Fijasko ili ne? Zaprimljeno je oko 850 zahtjeva za priuštivi najam stanova, a u državi ih je čak 600.000 praznih

Dobili smo prve konkretne brojke za program priuštivog najma – na javni poziv zaprimljeno je više od 850 zahtjeva iz svih županija. Program bi trebao aktivirati prazne stanove i ponuditi ih građanima po cijenama koje ne prelaze 30 posto kućnog prihoda, no pravi test njegove provedbe tek slijedi. Uz to, uvode se i dodatne novine, od mikro stambenih jedinica do prava na potporu.

Snažna kampanja, velika ulaganja, a na kraju možda i fijasko? Ili ipak ne? Tako bi se zasad mogao opisati Vladin program priuštivog najma. Potpredsjednik Vlade i ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić, predstavljajući Prijedlog zakona, otkrio je da je na javni poziv za program priuštivog najma, koji je završio u nedjelju, zaprimljeno više od 850 zahtjeva za davanje stanova u priuštivi najam.

No, kako su ispričali iz APN-a, ta će brojka biti i veća jer prebrojavanje još traje. Treba reći da taj broj zvuči malen kada se uzme u obzir podatak da u Hrvatskoj ima oko 600.000 praznih stanova, dok tržištu nedostaje 230.000 kuća ili stanova. Ipak, prema dostupnim podacima, prvi rezultati priuštivog najma bolji su nego oni u susjednoj Sloveniji.

Zahtjevi stigli iz svih dijelova Hrvatske

Rekli su nam i da su zahtjevi stigli iz cijele Hrvatske, odnosno iz svih županija, i to uglavnom na dulje razdoblje.

– Isto tako, dobar dio zahtjeva odnosi se na najdulje, desetogodišnje razdoblje, što nam je dobar pokazatelj da građani vjeruju državi i žele nam prepustiti svoje nekretnine na upravljanje na duži rok. Ono što slijedi, nakon pregleda cjelokupne dokumentacije, jest obilazak i procjena nekretnina. Taj proces traje od samog početka – čim smo zaprimili prve zahtjeve, kolege su kontaktirale podnositelje i izlazile na teren. Sada će se taj dio postupka dodatno intenzivirati, poručili su.

Dodajmo i da država novim zakonom, koji zamjenjuje dosadašnji Zakon o državnoj stanogradnji, u sljedeće četiri godine planira izgraditi i obnoviti 20.200 stanova i obiteljskih kuća. Od toga se 8.000 odnosi na nove stanove koje gradi APN, dok se 9.000 stanova planira aktivirati uključivanjem praznih nekretnina u sustav priuštivog stanovanja. Do 2030. godine planirano je ulaganje od oko dvije milijarde eura, a do 2034. dodatnih 3,5 milijardi eura. Sredstva će osigurati država, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, APN i financijske institucije.

Kritika arhitekta

No, vratimo se na zakon o priuštivom najmu. Njime se sustavno uređuju organizirana stanogradnja te nabava i korištenje stambenih nekretnina financiranih ili sufinanciranih javnim sredstvima. Poseban naglasak stavljen je na aktivaciju praznih stanova, čime se neiskorišteni stambeni fond uključuje u sustav priuštivog stanovanja bez potrebe za novom gradnjom. Mehanizam provodi APN uz potporu države i moguće sudjelovanje lokalne razine. Stanovi se pribavljaju od privatnih vlasnika i daju u podnajam po priuštivoj najamnini. Uvjet je da nisu korišteni najmanje dvije godine te da su useljivi ili zahtijevaju tek manje zahvate.

Svoj oštar kritički osvrt na Vladinu mjeru u razgovoru za N1 dao je arhitekt Janko Kralj. Smatra da je program promašen i da bi mogao izazvati suprotan učinak od željenog. Istaknuo je i da se na ovaj način daje prilika te potiče ‘nelegalni trend’ kroz kupnju stanova. Ipak, iako u Hrvatskoj postoji snažna tradicija stjecanja i kupnje nekretnina, takve tvrdnje ne bi trebalo generalizirati.

– Ovaj program, kao i praktički sve što APN radi otkako je, nažalost, osnovan, notorna je glupost koja će dodatno povisiti ionako visoke cijene najma. Prvi je činjenica da se na ovaj način očito podržava trend pranja nelegalno stečene gotovine kupnjom stanova. Onima koji su to radili sada se daje ‘volej’ da dodatno unovče svoju treću, četvrtu ili petu nekretninu, umjesto da im se takve nekretnine agresivno oporezuju ako nisu u Programu priuštivog najma. Upravo se kroz ovaj program mogla iskoristiti prilika da im se pokaže kako se više ne smiju baviti očitim kriminalnim radnjama. Drugim riječima, Program priuštivog najma mogao je biti metoda oporezivanja, rekao je Kralj.

Oronuli stanovi ili ne?

Kralj je upozorio i na članak 6. Javnog poziva. Kaže da je iz njega jasno kako stanovi koji ulaze u program mogu biti nedovršeni ili u neuporabivom stanju prije sklapanja ugovora.

–  Ovaj mehanizam isplate služi tome da si određeni ljudi, pitam se koji, srede svoje nesređene i oronule nekretnine. U tim nekretninama, koje će se obnavljati bez ikakvih kriterija, živjet će, naravno, najosjetljivije skupine, ističe arhitekt.

No, kako smo doznali od APN-a, neće biti riječ o oronulim stanovima. Prema njihovim riječima, određeni stanovi proći će kroz dotjerivanje. No, nijedan stan koji ima problem s konstrukcijom ne može ući u program. Također, moguće je sklopiti ugovor s APN-om tek nakon što se pronađe odgovarajući najmoprimac koji bi pristao čekati do šest mjeseci.

– Vlasnik nekretnine u tom je slučaju dužan u roku od šest mjeseci obaviti sve radove, a za to dobiva predujam, odnosno 60 posto ukupnog iznosa za višegodišnji najam. Napominjemo da za adaptacije nije predviđen dodatni novac te da vlasnik ne može dobivati taj novac ako se ne pronađe najmoprimac za tu nekretninu, pojasnili su iz APN-a.

Isplata u dvije faze

Za vlasnike nekretnina program donosi model koji se bitno razlikuje od klasičnog tržišnog najma. Umjesto mjesečnog traženja najmoprimaca, naplate stanarine i brige oko režija, APN preuzima kompletnu upravljačku ulogu. Nakon sklapanja ugovora Agencija vodi brigu o odnosu s najmoprimcima, naplati najamnine, plaćanju režija, održavanju i nadzoru nad stanjem nekretnine. Vlasnicima se jamči da će im, po isteku ugovorenog razdoblja, stan ili kuća biti vraćeni u prvotnom stanju.

Naknada se temelji na lokalnoj medijalnoj cijeni najma, a isplaćuje se unaprijed u dvije faze – 60 posto odmah po predaji nekretnine APN-u, dok se preostalih 40 posto isplaćuje nakon isteka polovice ugovorenog razdoblja. Ugovori se sklapaju na razdoblje od tri do deset godina.

Koliko se može zaraditi?

Jedan od razloga snažnog interesa vlasnika su i konkretni iznosi koje mogu ostvariti kroz višegodišnji najam. Prema podacima iz programa, mjesečna medijalna najamnina po četvornom metru iznosi: u Zagrebu 12,70 eura, Splitu 12,20, Rijeci 10,45, Osijeku 7,90, Sisku 6,38, Šibeniku 7,50, Varaždinu 8,50, Zadru 9,39, Dubrovniku 15,00 i Vukovaru 4,43 eura. U Kaštelima je 10 eura po kvadratu, u Velikoj Gorici 9,5, dok je najniža cijena u Kninu – 3,7 eura po kvadratu.

Na temelju tih iznosa izračunava se ukupna naknada za cijelo ugovorno razdoblje.

APN je za Zagreb pripremio i detaljnije izračune prema gradskim četvrtima. Najviše medijalne cijene bilježe katastarske općine Centar (14,20 eura), Centar Novi (14,55), Maksimir (14,48) i Blato (14,20). Trešnjevka je na 13,90 eura po četvornom metru, Jakuševec 13,80, Žitnjak 13,55, dok je najniža cijena u Sesvetama – 9,20 eura.

Mikro stambena jedinica i pravo na potporu

Od ostalih novosti i zanimljivosti – uvodi se i pojam mikro stambene jedinice namijenjene mladima do 30 godina, za prijelazno razdoblje stanovanja do četiri godine, uz mogućnost produljenja do dvije godine. Površina takve jedinice može iznositi 18 četvornih metara za jednu osobu, odnosno 26 četvornih metara za dvije osobe.

S druge strane, pravo na potporu ili stambeno zbrinjavanje imat će građani s nižim prihodima, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe s deficitarnim zanimanjima, radnici u prekarnim oblicima rada, djelatne vojne osobe, policijski, državni i javni službenici te druge skupine kojima je potrebna stambena podrška, uz uvjet da nemaju u vlasništvu odgovarajuću nekretninu.

Za mlađe od 45 godina nastavlja se isplata potpore za kupnju prve nekretnine u visini polovice PDV-a za gradnju ili u cijelosti poreza na promet nekretnina, uz uvjet primjerene veličine stana i lokalne prosječne cijene. Predviđene su i povoljnije kreditne linije te niže cijene građevinskog zemljišta.

Jedinice lokalne i područne samouprave obvezne su sudjelovati u provedbi zakona osnivanjem javnih ustanova, izradom lokalnih programa stanovanja, ustupanjem zemljišta, sufinanciranjem gradnje i prilagodbom prostornih planova.

Prodaja i najam u omjeru 50:50

Zgrade za priuštivo stanovanje moraju se projektirati prema načelima racionalnosti, modularne gradnje i zelene infrastrukture. U pravilu će 50 posto stanova biti namijenjeno najmu, a 50 posto prodaji po troškovnoj cijeni, dok će u manjim zgradama s do deset stanova svi stanovi biti isključivo za priuštivi najam.

U objektima namijenjenima starijima od 65 godina, osobama s ograničenim pristupom zdravstvenoj skrbi i građanima u energetskom siromaštvu svi stanovi bit će namijenjeni najmu. Stanovi za priuštivi najam neće se moći otkupiti, a stanovi kupljeni uz subvencije neće se smjeti prodavati, iznajmljivati niti prenamjenjivati 35 godina, kako bi se spriječile špekulacije.

Kupci i najmoprimci birat će se putem javnih poziva i lista prvenstva, a kupnja će biti moguća uz obročnu otplatu pod povoljnim uvjetima. U cijenu stana neće ulaziti troškovi zemljišta i komunalne infrastrukture. Cijene će se određivati prema stvarnim troškovima gradnje, uz korekciju prema regionalnom indeksu razvijenosti, i neće smjeti prelaziti medijalne vrijednosti.

Prihodovni kriterij iznosi dvije i pol lokalne medijalne neto plaće za samca, uz povećanje za svakog dodatnog člana kućanstva. Zakon predviđa i potpore za gradnju ili obnovu obiteljskih kuća radi poboljšanja stambenih uvjeta i energetske učinkovitosti.