a mogućnosti i cijene pronađite ovdje.