Nepovratno se mijenja zona starih gradskih kuća u Zagrebu: Agenti otkrivaju što to znači za cijene

Prošle godine, po prilici u isto vrijeme, u šetnji Zagrebom primijetili smo bitne promjene u jednoj gradskoj zoni. Na području Kvatrića, što nam u ovom slučaju znači, u Heinzelovoj, Maksimirskoj, na Zvonimirovoj te na području koje omeđuju ove ulice, uočili smo da stare gradske kuće i niže zgrade sve više zamjenjuje novogradnja. 

Odlučili smo pratiti promjenu pa smo ove godine prošli više-manje istim ulicama, a imali smo što za vidjeti. Naišli smo na nova zdanja koja tu nismo zatekli prošlog svibnja.

A budući da će se promjena sigurno odraziti na cijene kvadrata i potaknuti promjene na tržištu nekretnina, za mišljenje smo se obratili stručnjacima. Ovu temu za nas su komentirali osnivač LUVA nekretnina, Ivan Jelaska te osnivač agencije Opereta nekretnina, Borislav Vujović. Objasnili su kako se kreću cijene, ali i što se dalje može očekivati na tržištu. 

Transformacija stare zone 

Zona u Zagrebu, istočno od Heinzelove i Trga Eugena Kvaternika, na sjeveru omeđena Maksimirskom, na jugu Zvonimirovom - sve negdje do Ulice Augusta Harambašića, pravi je nekretninski dragulj. 'Posložena' je od pravilnih, vrlo zelenih ulica u kojima grad i dalje diše. 

Osim po ravnim, međusobno okomitim ulicama, zona je prepoznatljiva po starim gradskim kućama, a u najsjevernijem dijelu (uz Maksimirsku cestu) su i stambene zgrade nešto većih gabarita. Najčešće na tri ili četiri etaže. U GUP-u se vidi da, dok su sjeverni i krajnji zapadni obod ovog obuhvata mješovite namjene (M1), što znači kombiniranu poslovnu i stambenu namjenu, najveći dio ipak je strogo stambena namjena (S), s nekoliko parcela za javne i društvene sadržaje (D).

No, u posljednje vrijeme, lice ovog dijela grada prolazi kroz transformaciju dok na sve više parcela stare kuće zamjenjuje novogradnja. Nije to neobično jer je lokacija odlična, a time i prilika za zaradu. Ipak, svijest o nestajućim kućama kod ljubitelja tradicijske gradnje te onih koji su se povezali sa starim licem zone mogao bi izazvati osjećaj nostalgije. 

Kakva je situacija u GUP-u? | foto: Geoportal, snimka zaslona

Usporedba starije i nove gradnje | foto: Nina Šantek, bauštela.hr

'Jedan od najatraktivnijih dijelova grada'

Drugi puta u nešto više od godine dana, prošli smo ulicama u blizini Kvatrića te smo se uvjerili da građevinska preobrazba ne staje. Budući da nove, veće zgrade, znače i doseljavanje novih ljudi, agenti su nam opisali koje promjene se može očekivati u nekretninskom smislu.

Osnivač i vlasnik Opereta nekretnina, Borislav Vujović potvrdio je da je baš ova zona 'jedan od najatraktivnijih dijelova Zagreba, kad su nekretnine u pitanju'. Istaknuo je da već dugo postoji interes investitora, no i da do parcele nije lako doći. Tu je i pitanje građevinske dozvole koje se, kako kaže, opet ne rješava 'preko noći'. 

- Rekao bih da je ozbiljniji val transformacije krenuo nakon potresa 2020. godine, kada se dodatno otvorilo pitanje statike, isplativosti obnove starijih objekata i potencijala određenih lokacija u širem centru Zagreba. Međutim, posljednje dvije do tri godine taj je trend postao znatno vidljiviji i intenzivniji, pogotovo na potezu Heinzelove, Maksimirske, Zvonimirove te okolnih manjih ulica oko Kvaternikovog trga, obrazložio je je vlasnik agencije Luva Real Estate, Ivan Jelaska. 

'Objekti su bili zapušteni i u vrlo lošem stanju'

U narednim godinama na ovom području stoga se može očekivati sve intenzivnija aktivnost investitora, te sve veći interes za starije objekte. Očekivano je i da izgradnja novih objekata neće stati, istaknuo je Jelaska. 

Prema Vujoviću, kratkoročno će se primijetiti veća ponuda u ovom dijelu grada. Dugoročno, smatra, tu će biti više novih kvalitetnih zgrada, što će se pozitivno odrziti na vizuru grada. Kod agenata nema nostalgije, već promjenu doživljavaju kao u cijelosti pozitivnu. 

- Naravno, uvijek postoji dio javnosti koji žali za starijom arhitekturom i identitetom kvartova, ali realno gledano velik broj objekata koji se ruše bio je godinama zapušten ili u vrlo lošem stanju. Moderniji i kvalitetniji stambeni fond dugoročno će dodatno podići atraktivnost lokacije, navodi Jelaska. 

- U svakom slučaju, ljepše je u prostoru vidjeti novu zgradu, nego oronulu potleušicu, slikovito nam piše Vujović. 

Novogradnja u Žigrovićevoj | foto: Nina Šantek, bauštela.hr

'Treba imati dugoročnu viziju'

Unatoč većem broju stanova, agenti koji u toj zoni prodaju nekretnine ne očekuju prometni kolaps. Kako kaže vlasnik Operete, 's obzirom na prometnu povezanost, neće se značajno povećati broj vozila'. Jelaska ipak smatra važnim 'da se zadrži određena mjera urbanističke kvalitete i da nova gradnja ne ide isključivo u smjeru maksimalne iskoristivosti parcele bez dugoročne vizije prostora'. 

Uz promet, veliko, možda čak najveće pitanje je - cijena kvadrata. Hoće li u tom smislu novi stanovi 'odskakati' i koliko? Iskustva agenata su različita. Prema agentu iz Luva-e, razlike u cijenama su prilično velike pa tako dok četvorni metar starogradnje može postići vrijednosto od 3.000 do 4.500 eura, kvalitetna novogradnja može biti skuplja i od 6.500 tisuća eura. 

- Premale su razlike s obzirom na to da je ponuda novih nekretnina još uvijek nedovoljna pa vlasnici starih nekretnina često imaju nerealne zahtjeve, a razlika bi trebala biti minimalno 30 posto, prema starogradnji je nepopustljiv Vujović.

Novogradnja prelazi 8.000 eura

Uzmemo li za primjer najnoviji dodatak ovoj zoni, netom završenu zgradu na uglu Zvonimirove i Heinzelove, nalazimo da se stan u toj zgradi od 127 četvorna metra na jednom oglasniku oglašava po vrijednosti od 940 tisuća eura, što je vrijednost od 7.400 eura po kvadratu. Poslovni prostori u istoj zgradi također se iznajmljuju po basnoslovnim cijenama. No, ovo je vjerojatno najluksuzniji, a i najnoviji dodatak koji je uz to u samoj tramvajskoj zoni. 

Nova pak gradnja u Ulici Franje Žigrovića prodaje se za čak 8.500 eura po četvornom metru, no i tu je riječ o projektu koji je pred završetkom. U nešto starijem, VMD-ovom objektu na granici Ožegovićeva-Trnskoj, izgrađenoj 2012. cijene su se još prije četiri godine kretale oko 6.000 eura, što znači da bi vrijednost danas mogla biti tisuću do dvije eura više. Dakle, novogradnja u cijeloj zoni vrlo je skupa - barem kad se govori o novijim i luksuznijim projektima. 

S druge strane pronalazimo da se, na primjer, u Ulici Ferde Livadića stariji kvadrati kreću u iznosima od oko 3.900 kvadrata, što je znatno manje. Slična situacija i nešto dalje, u Ulici Nikole Škrlca, gdje se prostrani, naizgled ne pretjerano dobro održavan stan u zgradi iz 1964. godine prodaje po 4.200 eura po kvadratu. Naravno, posve druga realnost cijena je po kojoj se starije nekretnine uistinu prodaju. Kako god se okrene, ovdje na kraju svaku nekretninu proda 'lokacija, lokacija i lokacija', poručuje Vujović.

VMD-ova zgrada izgrađena je 2012., ali ne zaostaje cijenom | foto: Nina Šantek, bauštela.hr

Stari balkoni | foto: Nina Šantek, bauštela.hr

Novogradnja opet u prednosti

Pogledavši stare i nove oglase, od stručnjaka smo htjeli dobiti i procjenu u razlici u ponudi. Zanimalo nas je što potencijalnim kupcima nudi novogradnja, a što starogradnja. Novogradnja je agentima opet bila puno draža. 

- Novogradnja ima riješen parking u svakom slučaju, a u 90 posto slučajeva i dizalo. To su krucijalne stvari. Energetska učinkovitost, iskorištavanje prostora, tlocrti, pametni sustavi, dizalice topline, sve što je danas moderna gradnja, odabrao je svoju stranu Vujović.

Funkcionalne tlocrte, garaže, dizala i druge elemente i Jelaska je istaknuo kao velike prednosti novogradnje. Osvrnuo se na jednu posebnost starih stanova, no ipake je odmah upozorio na dodatni problem. 

- S druge strane, starogradnja često ima veće prostorije, više stropove i određeni karakter koji dio kupaca i dalje preferira. Međutim, treba uzeti u obzir da stariji objekti često nose i značajno veće troškove adaptacije te potencijalne rizike vezane uz konstrukciju i održavanje zgrade, pogotovo nakon potresa, poručio je, podsjetivši kako je ponuda ipak ograničena.

Nešto možda ipak treba sačuvati?

Inače, baš u Škrlčevoj prošle godine naišli smo na rušenje jedne stare kuće i tada smo pretpostavili da će na toj parceli, na uglu s Kušlanovom, ubrzo niknuti novogradnja. No, to se, kako smo utvrdili u ovogodišnjoj šetnji, dosad nije dogodilo. Kao i kod drugih parcela isključivo stambene namjene, riječ je o privatnom vlasništvu, tako da u budućnosti prodaja ili transformacija nije neočekivana. 

Upravo je pronalazak takvih dragocjenih parcela investitorima tračak nade u ovoj bogatoj, ali mogućnostima za nove projekte vrlo ograničenoj zagrebačkoj zoni. Investitori mogu uložiti u kupnju stare nekretnine, ili se trenutni vlasnik može odlučiti za transformaciju, a na kraju sve ovisi o vlasnicima.

Bilo da pozdravljamo promjene ili od njih zaziremo, za kraj možda ipak valja napomenuti da bi se zbog bolje urbanističke slike i očuvanja zelenila u izgradnji novih objekata investitori možda ipak trebali suspregnuti od maksimalne izgrađenosti parcele te na njoj ostaviti ili zasaditi pokoje stablo. Tako će neminovnu promjenu ipak popratiti i dašak stare vizure ovih lijepih i još uvijek prozračnih i sjenovitih gradskih ulica.