Što je isplativije, kupiti stan u novogradnji ili izgraditi kuću?

Pošto su cijene kvadratnih metara u Zagrebu na novim zgrada dosegle i cifru od pet tisuća eura, zanimljivo je postaviti pitanje što je dugoročno isplativije ulaganje, kupiti novi stan ili izgraditi novu kuću. Izgradnja kuće je dosta skup posao, ali pošto su trenutno i stanovi (pre)skupi, ovu usporedbu je moguće napraviti, a da s financijskog pogleda nisu velike razlike.

Kada pričamo o kupnji stanova ili zemljišta za izgradnju kuće, najbitnija je lokacija na kojoj se nalaze jer ona uvelike diktira cijenu kvadrata zemljišta i kvadrata stana. Pošto je jako teško naći dovoljan broj zemljišta, u dijelovima grada gdje su pretežito zgrade, za adekvatnu usporedbu, usporedit ćemo lokacije zemljišta i stanova koje su u neposrednoj blizini ili u istim dijelovima grada. Ovaj tekst se odnosi na Zagreb i okolicu jer obalni dio Hrvatske ima turizam kao veliki faktor koji daje prednost izgradnji kuće s možda nekoliko dodatnih apartmana za iznajmljivanje. Uspoređivat ćemo cijene kvadrata i ostale troškove stanova u novim zgradama jer je to jedina usporedba s novoizgrađenom kućom.

Ako bi pričali o stanovima u starijim zgradama onda nema smisla pričati o izgradnji nove kuće već o kupnji isto tak već starije kuće na nekom zemljištu. Prilikom izgradnje nove kuće pojavljuju se mnogi faktori koji određuju konačnu cijenu izgradnje, površina, položaj zemljišta, tip izolacije, tip materijala i slično. Vodili smo se idejom da svatko tko je pomislio na izgradnju kuće teži za većim prostorom pa svi stanovi koji će se uspoređivati s kućama moraju imati minimalno tri spavaće sobe i dnevni boravak, a po mogućnosti i više jer većina kuća ima i više prostora od toga. I samo s velikim stanovima bi cijene mogle biti usporedive jer kupnja manjeg stana od četrdesetak kvadrata zasigurno manje košta nego izgradnja kuće od preko dvjesto kvadrata. U razgovoru sa strukom i vlasnikom građevinske firme koja se bavi izgradnjom kuća i sličnih objekata već dvadesetak godina saznali smo neke okvirne cijene i uvijete potrebne za izgradnju. U tekstu ćemo analizirati mane i prednosti novih stanova i kuća te vam pomoći pri donošenju odluke.

Kupovina stana u novoizgrađenoj zgradi

Cijene kvadratnih metara novih stanova su u posljednje vrijeme počele probijati sve gornje granice, no potražnja je i dalje ogromna. U nekim zgradama u Zagrebu su cijene kvadrata prešle i preko pet tisuća eura za luksuzne nekretnine, a i dalje se rasprodaju prije nego što se prva lopata za izgradnju zgrada zabije u pod. Nove zgrade za razliku od starih nude manje troškove u budućnosti pa takve stavke opravdavaju i visoke cijene kvadrata. Režije su manje, održavanje je jeftinije jer je sve novo i ništa se ne mora adaptirati.

Što se tiče režija u novim stanovima one variraju ovisno o godišnjem dobu, o količini potrošenog grijanja i slično. Pošto smo uzeli u obzir velike stanove, cijene režija mogu ići od 1500 kuna mjesečno (bez ugovora s telekomunikacijskim kompanijama) do tri, četiri tisuće. Naravno, sve i ovisi o tendencijama potrošnje energenata ukućana. Stanovi imaju dodatnu stavku pri plaćanju mjesečnih režija, a to je pričuva. Pričuva je stavka koju plaćaju svi stanovi zgrade, ovisno o kvadraturi stana, raste cijena pričuve. Iz nje se uzimaju novci za potrebe zgrade, promjena žarulja po stubištima, popravci, održavanje krovišta, kupovina nekih dodatnih aparata ili sadržaja koje su stanari izglasali i slično.

Velika razlika je i parkirno mjesto. Prilikom kupnje novih stanova nudi se mogućnost kupovina garaže koja je dodatan trošak. Garažu mnogi stanari koriste, osim za parkiranje automobila, kao dodatan prostor za spremanje i čuvanje nekih stvari koje nisu u rotaciji svakodnevne upotrebe te ih se sezonski treba vaditi. Takve stvari oduzimaju prostor u stanu pa ih je najbolje skladištiti u garaži. Garaža je i garantirano parkirno mjesto. Parking je također jedan od mana stanova i života u zgradi. Ako stan i zgrada nisu na periferiji grada gdje nije toliko napućeno, nego u kvartu gdje ima podosta zgrada i stanara, parking može biti problem. U današnje vrijeme većina kućanstava, točnije, stanova ima više od jednog automobila  pa gradski parking nema dovoljan kapacitet za zbrinuti automobile svih zgrada u blizini.

Cijenu novih stanova jako diktira lokacija zgrade. U nekim dijelovima Zagreba su kvadrati stanova puno skuplji od drugih. U skupljim kvartovima, kvadrati novo gradnje stanove se rastežu od 3.000 eura po kvadratu, a može se naći i do 8.000 eura po kvadratu. U dijelovima grada gdje su kvadrati stanova povoljniji može se naći kvadrat stana od oko 2.000 eura.

Izgraditi kuću

Minimalna parcela, tj. zemljište na kojem bi se gradila nova kuća bi trebalo biti barem 550 metara kvadratnih. Naravno, ako govorimo o kući koja ima i podzemnu etažu plus prizemlje i još jednu etažu pod krovištem. Ovisno o gradskoj četvrti u kojoj se zemljište nalazi, svaka četvrt ima svoju izgrađenost na parceli, znači koliko se maksimalno veliki objekt može napraviti u odnosu na parcelu. Ti ‘Uvjeti gradnje‘ se nalaze u urbanističkom planu grada Zagreba pod stavkom pet. Ovisno u kojem dijelu grada se nalazi zemljište, može se izgraditi određen broj etaža nad zemljom ili pod zemljom ovisno kako je predviđeno u urbanističkom planu.

Cijena izgradnje kuće ovelike ovisi o cijeni zemljišta. U prosjeku bi kvadrat kuće, sa svim dozvolama i priključcima, ispao oko tisuću eura. Ova cijena se odnosi na dijelove grada u kojima je zemljište oko 100 eura po kvadratu. Ako se cijena zemljišta diže do 400 eura po kvadratu, troškovi kuće se povećavaju za oko 1.200 eura po kvadratu. Dakle u skupljim dijelovima grada bi ukupan trošak kuće, u koju se može useliti, bio između 2.000 eura i 3.000 eura po kvadratu. Naravno, dodatni troškovi mogu biti skuplji materijali za izgradnju, veći omjer armiranog betona, vrsta izolacije, pametna kuća itd.

Velika prednost kuće je veličina prostora. Kuće u prosjeku imaju više soba i od najvećih stanova. Dodatno, okućnica je na raspolaganju za iskoristiti na koji god način se želi, bilo to bazen, dio sportskog terena, sjenica, kameni roštilj, vrt, voćnjak itd. No, ta prednost na sebe veže dodatnu odgovornost o održavanju. Kuća uz sebe veže više obaveza, ako se ne želi zapustiti. Ako ima komad trave, treba ju pokositi, ako ima voćnjak ili vrt, treba ga održavati. Kuće su definitivno više za ljude koji se vode onime ‘učini sam‘. Ta okućnica se može iskoristiti i za parkirna mjesta u vlastitom dvorištu, tako se u potpunosti izbjegava problem s parkingom i parkiranjem 200 metara od zgrade kao u stanovima u napućenim kvartovima.

Prednosti pri izgradnji kuće su i velika mogućnost kreative i vlastitog biranja rasporeda i veličine prostorija u kući. Iako se to može i prilikom izgradnja nove zgrade jer neki projektanti i izvršitelji radova ostavljaju mogućnost kupcima da surađuju s arhitektima te da raspored pregranih zidova biraju sami, a raspored nosivih zidova se ne mjenja. Ta suradnja s arhitektom se također dodatno naplaćuje po kvadratu stana.

Zajedničke stavke i kući i stanu

Ako u kući dolazi do nekakvog kvara ili oštećenja, ukućani moraju taj problem riješiti sami i sanirati ga uz pomoć nekoga ili sami. U stanu se iz pričuve uzima i popravljaju se npr. puknute cijevi i slični problemi. Zato vlasnici kuća mogu osigurati svoje kuće i na taj način rješavati neke od tih problema.

Što se tiče mjesečnih režija. Potrošnja vode i struje ovisi u ukućanima, no za veće prostore bi oba iznosa bila preko 2000 kuna mjesečno bez telekomunikacijskih ugovora. Veliku ulogu ima i stavka grijanja te na koji način se kuća grije. Većina stanova u novim zgradama ima centralno grijanje. Grijanje u kućama može biti na plin, struju ili vatru. Vatra definitivno najviše zagrijava te jedan plamen kamina može zagrijati jednu etažu, plin je najuobičajeniji te se najviše koristi za centralno grijanje u kućama. Struja je novi oblik grijanja koje se počeo više koristiti u posljednjih nekoliko godina.

Dugoročno gledano, ako zanemari adaptacije interijera jer te stavke ima i u kući u i stanu, vanjsko održavanje kuće, fasade, krovišta, instalacija su dugoročno dodatni trošak. Neke od tih stavki se mogu pojaviti tek nakon dvadesetak godina od izgradnje. U zgradama se te stavke rješavaju iz pričuve, koja u novijim zgradama nije velika kao u starim, jer zgrada garantira jednak broj godina trajanja prije prvih popravaka.

Cijene kvadrata ovise o lokacijama na kojima se nalaze stanovi i kuće. U perifernim i dijelovima gradova s jeftinijim kvadratima se cijene novogradnje stanova kreću oko 2.000 kvadrata, a cijena izgradnje kuće po kvadratu (sa zemljištem i papirima) je oko 1.000 eura (ako je zemljište do 100 eura po kvadratu). Ako je lokacija u najskupljim dijelovima grada te cijene kvadrata za kuće idu do 2.000 eura po kvadratu ( ako je zemljište od otprilike 400 eura po kvadratu), a cijene stanova u novogradnji mogu ići i do tri, četiri, pet tisuća eura, pa čak i više. Još jednom za napomenu, stanovi koje smo uzeli za usporedbu s kućama su četverosobni ili više s minimalno 150 kvadrata.

U konačnici, cijene stanova su veće, ali dugoročni troškovi su manji. Kuća ima te dodatne troškove održavanja objekta i okućnice, no u startu je jeftinija po kvadratu. Svatko bi si trebao odabrati ono što misli da mu najviše odgovora, netko bi možda volio raditi po vrtu ili uživati na svježem zraku dvorišta, a netko bi možda radije došao s posla i zavalio se na kauč. Netko bi radije parkirao svaki dan malo dalje nego kosio travu jednom tjedno, a netko radije pokosi travu nego da svaki dan parkira dalje. O tome dosta ovisi i gdje smo odrasli, u stanu ili u kući, koje su nam navike kućanskih poslova postale ono ‘normalno’.