Glavnu ulogu u obnovi imaju upravitelji, no što kada oni zakažu?

Važnost uloge upravitelja u procesu obnove nakon potresa nebrojeno mnogo puta ponovili su i iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, kao i iz Fonda za obnovu. Upravitelji zgrada su osobe koje podnose zahtjev za obnovu, novčanu naknadu ili rušenje zgrade, no što napraviti kada oni svoju dužnost ne ispunjavaju. Donosimo korake kako smijeniti upravitelja zgrade.

Rad i odgovornosti upravitelja definirani su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima upravitelj je osoba kojoj su suvlasnici suglasno povjerili upravljanje te on stoga djeluje kao njihov opunomoćenik. Prema članku 44. za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a upravljanje mogu povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi. Kada ima više upravitelja oni odlučuju većinom glasova, ako suvlasnici nisu odlučili drugačije. Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu.

Tko može biti upravitelj?

Prema Zakonu o vlasništvu upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova. Suvlasnici nekretnine dužni su poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojeg s tim upraviteljem sklapaju.

Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom. Također, upravitelj raspolaže sredstvima pričuve i zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima.

Obveze upravitelja

Obaveze koje upravitelj prema Zakonu o vlasništvu ima su:

• brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje
• obavljati povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik
• utvrditi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
• raspoređivati i druge troškove nekretnine na suvlasnike, naplaćivati dugovanja te redovno podmirivati te troškove prema trećima, sukladno sredstvima kojima raspolaže
• obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima
• obavljati i druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom o upravljanju
• položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine
• izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, te to na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine
• prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine kao i za veće radove radi poboljšice.

Upravitelja koji postupa suprotno navedenim obvezama suvlasnici mogu razriješiti dužnosti te im je dužan nadoknaditi štetu koja nastane radi njegove nemarnosti ili propusta. Suvlasnici, u čije ime upravitelj upravlja nekretninom, dužni su o promjeni osobe upravitelja ili o promjenama njegovih ovlasti obavijestiti najmoprimce i zakupnike na prikladan način.

Otkazivanje upravitelja

• Upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme suvlasnici, koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, mogu otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, a koji će početi teći od prvog dana mjeseca koji slijedi otkazu.
• Upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina nakon proteka pet godina mogu otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, pri tom ne navodeći otkazni razlog.
• Ako za to postoji važan razlog upravitelja mogu u svako doba smijeniti suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova.
• Ako upravitelj grubo zanemaruje svoje dužnosti sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojega suvlasnika i odrediti drugoga upravitelja. Smijenjena osoba više nikada ne može biti postavljena za upravitelja iste stvari.

No, odabir ili promjena dosadašnjeg upravitelja iziskuje i promjene Međuvlasničkog ugovora. Riječ je o ugovoru kojeg definira Zakon o vlasništvu, a kojim se definira uzajamni odnos suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine te mora biti sklopljen u pisanom obliku.