Velika priča iz zagrebačkog centra koja budi nadu: Zbog odluke o samostalnoj obnovi zgrade uskoro završavaju radove
Godina dana prošla je od potresa koji je zauvijek promijenio život grada Zagreba. Potres, jačine 5,5 po Richteru, probudio je u rano nedjeljno jutro 22. ožujka 2020. godine hrvatsku metropolu i uzdrmao time njene temelje. Slike razrušenog Zagreba obišle su cijeli svijet. Povijesnu jezgru grada od tada je napustilo preko dvadeset tisuća ljudi, a oni koji su ostali bore se s procesom obnove svojih domova. Ipak, priča o slozi suvlasnika jedne zgrade nedaleko od Trga žrtava fašizma budi nadu da centar grada ipak može imati svijetlu budućnost.
Samostalna obnova zgrade u Bogišićevoj ulici u Zagrebu | foto: Domagoj Mak
U razgovoru s Domagojem Makom, jednim od stanara zgrade u Bogišićevoj ulici u Zagrebu, saznali samo priču o samostalnoj obnovi zgrade koja je i prije potresa prolazila kroz neka burna razdoblja.
Desetak minuta hoda od Trga žrtava fašizma u smjeru borongajskog okretišta dovest će vas do Bogišićeve ulice. Iako ju izgledom ništa ne razlikuje od svih okolnih ulica u tom dijelu grada, u njoj se nalazi zgrada građena kao najamna kuća dubrovačke plemenitaške obitelji 1935. godine.
Nakon nekog vremena od izgradnje zgrada prolazi proces nacionalizacije i oduzima ju se od originalnih vlasnika. Današnji suvlasnici pojedinačno su otkupljivali stanove od države. Šest garsonijera, tri velika građanska stana i četiri srednja stana danas su u privatnom vlasništvu, osim jednog u vlasništvu Republike Hrvatske.
Priča o zgradi u Bogišićevoj ulici nije se trebala saznati, značilo bi to da se zagrebački potres prije godinu dana nije ni dogodio. Ali, stvarnost je drugačija. Posljedice potresa stanari ove zgrade itekako su osjetili. Ipak, ono što su napravili u proteklih godinu dana nada je za svaku zgradu u zagrebačkom centru, ali i šire, da se ono što je potres uništio može ponovno izgraditi.
Odluka je donesena – krećemo samostalno!
Danima nakon zagrebačkog potresa još uvijek su se slijegali dojmovi, prikupljale prve informacije, razmišljalo kako krenuti dalje, što je prvo potrebno učiniti. Ništa drugačije tih dana nisu živjeli ni stanari zgrade u Bogišićevoj ulici čija je zgrada tada prošla prvi pregled.
– Zgrada je brzim pregledom bila označena žutom naljepnicom kao privremeno neupotrebljiva, dominantno radi oštećenja stubišta koje je izvedeno kao konzolno, odnosno ozbiljnih pukotina koje su pratile spojeve stepenica i podesta katova i polukatova, objašnjava nam jedan od suvlasnika, Domagoj Mak.
Trebalo je tada postići brojne nemoguće stvari. Prvo, što trezvenije razmisliti o onom što je najpovoljnije za zgradu i njene stanare, ali i donijeti odluku o najprihvatljivijem rješenju obnove. Sretna okolnost u tim trenutcima bila je ta što zgrada nije imala postojećih kreditnih zaduženja pa su prvi koraci u obnovi bili koliko-toliko lakši.
Samostalna obnova zgrade u Bogišićevoj ulici u Zagrebu | foto: Domagoj Mak
S procesom obnove moralo se krenuti, a kako bi saznali što ih čeka suvlasnici su na prvi sastanak odlučili pozvati arhitekta. Ugovorena je izrada arhitektonske snimke trenutnog stanja s dokumentiranim i opisanim oštećenjima. Nakon vaganja izjava u medijima o samoobnovi suvlasnici se u lipnju odlučuju na izradu glavnog projekta sanacije.
– Čim je glavni projekt bio završen, uz njega su nam isporučeni i troškovnici popunjeni projektantskim cijenama iz kojih se moglo okvirno razlučiti kolika je investicija pred nama, dodaje Domagoj.
Ubrzo nakon završetka glavnog projekta otvorilo se i pitanje financija i mogućnosti zaduživanja.
– Ključan je bio trenutak u kojem smo shvatili da cijelu priču financijski možemo izdržati samostalno, računajući da se radi o našoj imovini i s mišlju da projektirane radove i ovako i onako moramo napraviti, a ako po putu uspijemo vratiti dio ili većinu sredstava – smatrat ćemo to uspjehom, objašnjava.
U rujnu, šest mjeseci nakon potresa, projektiranje je bilo završeno. U tom trenutku trebala se donijeti konačna i najvažnija odluka, samostalna obnova ili obnova u organizaciji države.
– Znajući da smo de facto, nakon što potvrdimo kredit, spremni – donesena je odluka da krećemo samostalno, sa željom da što prije i uz potpunu kontrolu i nad financijama i nad rokovima i dinamikom, sami pokrenemo i dovršimo proces.
Samoobnova zgrade u Bogišićevoj ulici u Zagrebu | foto: Domagoj Mak
Bez investicije osobnog vremena samostalne obnove nema
Ono što se pokazalo kao jedna od najvećih prepreka većini onih čije su zgrade u potresu oštećene ili uništene, u slučaju suvlasnika zgrade u Bogišićevoj nije bio kamen spoticanja. Suvlasnici su bili složni, svjesni činjenice da je samostalna obnova jedini način na koji mogu upravljati dinamikom procesa, ali i utrošenim sredstvima.
– Gledajući sada unatrag, opcija vođenja obnove od bilo koga drugoga osim nas samih, bila bi pogreška i radi činjenice da takva, od drugih vođena obnova još nije započela, ali i radi činjenice da smo tijekom obnove prepoznali dodatne prilike za investiranje izvođenjem radova koji se ne mogu povezati s potresom, ali koji će nam omogućiti kvalitetniji i sigurniji život u zgradi, objašnjava Domagoj.
No, kada cijeli posao i sve zadatke samostalne obnove preuzmete na sebe znate da će mnogo toga u procesu patiti, a najviše osobno vrijeme. Trud, vrijeme, a naravno i novac samo su dio zadataka kojih na sebe netko od suvlasnika mora preuzeti kako bi se projekt uspješno realizirao. Ali, ako sloge nema, nema ni uspjeha, a tada, savjetuje Domagoj, treba razmisliti o angažiranju vanjskog voditelja projekta.
Osim suvlasnika i upravitelja ulogu u obnovi imala je i odluka o pričuvi. Njeno povećanje nije bilo moguće izbjeći.
– Odmah prilikom ugovaranja procesa projektiranja, svjesni da moramo akumulirati određena sredstva, donijeli smo odluku o povećanju pričuve na 10,00 kuna po kvadratnom metru. Kasnije, kada smo dobili percepciju ukupnog koštanja i mogućnosti kreditiranja, dodatno smo povisili pričuvu na 11,50 kuna te ju takvu plaćamo i dalje.
Samostalna obnova zgrade u Bogišićevoj ulici u Zagrebu | foto: Domagoj Mak
Suzdržali smo se traženja čitavog niza mišljenja za istu stvar
Potres je otvorio brojna pitanja, kao što je i ukazao na brojne probleme, među kojim se kao jedan od najvažnijih pokazao onaj manjka stručnog kadra na području građevine. Trebalo je nakon zagrebačkog potresa pregledati brojne zgrade, a inženjeri građevine i revidenti nisu uspijevali pokriti sve. U pomoć su pozvani i umirovljenici iz struke. Domagojeva zgrada je pregledana. Žuta oznaka koju je dobila za suvlasnike je značila da je njihov dom privremeno neuporabljiv.
S vremenom je javnost saznala da se oznake brzih preliminarnih pregleda mogu mijenjati. Svatko je o svom trošku ponovno mogao pozvati građevinskog stručnjaka i tako možda dobiti oznaku druge boje. No, suvlasnici u Bogišićevoj, kako kaže Domagoj, nisu tražili čitav niz mišljenja za istu stvar.
– Kasnije smo slučajno doznali da je ovakav pristup bio ključan i to dobivši informacije od nekih drugih zgrada o tome kako je svaki suvlasnik doveo svog stručnjaka, nakon čega su imali po nekoliko mišljenja za isti izazov i nikako se nisu mogli dogovoriti u kojem smjeru treba krenuti. Odlučili smo se na jedno mišljenje, jednog projektanta koji je sada i nadzor – cijeli paket iz iste kuće, dodaje.
Samostalna obnova zgrade u Bogišićevoj ulici u Zagrebu | foto: Domagoj Mak
Unutar glavnog projekta sanacije, projektirano je ukupno 12 mjera sanacije koje su, između ostalog, uključivale pojačanje temelja, skidanje unutarnje žbuke stubišta i pojačanje zidova uz novo žbukanje, spajanje napuklih nadvoja, sanaciju krova, pregradnih zidova, konstruktivno ojačanje stubišta i ugradnju novih dimovodnih vertikala.
– Sam proces projektiranja je trajao oko tri mjeseca, a dodatno smo potrošili tri mjeseca za pronalazak izvođača i pregovore s njima oko uvjeta i načina realizacije obnove, objašnjava Domagoj uz napomenu da u tom procesu nisu morali kontaktirati konzervatore s obzirom na to da zgrada nije pojedinačno zaštićeno kulturno dobro.
Osim arhitektonske mape, građevinske mape i strojarske mape odlučili su se tada i na izradu mape racionalne upotrebe energije i toplinske zaštite.
– Znali smo da nam to slijedi u budućnosti pa smo odmah odlučili projektirati i dvorišnu fasadu.
Pojmovi kojima se danas stanari ove, kao i brojnih drugih zgrada, svakodnevno služe, i koji su postali dio uobičajenog vokabulara, prije potresa bili su u potpunosti nepoznati, donekle i konfuzni. Ali kvalitetan projektant spreman je uložiti svoj trud i vrijeme kako bi suvlasnicima objasnio terminologiju i problematiku procesa.
– Odabrali smo dobrog projektanta koji nam je dao potpunu podršku i pomogao u pripremi sve dokumentacije, a ne samo u minimalnoj potrebnoj za izradu glavnog projekta, dodaje Domagoj.
Samoobnova zgrade u Bogišićevoj ulici u Zagrebu | foto: Domagoj Mak
Danas razumijemo smisao svakog dokumenta
Kratkim pregledom svih medijskih naslova o pitanjima obnove nakon potresa dalo bi se zaključiti da obnova nije problem, već ono što ju omogućava – dokumentacija. Prikupljanje dozvola, ispunjavanje obrazaca, traženje dokumentacije u arhivu. Brojni su koraci koji vode do osiguravanja novog života zgrade i njenih stanara.
– Proces jest logičan i sada, gledajući unatrag, u potpunosti razumijemo smisao svakog od dokumenta koji se traži, kada govorimo o sadašnjim pojednostavljenim obrascima. Izazovno je što nije za očekivati da će starija populacija, značajno prisutna u oštećenim objektima, moći razumjeti i s uspjehom pribaviti svu potrebnu dokumentaciju, a za prihvatljivu cijenu i u prihvatljivom roku, komentira Domagoj.
Dokumentaciju za obnovu svoje zgrade iz arhiva su dobili elektroničkom poštom, da bi nakon toga saznali da ih posjeduje i jedan od suvlasnika iz vremena sanacije ulične fasade. Još jedna od pozitivnih okolnosti bila je ta što su u proces obnove krenuli rano pa su odgovori na upite stizali relativno brzo, jer ‘još uvijek nije bila gužva’.
Svoj dio procesa obnove napravio je i upravitelj preko kojeg su išli svi zahtjevi za obnovu. Do sada su predali dva, a jedan je već isplaćen. Uskoro očekuju i isplatu drugog.
– Potrebno jest izvjesno vrijeme za proučavanje propisa i samih obrazaca, ali kada je suvlasnička zajednica složna i kada suvlasnici ne očekuju da će netko drugi za njih odraditi posao, može se.
A završetkom radova obnove bliži se i konačan korak – predaja zahtjeva za novčanu pomoć.
– Iako bi se zahtjevi trebali rješavati unutar 30 dana, naša prognoza je da bismo do jeseni mogli imati završen postupak pred nadležnim Ministarstvom čime bismo otvorili mogućnost nastavka radova, a prema mišljenju suvlasnika to je kompletno nova fasada na dvorišnom dijelu zgrade kao prioritet, objašnjava.
Samostalna obnova zgrade u Bogišićevoj ulici u Zagrebu | foto: Domagoj Mak
Svakodnevica obnove ‘žute oznake’
Oštećenja na zgradi nije bilo malo. Od velikih pukotina na stubišnoj jezgri, urušenog dimnjaka i sloma drugog dimnjaka, puknuća prezida između stanova, oštećenja dijela temelja do čitavog niza manjih pukotina u stanovima. Ipak, bilo je i sreće u nesreći, većina oštećenja dogodila se na zajedničkim dijelovima zgrade.
Radovi su počeli u siječnju ove godine, a s njima su buka i prašina postale dio svakodnevice. No, unatoč tome i žutoj oznaci, većina stanara ostala je u svojim stanovima.
– Određeni broj stanara je napustio svoje stanove za vrijeme renovacije radi činjenice buke, prašine, neimanja interneta, telefona i televizije, dok su se stanari stanova u kojima su izvođeni radovi kompletno iselili za vrijeme radova ili organizirali život u drugom dijelu stana koji nije bio oštećen, dodaje Domagoj uz šalu da su se do sada svi već navikli na, kako kaže, industrijski izgled stubišta.
Iako su danas radovi pri kraju, početak nije bio lagan. Najizazovniji bio je odabir adekvatnog izvođača radova.
– Ponude koje smo dobili su bile od onih s pretjerano niskom cijenom do onih koje su dvostruko bile skuplje od ponude odabranog izvođača. Na posljetku je presudilo, osim same cijene, i dojam razgovora i pregovora s odabranim izvođačem, ali i trenutak ugovaranja radova koji je bio u rujnu prošle godine.
A svaka ponuda prošla je i kontrolu projektanta. Taj korak pokazao se izuzetno važnim, jer se pokazalo da dio ponuda nije pokrivao ni troškove specijalnog materijala, a ni posebnih mortova za sanaciju.
– Ono što smo u startu odlučili je da ćemo svakog izvođača pronaći samostalno i s njim pregovarati oko cijene, odnosno da nismo spremni pristati da nam primjerice upravitelj pošalje svog izvođača, bojeći se da će tako biti ugrožena potpuna kontrola nad cijenama i financijama, objašnjava Domagoj.
Radovi na zgradi trebali bi završiti u iduća dva do tri tjedna. Nekim danima sve je izgledalo kao pravo veliko gradilište s više od 13 radnika koji su dijelove zgrade obnavljali paralelno. Popravljala se i šteta od potresa i od korištenja zgrade u posljednjih devedeset godina.
– Nestabilne zidove smo ojačali torkret betonom i armaturnom mrežom s obje strane zida. Vanjski AB temelj je očišćen i betoniran na kritičnom mjestu, a cijeli obuhvat poluukopane etaže je betoniran AB zidom i temeljima. Montažno stubište je učvršćeno postavom čeličnih profila. Vanjski zidovi su bili oštećeni zbog utjecaja vlage, pa smo ih očistili, pojačali šipkama, uglove ojačali s mrežicama, a napukle nadvoje zamijenili čeličnim profilima, sve je dovedeno do stanja za korištenje, objašnjava Domagoj.
Pred kraj radova dinamika se usporila, a jedino što preostaje je finalno žbukanje i vraćanje u funkciju.
– Pogledom u natrag, mišljenja sam da je puno više zgrada trebalo pokrenuti proces samostalne obnove te da će nas potres, kao izrazito negativno iskustvo, osvijestiti više nego ikada o obvezama koje kao (su)vlasnici određene nekretnine imamo, zaključuje Domagoj.
Samostalna obnova zgrade u Bogišićevoj ulici u Zagrebu | foto: Domagoj Mak
