Ovi mega projekti transformirat će stanogradnju i cijene kvadrata u Splitu, tri zone 'na udaru'

Split je bez sumnje jedan od najatraktivnijih lokacija za imati nekretninu u Hrvatskoj. Kao najveći grad u Dalmaciji, a ujedno i polazišna točka za neke od omiljenih otoka, ima zone u kojima kvadrati vrijede preko 10.000 eura. Vjerojatno je najskuplji Žnjan s famoznim Bel Etage-om u kojemu imaju stan brojne face, no ima još zona koje se ‘guraju’ u tu kategoriju. Kako će se stanje na tržištu promijeniti nakon realizacije najvećih projekata u gradu pitali smo stručnjake za nekretnine. Otkrili su nam kako bi se u narednim godinama moglo mijenjati lice grada, no i može li neko novo naselje biti prijetnja Žnjanu.

Znamo da je u Splitu situacija na tržištu nekretnina u najmanju ruku ‘napeta’. Stanova fali, a cijene ne prestaju rasti. Kao najveći grad u Dalmaciji, s puno sadržaja koji je i polazišna točka do omiljenih otoka, ne čudi što si prodavatelji mogu priuštiti napuhati cijene svojih stanova i kuća. No, grad se stalno mijenja, a projekata u pripremi ne manjka.

U ovoj godini, lice Splita izmijenilo je uređenje Žnjanskog platoa, a u gradu se planira i provedba ogromnog projekta ‘Novog ulaza u Split’. Pokriva tunel Kozjak i spojnu cestu do Kaštela, zajedno s ulaskom u Split preko mosta duž Kaštelanskog zaljeva. Dok je prvi projekt transformativan za Split, drugi će se odraziti na grad, ali uvelike i na okolicu.

Oba projekta mogla bi utjecati i na stanogradnju u gradu te se ‘okrznuti’ o tržište nekretnina. Utjecaj bi mogla imati i šetnica Duilovo-Stobreč, takozvana ‘nova riva’ duga 1.713 metara. Provjerili smo sa stručnjacima kako bi se navedeni projekti – međusobno različiti – ipak svaki na svoj način mogli reflektirati na tržište.

U ovom kvartu su najskuplje nekretnine

Odgovore su nam poslali Mirta Štefičić i Denis Hlapčić iz agencije Impacto koja djeluje pod brendom AdrialNgroup. No, prvo vrijedi podsjetiti kakvo je zasad stanje na tržištu u Splitu. U svibnju 2024. godine, agentica Danijela Čaleta iz Imperium nekretnina provela nas je po svim top splitskim naseljima, od Meja, preko Marjana, starog grada, do Žnjana, nove omiljene lokacije onih dubokog džepa.

Agentica nas je dovela do Bel Etage-a, jedne od zgrada na glasu u ovom dijelu grada u kojoj se na početku, kako je rekla, kvadrat prodavao po 3 i pol ili 4 tisuće eura. No, nije prošlo dugo prije nego se vrijednost udvostručila. U svibnju, stan u drugom Bel Etage-u koji je za vrijeme našeg obilaska još nije imao fasadu postavio je rekord prodavši se po 12.000 eura po četvornom metru, o čemu je pisao jutarnji.hr.

Tako je u drugi plan pala dotad vjerojatno najskuplja nekretnina prodana na Mejama, za 10.000 po kvadratu, o čemu smo doznali od agentice u ovom obilasku. Kako smo već naveli, ovo nisu uobičajene cijene. Prema podacima Ekonomskog instituta za ovu godinu koje je objavilo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, kvadrat u Splitu u prosjeku se plaća 3.462,08 eura.

Tri projekta transformirat će grad

Kako bi se neki od većih projekata mogli odraziti na takvu situaciju na tržištu, ali i na razmještaj stanogradnje u gradu, za nas su komentirali stručnjaci. Zamolili smo ih da prokomentiraju tri međusobno različita, a opet značajna projekta u gradu – Žnjan, ‘novi ulaz u Split’ i šetnicu Duilovo-Stobreč. Pa, idemo redom.

Žnjan je nova omiljena gradska zona. Bila je i prije uređenja, što pokazuju zgrade poput Bel Etage-a ili Morskih vila. Tu kupuju gradske face, iako kako smo se imali prilike uvjeriti u šetnji kvartovima prošle godine, zona ne pruža idealnu infrastrukturu. Unatoč tome što se ne može pohvaliti ni cestama ni sadržajima, cifre se prema riječima agenata kreću između 4.500 i 6.000 eura po četvornom metru. Kažu da će uređenje platoa dodatno ‘dići’ zonu i da se utjecaj već vidi.

– Uređenje Žnjana već je imalo konkretan utjecaj na tržište. Cijene u tom dijelu grada porasle su u prosjeku 15-20 posto u zadnje dvije godine i to i prije nego što je cijeli projekt u potpunosti zaživio. Nakon što se cijela zona potpuno uredi i komercijalno zaživi, očekujemo daljnji rast od dodatnih 10 do 15 posto u sljedećih nekoliko godina u odnosu na trenutno stanje, procijenili su Hlapčić i Štefičić.

Pogled na more je najveći adut

Razlog, navode, nije samo atraktivnost mora, već i to što Žnjan postaje novo gradsko središte modernog života. Kako kažu, nudi stanovanje, dok se ondje nalaze ugostiteljski i poslovni prostori, ali, naravno, i turistički smještaj. To se, unatoč možda ne idealnoj infrastrukturi u zoni, mora odraziti i na cijene kvadrata. Neizostavni bonus ovdje je svakako pogled na more o kojemu smo pričali i s Čaletom, koja je kazala kako upravo blizinu mora i nezaklonjen pogled turisti vide kao najveći adut lokacije.

Što se tiče kupaca, agenti s kojima smo sada razgovarali smatraju da će, uzimajući u obzir ponudu, ovaj dio grada biti najzanimljiviji mladima, digitalnim nomadima, a možda i parovima, ili pak povratnicima iz inozemstva. Iz iskustva kažu, kupci ovdje bit će oni kojima odgovara urbani stil života uz more, s prostorom za rekreaciju, ali i miran san jer blizu nema buke.

Važnost prometa za novogradnju

Nadalje, iznimno važan za Split je projekt novog ulaza u grad. Prva faza kreće od Vučevice, tunelom Kozjak do Kaštel Kambelovca. U sklopu druge faze je most preko Kaštelanskog zaljeva koji bi postao taj novi ulaz u Split, a više o projektu Hrvatskih cesta možete pročitati u najavi iz prošle godine, ovdje. U pitanju je mega infrastrukturni zahvat koji sigurno na prvu ne bismo povezali sa sektorom nekretnina, no neupitno je da će zahvat prometnog rasterećenja i novog ulaza u grad morati imati odjeka i u tom smislu. Agenti kažu, zona ulaza u grad itekako bi mogla doživjeti transformaciju.

– Kada taj pravac zaživi, grad će biti povezaniji s Kaštelima, Solinom i zaležen, a zone poput Mravinaca i TTTS-a dobit će novu priliku za razvoj. Tamo gdje su danas uglavnom skladišta i poslovne hale, sutra bi se mogli razvijati uređeni stambeno-poslovni projekti, što će rasteretiti centar i potaknuti ravnomjerniji razvoj, navode Hlapčić i Štefičić.

Objašnjavaju kako takvi projekti mijenjaju tržište jer se ‘vrijednost seli prema pristupačnim, prometno bolje povezanim lokacijama, koje nude više prostora i kvalitetniji urbanizam’. Za grad to bi moglo značiti više logično, manje stihijsko širenje, dodaju sugovornici, ističući kako se na području Mejaša, Kila, Mravinca i Sitnog već vidi pojačano zanimanje za zemljišta i stanove u novogradnji. Smatraju da kupcima ne treba dugo da prepoznaju preobrazbe zona poput ove, na kojima se dugoročno može itekako zaraditi.

U razgovoru s agentima često se ističe važnost prepoznavanja nadolazećeg razvitka određenih zona. Što se cijena kvadrata tiče, procjenu nismo dobili, ali u spomenutim kvartovima kvadrati koštaju po 1.500 do 4.500 tisuće eura, tako da uistinu ovisi na što naletite. Također, pretragom Njuškala primijetili smo ponudu velikog broja poslovnih prostora.

Transformacija još jedne zone

Na posljetku, pitali smo za projekt uređenja šetnice Duilovo-Stobreč. Iako se možda doima puno manje značajnim u odnosu na prva dva projekta, radi se o radovima od 13 milijuna eura za koje nam se učinilo da bi mogli preobraziti neke zone u Splitu. Da bi mogao imati utjecaj na percepciju prostora, potvrdili su nam agenti.

– Time se istočni dio Splita po prvi puta povezuje u cjelinu. Postaje prohodan, uređen i lako dostupan pješice ili biciklom. Dovršetkom radova šetnica se prirodno nadovezuje na podstranski lungomare u Strožancu pa dobivamo kontinuirani obalni koridor od Žnjana prema Podstrani.

Takvi projekti ne mijenjaju samo estetiku, nego i tržište. Stanovi i zemljišta uz obalu već sada dobivaju na vrijednosti, a interes za adaptacije i nove gradnje u tom dijelu je u porastu, tako da bi se Duilovo, Stobreč i Podstrana s vremenom bi se mogli profilirati u uređenu i povezanu obalnu zonu višeg standarda, s puno zelenila, šetnica i sadržaja za kvalitetan svakodnevni život uz more, procijenili su agenti.

U ovim zonama, cijene u oglasniku znatno variraju. Duilovo ponad Žnjana vrvi luksuznim nekretninama cijena kvadrata koje su među najvišima u gradu, dok se u Stobreču može naći nekretnina za ispod 3.000 eura po četvornom metru, ali i od skoro 6.000 eura. Podstrana ‘drži’ cifre od oko 3.500 do 5.500 tisuća eura, ako je suditi prema oglasima koje smo prošli. Cijene sigurno ovise o blizini mora i drugih sadržaja, a nova šetnica zasigurno može imati samo pozitivan utjecaj.

Zaključak: ‘Split treba novi, bolji GUP’

Agenti iz agencije Impacto naveli su još jedan projekt za koji su istaknuli kako bi se itekako mogao odraziti na stanogradnju i cijene nekretnina u Splitu, projekt TTTS i Mravince. I ovdje predviđaju prenamjenu stare industrijske zone u poslovno-stambenu s višim standardom. Dodaju, tu je i sjeverni ulaz u grad te prostor niske gustoće naseljenosti s puno potencijala za urbanu regeneraciju.

Dobra predviđanja imaju i za Dračevac gdje se čeka završetak tehnološkog i poslovnog parka. Sve u svemu, da bi se zone poput ovih aktivirale, Hlapčić i Štefičić zazivaju moderniji i fleksibilniji GUP od trenutnog. Generalni urbanistički plan koji bi potaknuo kvalitetnu gradnju, mješovite sadržaje i održivi rast, umjesto ograničavanje takvog razvoja. Misle da bi samo taj korak u idućim godinama omogućio da se Split razvija planirano i uredno, a ne nasumično i neuredno. Ovdje pročitajte tekst o tome koji prometni projekti mijenjaju stanje na tržištu nekretnina u Zagrebu.

Pridružite se našoj Viber zajednici i prvi saznajte sve informacije.