Sve zamke Nacionalnog plana stambene politike i 'priuštivosti' kvadrata, može li se to uopće izvesti i kako?

Nacionalni plan stambene politike do 2030. jednim se djelom odnosi na osiguravanje priuštivog stanovanja, pojam koji se odnosi na rješavanje ogromnog problema u urbanim sredinama gdje sve veći broj ljudi, uglavnom mladih, ne može doći do svojih kvadrata. U ovom kontekstu Nacionalni plan nudi neka rješenja poput olakšavanje kupnje nekretnine, ali i organiziranja sustava priuštivog najma, usko vezanih u prostorno planiranje i djelatnost turizma. Kako bi se on trebao provoditi i koje zamke iz njega vrebaju razgovaralo se u sklopu javne rasprave u organizaciji udruge ‘Pravo grad’ koja je okupila relevantne stručnjake. Evo što su imali za reći o opasnoj mogućnosti proširenja građevinskih zemljišta, stambenim zadrugama kao potencijalno važnom pokretaču promjena i velikim izazovima koje će Nacionalni plan baciti na leđa jedinicama lokalne samouprave.

Što Nacionalni plan stambene politike do 2030. konkretno može napraviti po pitanju priuštivog stanovanja u Hrvatskoj bilo je početno pitanje oko kojega su se na panelu udruge ‘Pravo na grad’ okupili: dogradonačelnik Grada Zagreba, Luka Korlaet, ravnatelj Zavoda za prostorno uređenje Grada Splita, Dragan Žuvela, profesor Arhitektonskog fakulteta u Zagreb, Tihomir Jukić, autorica prostorne studije nacionalnog plana Ivana Katurić, Tamara Bjažić Klarin iz Instituta za povijest umjetnosti i Goran Jeras iz Zadruge za etično financiranje.

Suradnja države i gradova

Polazišna točka za raspravu bila je kako nacionalna politika stanovanja može pomoći jedinicama lokalne samouprave. Zagrebački dogradonačelnik, Luka Korlaet, koji je sudjelovalo u radu radne skupine Nacionalnog plana stambene politike do 2030., istaknuo je važnost suradnje.

– Može se napraviti puno, stimulirati izgradnju javnih stanova na javne načine, kroz zemljišne politike na način da se, primjerice, olakša jadnicama lokalne samouprave kada kupuju zemljište za tu namjenu, da ih oslobodi PDV-a i nekih drugih daća. Ja se u Gradu Zagrebu aktivno bavim pronalaskom zemljišta za tu svrhu. Pregledavamo najprije gradska zemljišta, ali i državna, računamo na državu kao partnera, rekao je Korlaet, te naveo projekt Novi Jelkovec kao dobar primjer.

– Novi Jelkovec je jedan dobar primjer gdje je država započela planove za gradnju naselja, a onda je Grad Zagreb taj projekt preuzeo za gradnju gradskih stanova. Sada tamo imamo kvalitetno naselje. Po tome uzoru planiramo razvijati Podbrežje gdje ima još puno zgrada za izgraditi. Za nekoliko dana kreće izgradnja pete stambene zgrade tamo s gotovo 300 stanova koja će moći primiti gotovo 1.000 naših sugrađana, rekao je Korlaet.

Dodao je, nužno u nacionalne planove priuštivog stanovanja treba uključiti i socijalno stanove. I to na način kao što je to učinio Grad Zagreb novom odlukom o najmu gradskih stanova koja je puno socijalno pravednija nego sve prijašnje jer po njoj postaje dvije kategorije apliciranja, za socijalni najam i priuštivi najam. Tako bi kod gradnje novih zgrada trebalo razmišljati o obje skupine.

Zakonske mine

S druge strane, ravnatelj Zavoda za prostorno uređenje Grada Splita, Dragan Žuvela, izrazio je zabrinutost kako će provedba Nacionalnog plana u praksi funkcionirati.

– Problem nije prostorno planiranje, već ekonomske prirode. Mi imamo porezno utočište za nekretnine i parazakonsko transformiranje u shemi da se od stambenog prostora pravi poslovno okruženje, posebno duž Jadrana i u Zagrebu. Tako se danas kod nas osobi koja želi ulagati u nešto isplati kupiti stan jer on samo da je sam po sebi vrijednost već ima i potencijal za zaradu. To prostorni planovi ne mogu riješiti, rekao je Žuvela dodavši kako u Hrvatskoj postoji patološki smjer donošenja zakona koji ne funkcioniraju i ne rješavaju problem, pa se kasnije usput ispravljaju greške.

– I u Nacionalnom planu nas čeka puno mina, zaključio je.

Kompaktni gradovi

O ključnim prostornim elementima koji utječu na priuštivo stanovanje, govorila je pak autorica prostorne studije nacionalnog plana, Ivana Katurić. Istaknula je kako se pažnja treba posvetiti modelu održive urbanizacije koji ide prema tome da se definira razlika između difuzne urbanizacije i kompaktnog gada. S naglaskom da je model kompaktnog grada ono što se preporučuje.

Naime, dok difuzna priuštiva gradnja znači izlaženje iz postojećih prostornih parametara gradova, model kompaktnog grada znači stvaranje fonda stambenih jedinica unutar gradova na raspoloživim, neiskorištenim lokacijama.

U ovom kontekstu profesor Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu, Tihomir Jukić, dodao je kako je bit priuštivog stanovanja najam, ali ne i formi stvaranja geta, odnosno da se stambene jednice na stvaraju na rubovima grada.

– Suprotno, održivo stanovanje treba raditi unutar grada, na više različitih lokacija. Da ne bi priuštivim stanovanjem došlo do socijalne segregacije. Trebaju se uspostaviti omjeri kod izgradnje kada je u pitanju priuštivi najam i  tržišne cijene. To nije ništa novo. Postoje modeli, rekao je Jukić.

Povećanje područja građevinskog zemljišta

Jukić je govorio o tomu da Nacionalni plan otvara mogućnost povećanje područja građevinskog zemljišta na račun priuštivog stanovanja izričitim dopuštanjem zadiranja u postojeće pravne propise. Što je jako sklizak teren.

– Imamo element iz strategije koji je donesen kako bi riješio jedan problem, a mogao bi uzrokovati drugi. Kažu, u slučaju kada opravdano ne postoji mogućnost korištenja postojećeg građevinskog zemljišta za gradnju, tada bi se kroz izmjene zakona o prostornom uređenju jasno propisanim uvjetima omogućilo fleksibilnije, uvjetovano povećanje područja građevinskog zemljišta. Naš zakon već kaže ako ste iskoristili 50% građevinskog zemljišta onda možete povećati građevinsko zemljišta. Dakle, ni sada to nitko ne brani. Čak i u obalnom pojasu, ali tu iskoristivost mora biti 80%. Sada bi se mogla stvoriti situacija da jedinice lokalne samouprave žele dodatno povećati građevinsko zemljište. Tu treba oprez da ne dođe do zloupotrebe. Treba znati kako se računa izgrađeno područje. Treba vidjeti tko to može, tko su financijeri i gdje je to stvarno nužno, upozorio je Jukić.

Stambene zadruge

Model stambenog zadrugarstva za najam unutar kojega stanari nikada zapravo ne stječu vlasništvo nad stanovima, ali su unutar sustava zaštićeni predstavio je kao dobro rješenje za priuštivo stanovanje, Goran Jeras iz Zadruga za etično financiranje.

– Kod ovoga modela je dobro da se stanovi dugoročno miču sa tržišta i ne mogu se koristiti ni za jednu drugu svrhu osim stanovanja. Dodatna je vrijednost veće uključivanje građana u cijeli proces, društvena kohezija. Model se može nadograđivati i proširivati u drugim smjerovima. Tu je zanimljiva stambena mobilnost, energetsko zadrugarstvo, urbana agrokultura. Stambene zgrade mogu se povezati s drugim mjerama, kao socijalno stanovanje za koje se osiguravaju sredstva iz javnih ali i drugih izvora. U zadrugraskim stambenim zgradama jedinice su praktične, nema dodatnih soba, ali takve zgrade mogu imati svoje male hostel na koje svaki stanar ima pravo korištenja, ali se može i iznajmljivati tako da prihodi idu zadruzi za smanjenje stanarine stanarima. Tu možemo govoriti i o coworking prostoru, dječjem vrtiću, rekao je Jeras uz napomenu kako stambene zadruge u Hrvatskoj trenutno imaju izrazito loš legislativni tretman što se treba promijeniti.

– Zadruga je u Hrvatskoj kao pravni oblik u rangu trgovačkih društava i potpuno je neprepoznata i od strane porezne uprave i od strane svih institucija. Hrvatska je jedina zemlja u Europi, a vjerojatno i šire koja nema krovu zadrugarsku ustanovu koja se bavi zadruga, pa je i kao model stambenog zadrugarstva neprepoznat. To cijeli niz promjena, počevši od Zakona o zadrugama, a onda i o čitavom nizu propisa. Jedan od apsurda koji imamo je da, primjerice, član zadruge ako ostane bez posla ne može dobiti naknadu za nezaposlene.

Doznajte ovdje kako su Austrijanci priuštivo stanovanje ugradili u svoje javne modele.