Top 5 zakona: Ova nova pravila mijenjaju gradnju i stanovanje, neka su i naljutila dio struke

Nije neobično da se zakoni, u kojem god sektoru, mijenjaju. Promjene će se nekad uvoditi češće, a nekad rjeđe. Pogotovo u građevinarstvu, izmjene u prostoru ili u drugim domenama traže da se u dijalogu sa strukom njima pozabave pravnici kako bi im se prilagodilo zakonodavstvo. Naravno, kad nova pravila stupe na snagu, neki su njima zadovoljni, a drugi ne, pri čemu svaka strana ima pravo na svoje argumente. Evo top pet novih zakona koji su lani najviše uzburkali strasti i novine koje su donijeli.

S obzirom na to koliko je građevinarstvo dinamičan sektor, podložan promjenama, novi zakoni su ne samo poželjna, već i nadasve potrebna praksa kojom se mogu aktualizirati pravila u odnosu na ‘stvarno stanje’. Čini se da uvijek ima nešto što se može kvalitetnije zakonski definirati nego što već jest, ali i lošije. Ova godina donosi važne izmjene postojećih, no i nastanak posve novih zakona u sektoru graditeljstva, iz raznih domena, a mi smo istražili što donose i zašto su neki uzburkali strasti.

Na sjednici Vlade RH održanoj 9. siječnja 2025. godine donesen je Plan zakonodavnih aktivnosti za 2025. godinu. Uključivao je zakone za koje je početkom godine predviđeno da će se do završetka 2025. uputiti u proceduru donošenja.

Od njih ukupno 126, u saborsku proceduru iz djelokruga Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine upućeno ih je 11. Zakoni se tiču pitanja iz domene zgradarstva, priuštivog stanovanja i drugih područja – a može se reći da je javnost najviše slušala o ova četiri: Zakonu o gradnji, Zakonu o prostornom uređenju, Zakonu o priuštivom stanovanju i Zakonu o najmu stanova. Ne možemo ne spomenuti Zakon o energetskoj učinkovitosti koji je predstavljen u ‘paketu’ s prva dva.

5. Zakon o priuštivom stanovanju

Za početak, Zakon o priuštivom stanovanju. Pod plaštom je Nacionalnog plana stambene politike do 2030. godine. Taj zakon strateški se donosi, prvenstveno da bi se osiguralo da ‘stambeno pitanje bude priuštivo građanima’.

Zakon o priuštivom stanovanju jesenas je kretao u javno savjetovanje, a između ostalog će ublažiti pravilo da stan mora biti prazan najmanje dvije godine prije nego se stavi u korištenje. Tri kategorije vlasnika moći će prazan stan unijeti u Program priuštivog najma, a namjera je da država preuzme privatne stambene nekretnine na upravljanje na unaprijed određeni period i iznajmljuje ih po modelu priuštivog stanovanja.

Zakon ima tri cilja i donosi devet mjera. Uz aktivaciju praznih nekretnina kojih se u Hrvatskoj, kako se često ističe, može pobrojati više od pola milijuna, građanima se planira omogućiti da riješe stambeno pitanje, ali i generalno povećati pravnu sigurnost, transparentnost te javno propisana prava i obveze kod najma stanova. Više o Programu priuštivog najma pročitajte ovdje.

4. Zakon o najmu stanova

U javnom savjetovanju objavljen je nacrt još jednog (izmijenjenog) zakona koji se tiče domene stanovanja. To je vrlo važan Zakon o najmu stanova, koji je u savjetovanju od studenog. Taj zakon primarno se donosi zbog reguliranja statusa zaštićenih najmoprimaca, kako je zakon predstavio ministar Branko Bačić.

Podsjetimo, zaštićeni najmoprimci su pojedinci koji stanuju u privatnim stanovima po posebnim stanarskim pravima naslijeđenim iz bivše države. Novi Zakon trebao bi pomiriti interese vlasnika stanova i stanara – zaštićenih najmoprimaca, a također je dio Nacionalnog plana stambene politike.

Prema tome, cilj je veća pravna sigurnost, transparentnost i jasno propisana prava i obveze kod najma stanova. Između ostalog, vlasnike bi trebalo potaknuti i na iznajmljivanje dosad praznih i neiskorištenih stanova.

3. Zakon o energetskoj učinkovitosti

Krajem listopada, u saborsku proceduru upućeni su Zakon o prostornom uređenju, Zakon o gradnji i Zakon o energetskoj učinkovitosti. U svojoj prezentaciji triju Zakona, ministar Bačić naveo je da podrazumijevaju unaprjeđenje sustava prostornog uređenja uvođenjem stručnih podloga za izradu prostornih planova. ‘Brat’ novog Zakona o gradnji, novi Zakon o energetskoj učinkovitosti, kako je predstavljen, prvi put na jednom mjestu uređuje sve odredbe vezane za energetsku učinkovitost u zgradarstvu.

Tu se ubrajaju poboljšanje energetskih svojstava zgrada i usklađivanje s temeljnim zahtjevima struke i načelima održivosti. Kako su naveli iz Ministarstva, kao članica Europske unije, za Hrvatsku postoji obveza do 2050. godine uspostaviti fond zgrada s nultim emisijama. Zakonska rješenja stoga moraju biti usklađena s europskom direktivom, istaknuo je ministar.

Zakon bi trebao biti ključan za postizanje energetske neovisnosti i otpornosti gospodarstva. Njime se, kako je Ministarstvo objavilo na svojim stranicama, u hrvatski pravni poredak prenosi revidirana Direktiva o energetskim svojstvima zgrada (EPBD), dok zakon stvara preduvjete za smanjenje troškova energije za građane i javni sektor, ali i smanjenje energetskog siromaštva. I općenito potaknuti razvoj nacionalnog plana obnove zgrada i povećanje ulaganja.

2. Zakon o gradnji

Uz ovaj prethodni, ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine predstavio je i novi Zakon o gradnji. Kako je tom prilikom rekao, postojeći Zakon detaljno obrađuje samo jedan od temeljnih zahtjeva za građevinu pa je novi zakonodavni okvir sada podijeljen na taj i već spomenuti Zakon o energetskoj učinkovitosti. Oba se odnose na sektor zgradarstva.

Cilj osvježenog Zakona o gradnji je povećati učinkovitost i transparentnost graditeljskog sustava. Predviđa se nova klasifikacija građevina, uvođenje BIM modela, a isti zakon trebao bi povećati ulogu projektanta koji samostalno prikuplja uvjete priključenja i posebne uvjete kroz sustav eDozvola.

– Važno nam je da dostignemo ciljeve Nacionalnog plana stambene politike kroz ubrzanje postupka izdavanja građevinskih dozvola. Želimo da investitori imaju jasnu proceduru i dokumentaciju, a pritom ćemo propisati uvjete i osnovne parametre za izgradnju višestambenih zgrada, istaknuo je Bačić kao glavnu stvar u donošenju novog zakona.

1. Zakon o prostornom uređenju

Još jedan zakon o kojemu se uistinu puno pričalo je Zakon o prostornom uređenju. Za razliku od prva dva, odnosi se na planiranje, odnosno uređenje prostora. U Nacrtu prijedloga Zakona o prostornom uređenju istaknuto je da postojeći već ‘pokriva’ područje prostornog uređenja, s posljednjim izmjenama provedenim 29. lipnja 2023., ali bi nova pravila trebala poboljšati upravljanje prostorom’.

Neke glavne promjene koje će uvesti jesu modernizacija sustava i digitalizacija planiranja, što znači da bi svaki plan trebao biti izrađen po istom standardu i javno dostupan. Uz to, vratila bi se strateška komponenta prostornih planova na državnoj i županijskoj razini kako bi se usmjerio razvoj umjesto širenja bez ikakve mjere.

Prilikom predstavljanja ovog zakona, navedeno je da Zakon teži ‘odgovornom, uravnoteženom i održivom korištenju prostora’. Između ostalog, trebao bi vratiti strateške komponente prostornim planovima na državnoj i županijskoj razini, uvesti kontrolu širenja građevinskih područja uz obveznu analizu infrastrukturnih mogućnosti i opravdanosti širenja, učiniti planiranje priuštivog stanovanja u svakom prostornom planu i tako dalje.

Kritike

Nakon predstavljanja prijedloga novih zakona, na posljednja dva struka se obrušila prilično ozbiljnim optužbama. Objedinjeni u jedan glas, javila su se vodeća hrvatska udruženja i društva arhitekata navodeći kako izmjene u zakonodavstvu donose razdor i devastaciju, posebno kad se govori o neizgrađenim prostorima.

Kako su naveli u obraćanju državnom vrhu – od zastupnika Hrvatskog sabora, županima, gradonačelnicima i načelnicima povodom prijedloga novog Zakona o prostornom uređenju – prijedlog, iliti nacrt zakona ‘pun je nedostataka’. Istaknuli su slabljenje nadležnosti lokalne i regionalne samouprave u planiranju svog prostora, gradnju protivno prostornom planu i bez demokratske procedure.

Kao primjer su istaknuli ukidanje prostornih planova u roku od pet godina. Sve u svemu predvidjeli su crn scenarij degradacije hrvatskih gradova i naselja. U svom obraćanju opisali su nedostatke, no i nakon kritika ministar Bačić odlučio je da zakoni neće u treće čitanje te su uz manje izmjene usvojeni sredinom prosinca.