Ove stvari morate znati kad useljavate u novi stan: Jedan dokument odgovara na sva pitanja

Ako ste ikada ušli u svoju nekretninu, znate da je trenutak primopredaje ključeva i prvi korak u novi stan, blago rečeno, euforičan. Dom u koji useljavate, u tom je trenutku vjerojatno savršen i bez greške. Ako je to novogradnja, ugođaj će pojačati i ‘miris novog’. No nakon nekog vremena, kad se slegnu dojmovi, možda ćete uočiti manje ili veće greške – pukotinu u pločici, problem s roletom, prekratku lajsnu ili pogrešno odrezani ‘štok’. Što napraviti po tom pitanju i je li vam tvrtka od koje ste kupili stan dužna popravke, pitali smo predsjednika Udruge Upravitelj, Dražena Pompera.

Uđete u stan, prođete kroz hodnik, i zakoračite u veliku sobu – lijepi svijetli dnevni boravak. Oduševljeni ste, a je li išta u stanu ‘sfušano’, u tom trenutku vas ne zanima. Dojam vlasnika novogradnje nakon primopredaje ključeva u većini slučajeva nalikuje opisanom, a tek nakon tri, četiri mjeseca krene se primjećivati da roleta možda ne funkcionira kako treba, ili da je u kutu malo podignut parket.

Da je netko ‘nepristran’ s vama ušao u novu nekretninu, možda biste postupili drugačije i odmah primijetili greške, no kad je već tako kako je, koliko vremena zapravo imate za popravak? O ovoj temi pričali smo s predsjednikom Udruge Upravitelj, Draženom Pomperom, koji se kao vlasnik tvrtke Monel za upravljanje zgradama, kroz godine staža nagledao svakakvih situacija nakon useljenja – bilo u novogradnju, bilo u starogradnju.

Sve u bojama euforije useljenja

Situacija koju spominjemo na početku, doživljaj je netom useljenih vlasnika tada novih stanova u jednoj od 30 POS-ovih zgrada u Španskom, završenih između 2003. i 2009. godine, kako nam ga je opisao Pomper. Primopredaji je nazočio kao predstavnik tvrtke koju su suvlasnici odabrali za upravitelja svoje zgrade.

Dok su sami bili pod dojmom ulaska u nove nekretnine koje su im se u tom trenutku činile savršenima, kao ne-vlasnik i netko tko je na primopredaji bio na poslovnom zadatku, naš sugovornik je uočio svaku ‘mrlju’.

– Naravno da je bilo drugačije kad smo došli mi, koji tog trenutka nismo oduševljeni sa stanom, jer nije naš. Gledamo ga samo u tehničkom smislu pa sve možemo bolje i sagledati od vas koji prvi puta gledate pa ne vidite da vam ‘štok’ visi na jednu stranu, da su vrata previsoko podrezana, da je tamo negdje parket ‘zaplivao’. Tako je to bilo na toj našoj primopredaji kada se 30 stanova preuzimalo u roku od tri dana, priča nam u svom uredu, okružen papirima, a telefon ne prestaje zvoniti jer se stanari raspituju za informacije o vlastitim nekretninama.

Procjena ‘hladne glave’

Sve spomenuto učestale su nepravilnosti s kojima se ‘pod normalno’ susreću vlasnici novih stanova. No, upraviteljska tvrtka mogla je odmah hladne glave skenirati stanove i zabilježiti eventualne zamjerke.

– Kod svakog smo stana bili na preuzimanju i ljudi su bili sretni i veseli – hvala bogu – prvi puta u životu su dobili stan, a ja sam vidio da se miče klupčica, što je nakoso, i sve to zapisivali smo u zapisnik da poprave, rečeno nam je.

Kupnja, kao i svaka druga

No, situacija u kojoj je upravitelj s vama na dan primopredaje, moguća je samo ako ga suvlasnici prethodno sami odaberu. Ako zgrada pak u trenutku useljenja nema upravitelja, ili ga je dodijelio investitor i on nije prisutan, te primopredaju ključeva i ulazak u svoj novi životni prostor prolazite sami ili uz rodbinu i prijatelje koji lako moguće neće biti previše kritični – dobro je znati da na greške u novogradnji, u pravilu, možete i naknadno odreagirati. Ali treba poznavati pravila.

Pomper to objašnjava vrlo jednostavno, bez okolišanja: Kupnja stana u novogradnji kupnja je kao i svaka druga. Samo, naravno, više košta.

– S jedne strane je kupac, a s druge tvrtka koja je gradila ‘kuću’. Da bi se stan kupio, mora postojati ugovor, kaže.

Jedan papir je temelj svega

U slučaju da ste koji dan, tjedan ili čak mjesec nakon useljenja primijetili neki od ranije spomenutih manjkavosti, kao što su pad ili zapinjanje roletne, pogrešna dimenzija štoka, odvajanje klupčice ili neko puknuće, vaša takoreći prava otkriva kupoprodajni ugovor koji ste kao kupac morali potpisati.

– Uobičajeno je da kod kupnje, bilo veš-mašine, bilo auta ili stana, prodavač nešto garantira u određenom garantnom roku. U ugovoru se stoga treba vidjeti što se prodavač obvezao garantirati. I ako jest, da će u slučaju kvara ili drugog nedostatka iste popraviti. Zbog toga je jedina osoba koju se može ‘ganjati’ on. Jer samo s njim postoji odnos. Naravno, dok mašinu za rublje plaćate nekoliko stotina eura, stan će biti 150, 200 tisuća, a možda i milijun eura. No, i sa stanom je tako, govori Pomper.

U ugovoru će se, nastavlja, pronaći i koliki vam je rok za prijavu nepravilnosti. Iako nema pravila, veće tvrtke znaju po špranci odrediti garantni rok od dvije godine za obrtničke radove. Deset godina na konstrukciju. A u obrtničke radove spada gotovo sve.

– To je nepisano pravilo kojeg se tvrtke uglavnom drže i načelno ga imaju u svojim ugovorima. Odnosno, taj rok se u ugovorima najčešće viđa, dodaje sugovornik.

Morat ćete popuniti i Zapisnik, ali…

Osim ugovora, konkretno za zamjerke koje pronađete svojoj novoj nekretnini nakon što ste se koji puta otuširali, oprali suđe, otvorili prozore i krenuli opremati tek useljenu nekretninu, postoji još jedan važan papir.

– U trenutku kad uđete u stan, potpisuje se drugi dokument, Zapisnik o primopredaji stana. Ispunjava se nakon ulaska u stan, nakon što pogledate je li vam sve ispravno. Ako vas nešto muči – vidite li da rolete ne rade, ili nešto slično, sve treba zapisati na taj papir. Zatim je tvrtka dužna u zadanom roku – od 60, 90, 120 dana nabrojane probleme riješiti, objašnjava Pomper.

U svakom slučaju, Zapisnik je sastavni dio Kupoprodajnog ugovora, tako da, bez obzira na to jeste li odmah primijetili ‘greške’ ili su se oštećenja javila naknadno, vrijedi rok od oko dvije godine, točnije onaj iz kupoprodajnog ugovora. Pa se opet u punom krugu vraćamo na taj ključni dokument bez kojeg ništa ne završava, ali ni ne započinje.

Primjeri u novim naseljima

Sve što smo o Zapisniku, ali i kupoprodajnom ugovoru čuli u Udruzi Upravitelj, potvrdila su nam i dva predstavnika suvlasnika u novijim zagrebačkim stambenim zgradama. No, otkrili su nam još poneki problem što se tiče ‘prijave’ štete u garantnom roku. Prije svega, treba reći da su prodavatelji stanova u zgradama naših sugovornika koji su htjeli ostati anonimni, u svojim ugovorima imali garantni rok od dvije godine na obrtničke radove, odnosno deset godina na konstrukciju, što je Pomper naveo kao ‘standard’.

Od njih smo čuli i da je pritužbi od novopečenih stanara u razdoblju nakon useljenja bilo, kao i da su njihovi problemi riješeni vrlo brzo nakon prijave – a radilo se o ‘sitnicama’, kao što je prozor ‘poprskan’ od varenja, koji nam je naveo jedan od predstavnika. Ipak, bilo je i iznimki.

Naime, problem u jednoj od dvije zgrade javio se kod roleta, na koji podizvođač odgovoran za rolete nije odreagirao. Iako je većina stanara dočekala popravke, problemi su se javili kod malog broja podizvođača koji se jednostavno nisu odazvali na naknadne pritužbe, poput tih za rolete i za podizna vrata.

Do takve situacije može doći, a predstavnik suvlasnika u zgradi komentirao je da ni sam ne može procijeniti je li tada krivica investitora koji je sklopio ugovor s nepouzdanim podizvođačem, ili pak tog izvođača roleta, koji očito radi nesavjesno. U svakom slučaju, iako u njegovoj zgradi nije bilo ‘tužbi’ u garantnom roku za ovakve radove, na izostanak popravka tužba je svakako opcija.