Rijeka, Zagreb i Osijek sve tiši: Lokali prazni, trgovine nestaju, a uredi preuzimaju

U posljednjih desetak godina gradska središta najvećih hrvatskih gradova tiho mijenjaju svoju sliku. Nekadašnje glavne trgovačke ulice sve češće 'krase' zatvoreni izlozi, papirnate obavijesti o najmu i dugotrajno prazni lokali.

Podaci koje smo dobili iz gradova Rijeka, Zagreb i Osijek pokazuju da problem nije jednokratan ni lokaliziran, nego dio šire transformacije urbanog poslovanja. Njima u prilog govore i podatci Državnih nekretnina koje redovno pokušavaju natječajima u svoje prazne 'poslovnjake' useliti zakupce na sigurnih 10 godina, a i oglasnici su puni praznih poslovnih prostora koje u najam daju fizičke osobe. 

Zaključak je da gradovi i dalje raspolažu velikim fondovima poslovnih prostora, ali njihova aktivacija postaje sve zahtjevnija. Razlozi su višeslojni, od promjene potrošačkih navika i preseljenja trgovine u trgovačke centre do pravnih, infrastrukturnih i demografskih okolnosti koje dodatno usporavaju život gradskih jezgri.

Rijeka

Grad Rijeka upravlja s 1.480 poslovnih prostora, od kojih je 1.304 trenutačno u zakupu, dok je 168 prazno. Iako se na prvi pogled radi o relativno visokoj popunjenosti, gradske službe kažu kako dio praznih prostora zapravo nije realno tržišno dostupan.

Kako navode iz Grada, dio poslovnih prostora koji su trenutno slobodni nije moguće, bez znatnih novčanih ulaganja, dati u zakup zbog stanja u kojem se nalaze. Drugim riječima, dio fonda postoji samo formalno, a u praksi su potrebna ozbiljna ulaganja ili rješavanje imovinsko-pravnih odnosa prije nego što uopće postanu tržišno atraktivni.

Grad planira ulaganja u obnovu, ali paralelno razmatra i prodaju pojedinih nekretnina koje nije isplativo sanirati. Dodatnu kompleksnost stvaraju suvlasnički odnosi i sudski postupci, koji pojedine prostore godinama drže izvan funkcije.

• Poslovni prostor na Kvarneru pred ljeto: Za 230 kvadrata gotovo 4.000 eura

- Predmet javnog natječaja ne mogu biti prostori koji su u suvlasništvu bez suglasnosti suvlasnika ili su predmet sudskog postupka, navodi se u odgovoru Grada. To znači da statistika praznih prostora ne govori samo o tržišnoj potražnji, nego i o pravnim barijerama koje značajno utječu na dinamiku zakupa.

Struktura zakupaca u ovom gradu također odražava promjene u urbanom gospodarstvu. Najzastupljenija je i dalje trgovina, ali velik udio imaju uredske djelatnosti i uslužni sektor poput frizerskih salona, servisa i manjih obrta. Ugostiteljstvo, koje se često percipira kao motor gradskih središta, čini manji udio nego ranije.

Treba reći i da je prihod od zakupa u 2025. iznosio je 7,6 milijuna eura, što pokazuje da sustav još funkcionira, ali uz rastuće izazove u održavanju vitalnosti gradskih lokacija.

Državne nekretnine poslovni prostor | foto: Državne nekretnine

Zagreb

Zagreb raspolaže s 1.448 poslovnih prostora, od kojih je 1.395 u zakupu. No i ovdje se iza relativno povoljne statistike krije složenija slika. Grad ističe da velik dio prostora u užem centru više nije u njegovom vlasništvu ili je u postupku povrata, što bitno mijenja mogućnosti upravljanja.

- Većina poslovnih prostora u užem i širem centru vraćena je ranijim vlasnicima kroz postupke denacionalizacije, navode iz gradske uprave, dodajući da su brojni postupci i dalje u tijeku.

Situaciju dodatno opterećuju posljedice potresa. Dio prostora nalazi se u zgradama koje su još u obnovi, a ulaganja u derutne ili pravno nesigurne nekretnine nose financijski rizik.

• Otimali se za derutni stan od 23 kvadrata u suterenu na Trešnjevci, na kraju prodan za duplu cijenu

- Problem predstavljaju prazni podrumski, dvorišni i derutni prostori koji su u postupku denacionalizacije te prostori u zgradama koje su u obnovi, poručuju iz Grada. U takvim okolnostima čak i kada postoji interes zakupaca, realizacija često kasni zbog tehničkih i vlasničkih prepreka.

Unatoč tome, Zagreb je 2025. ostvario gotovo 12 milijuna eura prihoda od zakupa, što potvrđuje da sustav još ima snažnu financijsku bazu. No struktura potražnje se mijenja.

Grad bilježi rast interesa za prostore za udruge, kulturne sadržaje i radionice, dok klasična maloprodaja postupno gubi primat. Taj pomak sugerira da se gradska središta sve više transformiraju iz isključivo komercijalnih zona u mješovite urbane prostore s naglašenijom društvenom i kulturnom funkcijom.

Matoševa 9, Split | foto: Državne nekretnine

Osijek

Osijek na prvi pogled odskače, od 311 poslovnih prostora samo je nekoliko prazno, a većina ih je u postupku natječaja ili sanacije. Ipak, i ovdje su vidljivi isti obrasci koji oblikuju druge veće gradove u Hrvatskoj. Prevladavaju trgovačke, obrtničke i uredske djelatnosti, dok se struktura zakupaca postupno diversificira.

No i u Osijeku dio praznih prostora ne ispunjava minimalne tehničke uvjete, što potvrđuje da fizičko stanje nekretnina postaje sve važniji faktor. Čak i kada je pravni okvir čist, ulaganja u obnovu često određuju brzinu aktivacije. To je posebno važno u kontekstu manjih tržišta, gdje je broj potencijalnih zakupaca ograničen, a svaki prostor mora biti konkurentan u odnosu na trgovačke centre i nove poslovne zone.

Ipak, treba reći, Grad Osijek je od zakupa u 2025. ostvario nešto manje od milijun eura prihoda, što je razmjerno veličini fonda i tržišta.

prazan izlog |foto: Freepik

Koje djelatnosti još drže centre gradova?

Analiza strukture zakupa u sva tri grada pokazuje da klasična maloprodaja i dalje dominira, ali sve je manje nositelj života u gradskim jezgrama. U Rijeci je najviše prostora namijenjeno trgovini, osobito nespecijaliziranoj maloprodaji prehrambenih proizvoda te trgovinama odjećom, dok snažan udio imaju računovodstveni i knjigovodstveni uredi, administrativne djelatnosti te razne usluge osobne njege.

U Zagrebu se u prizemnim prostorima centra tradicionalno obavlja trgovačka djelatnost, ali Grad bilježi rast interesa za prostore udruga, kulturne i obrazovne sadržaje, radionice i sportske aktivnosti. Time se dio komercijalnih lokala postupno transformira u društvene i javne sadržaje.

• 100 kvadrata na rivi za 5.200 eura mjesečno je previše! Nitko ne želi državne 'poslovnjake' na moru

U Osijeku su, uz trgovinu, snažno zastupljeni obrtnički i uredski prostori te financijske i ugostiteljske djelatnosti. Ovakva struktura pokazuje da gradski centri sve više postaju prostori usluga i administracije, dok se velika kupovna moć koncentrira u trgovačkim centrima na rubovima gradova. Time se mijenja i karakter središta, od mjesta intenzivne kupnje prema zonama svakodnevnih, specijaliziranih i servisnih djelatnosti.

Između tržišta i nove urbane uloge

Usporedba triju gradova pokazuje da se problem praznih poslovnih prostora ne može svesti na jednostavnu statistiku popunjenosti. Iza brojki stoje pravni sporovi, posljedice potresa, fizička zapuštenost fonda, ali i duboke promjene u načinu na koji građani kupuju i koriste gradski prostor. Trgovački centri nude logistiku i sigurnost prometa, dok online trgovina dodatno smanjuje potrebu za klasičnim lokalima koji su na pragu novog milenija bili sve.

Gradovi pokušavaju odgovoriti ulaganjima, javnim natječajima i prilagodbom namjena, ali proces je spor. Sve je jasnije da povratak starog modela — u kojem su gradske jezgre bile dominantna trgovačka odredišta — nije izgledan. Umjesto toga, pred njima je redefiniranje uloge: više kulture, usluga, stanovanja i javnih sadržaja. Pitanje više nije samo kako popuniti prazne lokale, nego kakav centar grada građani žele u desetljećima koja dolaze.