Povratak stambenih zadruga: Lakše kreditiranje, jeftiniji kvadrati i zajedničko upravljanje

Kao posljednja nada za priuštive kvadrate, u Hrvatsku se, izgleda, ponovno vraća jedan davno zaboravljeni tip stanovanja. Stambene zadruge u pravom smislu ne postoje od početka 1990-ih, a prethodno su se formirale radi lakšeg kreditiranja i izgradnje stanova njihovih članova. Temelje se na zajedničkom upravljanju i nakon više desetljeća zaborava trebale bi se vratiti, i to u Pulu. Do 2028., u tom gradu se planira završetak između 30 i 35 stanova, za oko 100 građana. O novom projektu smo pričali s arhitektom, Ivanom Vadanjelom iz Zadruge Otvorena arhitektura koji je uključen u proces.

U Hrvatsku se, čini se, na velika vrata vraća odavno zaboravljeni tip stanovanja. Stambene zadruge već duže se razmatraju kao model priuštivog stanovanja. Prve takve zgrade nakon dugo vremena u Hrvatskoj bi se trebale izgraditi do kraja 2028. godine, nakon čega će se vidjeti kako bi se projekti dalje mogli razvijati.

Desetljećima se nije ovako stanovalo

Stambena zadruga inače je pravni subjekt, to jest zadruga ili neprofitna korporacija koja posjeduje jednu ili više stambenih zgrada, pri čemu njezini članovi imaju pravo stanovanja u stambenim jedinicama izgrađenim za zajednicu. Temelje se na članstvu i na zajedničkom upravljanju, a ovaj sistem u Hrvatskoj je odavno zaboravljen.

Pojedini izvori kažu da stambenih zadruga ‘kod nas’ nema od 1990-te, ali to ne znači da napušteni tip stanovanja nije imao svojih prednosti. Budući da je jedan od modela koji bi u ovako kriznom trenutku na tržištu mogao ponuditi priuštivost i stabilnost, ozbiljno se razmatra po prvi puta nakon više desetljeća – a novi stanovi planiraju se u Istri.

Odgovor na stambenu krizu

Naime, 23. siječnja 2026. u Puli je javno predstavljen projekt Stambene zadruge Pragrande, prvi projekt zadružnog stanovanja nakon dugo vremena u Hrvatskoj i regiji. Radi se o modelu u kojem se građani udružuju kako bi, izvan klasičnog tržišta, došli do nešto prihvatljivijih cijena stanovanja, što je posebno važno za mlade – i o čemu se često priča u javnom prostoru. Kako je navedeno na stranicama Grada, Pula je jedan od prvih gradova koji je podržao ovaj model, a za gradnju je predviđena gradska parcela u Mutilskoj ulici, u sklopu mjesnog odbora Gregovica.

Projekt su predstavili gradonačelnik Pule, Peđa Grbin, te predstavnici Zadruge za etično financiranje i Zadruge Otvorena arhitektura. Pričali smo s arhitektom Ivanom Vandanjelom iz Zadruge Otvorena arhitektura, koji nam je ukratko objasnio kakva je razlika između zadružnog stambenog projekta koji se sprema u Istri i prošlih zadruga, onih otprije 1990-ih godina.

– Dosta je velika razlika u sistemu. Generalno znam da je nekada funkcioniralo tako da bi se ljudi udružili kako bi dobili povoljnije kreditiranje za izgradnju kuća. Bilo je i stambenih zadruga kod kojih je svatko gradio svoju kuću iz zajedničkog budžeta, ali individualni stanovi i ekonomska korist bili su prioritet. Iako je to i danas zadržano – ideja o smanjenju troškova – puno veći naglasak ipak je na dijeljenju resursa i ostalog što donosi, rekao nam je Vadanjel.

Bit će na gradskom zemljištu

Građanima su dosad predstavljeni europski primjeri zadružnog stanovanja, zakonski okvir u Hrvatskoj, mogućnosti financiranja te studija gradnje na gradskoj parceli. Planira se izgradnja 30 do 35 stanova, uz cijene znatno niže od tržišnih, čime bi se stambeno pitanje riješilo za 90 do 100 Puljana.

Procjena je da bi gradnja mogla biti dovršena do kraja 2028. godine, a bio bi to prvi ovakav projekt u Hrvatskoj, iako se model razmatra proteklih 15-ak godina, te primjeri postoje u drugim gradovima u Europi. Kao što se da iščitati iz činjenice da je projekt predstavljen i od strane gradske vlasti, riječ je o modelu zasnovanom na partnerstvu s gradom, tako da se sprema gradnja na zemljištu Grada Pule.

– Iako stambena zadruga može zakupiti svoje zemljište i na njemu napraviti svoju zgradu, mislimo da je obveza lokalne samouprave da bude uključena i u rješavanje stambenog pitanja svojih građana, tako da su oni ti koji osiguraju zemljište, po sistemu prava građenja te po unaprijed dogovorenom periodu. Po zakonu, to može biti maksimalno 100 godina, a onda se to razdoblje produžuje. Kad je osigurano zemljište ljudi se organiziraju u stambenu zadrugu te se kreće s projektom, objašnjava Vadanjel.

Dodaje da se kreće od izrade projektne dokumentacije pa se ishodi građevinska dozvola, a potom se od financijske institucije traži kredit.

– Dobro je da se razvijaju financijski instrumenti da bi se omogućili takvi projekti i Ministarstvo novim Zakonom o priuštivom stanovanju uvodi stambene zadruge kao pravne osobe – koje mogu koristiti ta sredstva, ističe.

U narednim mjesecima, ‘priprema terena’

Kako piše na stranicama Pule, predstavljanjem je započeo niz informativnih i participativnih događaja kroz koje će se građani u narednim mjesecima imati priliku aktivno uključiti u rad Stambene zadruge, a ovo nam je potvrdio i sugovornik iz Otvorene arhitekture.

– Kao stručnom timu, u nadolazećem razdoblju cilj nam je javnost informirati i educirati te pokušavati osnažiti da krenu u osnivanje stambene zadruge. Nakon tog procesa, grupe bi se trebale organizirati i krenuti u osnivanje, a potom će biti raspisan natječaj za više stambenih zadruga – ne samo za jednu koja će se stvoriti. To je natječaj za pravo građenja, transparentni proces; i najuspješnija zadruga; koja će imati najbolju prijavu, pobjedit će na tom natječaju i dobiti pravo građenja. Grad će još raspisati točne kriterije po kojima će se bodovati prijave, zaključno poručuje Vadanjel, a vjeruje se da ovaj projekt može biti ‘dašak poticaja’ i za druge slične poduhvate, u ostalim gradovima u Hrvatskoj.

Pokrenuli vraćanje zadrugama

Zadruga Otvorena arhitektura inače je arhitektonsko aktivistički kolektiv koji se bavi istraživanjem, dizajniranjem i promoviranjem ekonomski, ekološki i društveno održive arhitekture, te poticanjem suradnje i demokratizacije u sferi upravljanja prostorom, kako piše na internetskim stranicama Zadruge. Osnovali su je arhitekti i arhitektice s dugogodišnjim iskustvom, a zajednički cilj im je akumuliranim znanjem raditi na kvalitativnim promjenama u prostornim politikama i procesima gradnje.

Od prosinca 2021. do srpnja 2023. godine zajedno s partnerima Zadrugom za etično financiranje i Gradom Križevcima provela je EU projekt ‘Poticanje razvoja zadružnog stanovanja u Hrvatskoj’, s namjerom za stvaranje pravnih, financijskih i organizacijskih preduvjeta za osnivanje stambenih zadruga u Hrvatskoj.

Nakon predstavljanja projekta u Puli planira se niz informativnih i participativnih radionica, kroz koje će se zainteresirani građani educirati za osnivanje i vođenje zadruge te kasnije zajednički upravljati zgradom. Projekt se dugoročno vidi kao mogući model za širenje neprofitnog stanovanja u Puli i drugim gradovima, kao odgovor na stambenu krizu.