Stižu nova pravila za javnu gradnju u Hrvatskoj: Škole, bolnice i stanovi mogli bi se graditi skoro svuda!

U javno savjetovanje upućen je prijedlog Uredbe o urbanističkom projektu, kojim se razrađuju odredbe novog Zakona o prostornom uređenju (NN 155/25). Novi dokument trebao bi olakšati realizaciju priuštivih stanova, škola, vrtića, bolnica i sportskih građevina.

Propisuju se uvjeti planiranja, potrebna dokumentacija i postupak odobravanja javnih investicija. Savjetovanje je otvoreno do 16. studenoga 2026. godine, a konačni tekst može se promijeniti nakon razmatranja pristiglih primjedbi.

Pročešljali smo dokument, novosti je puno. Jedna od najvećih jest mogućnost gradnje na zemljištu koje je prostornim planom određeno za drugu namjenu. Također, uvode se i rokovi za postupanje nadležnih tijela te digitalno vođenje postupaka, a odluka o prihvatljivosti urbanističkog projekta pritom bi imala snagu lokacijske dozvole.

Stanovi umjesto propale industrije

Priuštivi stanovi više se ne bi morali planirati isključivo na površinama stambene ili mješovite namjene. Prema prijedlogu Uredbe, za takve projekte mogle bi se koristiti i određene poslovne i proizvodne površine unutar građevinskih područja naselja. Uvjet je da na njima nije započela planirana gospodarska gradnja ili da se postojeće građevine ne koriste u skladu s predviđenom namjenom.

Otvara se i mogućnost gradnje na takozvanim brownfield lokacijama, odnosno prethodno korištenim i često zapuštenim područjima. Takvi projekti bili bi mogući unutar ili neposredno uz građevinsko područje naselja, ako je stanovanje prihvatljivo s obzirom na okolne sadržaje. Predviđeno je i korištenje pojedinih površina javne, društvene i posebne namjene.

Pritom urbanistički projekt priuštivog stanovanja ne bi obuhvaćao samo jednu zgradu. Morao bi se odnositi na sklop najmanje dviju zgrada javnog investitora, zajedno s pripadajućim sadržajima i infrastrukturom.

Pogled s druge strane | foto: Nina Šantek, Bauštela.hr

Lakše za škole, vrtići i bolnice 

Fleksibilnija pravila predviđena su i za javne građevine. Škole, vrtići, bolnice i druge ustanove mogle bi se planirati na zemljištima stambene, mješovite, poslovne, proizvodne i ugostiteljsko-turističke namjene unutar građevinskih područja naselja. Time bi se olakšao odabir lokacija za sadržaje koji nedostaju pojedinim naseljima.

Slična mogućnost predviđena je za sportsko-rekreacijske građevine. Na površinama stambene i mješovite namjene pritom će vrijediti dodatni uvjeti vezani uz buku i prometno opterećenje. Na zemljištima određenima za otvorena igrališta neće se moći planirati zatvorene dvorane ili bazeni, osim u sklopu kombiniranih sportskih kompleksa.

Suglasnost JLS-a

Pokretanje urbanističkog projekta započinjat će pripremom programa u kojem se određuju lokacija, obuhvat, ciljevi i planirane građevine. U programu će se navoditi i potrebna prometna te komunalna infrastruktura. Ako ga nije izradila jedinica lokalne samouprave, u pravilu će biti potrebna suglasnost gradonačelnika ili općinskog načelnika.

Za odgovor na zahtjev bit će predviđen rok od 30 dana. Ako u tom roku odluka ne bude donesena i dostavljena, smatrat će se da je suglasnost na program dana. To, međutim, neće značiti i konačno odobrenje gradnje.

Nakon pripreme programa slijedit će odluka o izradi urbanističkog projekta. Donosit će je Vlada ili nadležno predstavničko tijelo regionalne odnosno lokalne samouprave. Ako se u roku od dvije godine ne pokrene koordinirani postupak izrade i donošenja projekta, odluka će prestati važiti.

Analizira okolnih zgrada

Prijedlog Uredbe detaljno propisuje dokumentaciju potrebnu za izradu urbanističkog projekta. Ona će uključivati prostorno-urbanistički dio, idejno rješenje građevina, podatke za prostorni plan i sažetak za javnost. U izradi će sudjelovati ovlašteni arhitekti urbanisti, projektanti odgovarajućih struka i geodeti.

Prije izrade rješenja morat će se analizirati postojeće stanje lokacije i njezina okruženja. Posebno je predviđena analiza izgradnje u kontaktnom području do 200 metara od obuhvata projekta. Promatrat će se visina i tipologija okolnih građevina, raspored izgradnje te postojeća parcelacija.

Provjeravat će se i utjecaj buduće gradnje na promet te komunalnu infrastrukturu. Kod stambenih projekata analizirat će se potrebe za školama, vrtićima, zdravstvenim ustanovama i javnim površinama. Cilj je planirati nove građevine zajedno sa sadržajima potrebnima budućim stanovnicima.

U ovoj godini završetak najskupljih stanova | foto: Nina Šantek

Dopušteno odstupanje

Za projektante je važna i mogućnost manjih izmjena tijekom izrade glavnog projekta. Prijedlog dopušta promjenu veličine zgrade do pet posto unutar gradivog dijela građevne čestice. Takva promjena neće se smatrati izmjenom lokacijskih uvjeta utvrđenih urbanističkim projektom.

Bit će moguće mijenjati i broj te veličinu stanova, uz poštovanje propisanih uvjeta. Pritom se ne smiju narušiti tipologija, morfologija i oblikovanje zgrade. Određene infrastrukturne građevine moći će se, kada je to tehnički nužno, smjestiti i izvan obuhvata projekta.

15 dana za očitovanje

Postupak izrade i donošenja urbanističkog projekta vodit će se putem elektroničkog programa Infra-urb. Sustav će služiti za dostavu dokumentacije, razmjenu podataka i komunikaciju između sudionika. Putem njega provodit će se i koordinirani postupci te javna rasprava.

Nakon provjere dokumentacije prijedlog će se dostavljati javnopravnim tijelima. Za očitovanje će imati 15 dana, a izostanak odgovora u tom roku smatrat će se potvrdom usklađenosti projekta s njihovim zahtjevima i posebnim propisima. Ako utvrde nedostatke, projekt će se morati ispraviti.

Kada je potrebno, u koordinirani postupak uključivat će se i pitanja zaštite okoliša i prirode. Za pojedine postupke predviđeni su rokovi od 30 ili 60 dana, ovisno o vrsti potrebne procjene. Prijedlog predviđa i iznimke za projekte priuštivog stanovanja unutar građevinskih područja naselja te projekte urbane komasacije.

30 dana za primjedbe

Prije donošenja urbanističkog projekta provodit će se javna rasprava. Objava mora biti dostupna najmanje osam dana prije početka, a javni uvid trajat će najmanje 30 dana. Građani će tijekom tog razdoblja moći pregledati dokumentaciju i dostaviti primjedbe.

Predviđeno je i javno izlaganje na kojem će investitor i stručni izrađivači predstaviti projekt. Nakon rasprave izrađivat će se izvješće s obrazloženjima prihvaćenih i odbijenih primjedbi. Ako se projekt bitno promijeni, provest će se nova javna rasprava s uvidom u trajanju od 15 dana.

Ponovna rasprava bit će potrebna, primjerice, kod promjene obuhvata ili namjene površina te značajnog utjecaja na vlasnička prava. Postupak će se moći ponoviti najviše tri puta. Nakon toga bit će potrebno pokrenuti novi postupak.

digitalizacija | foto: Freepik

Urbana komasacija

Poseban dio Uredbe odnosi se na urbanu komasaciju, odnosno preoblikovanje i preraspodjelu zemljišnih čestica. Takav postupak važan je na područjima s usitnjenim ili nepravilnim parcelama. Cilj je oblikovati funkcionalne građevne čestice i osigurati prostor za prometnice, javne površine te infrastrukturu.

Prijedlog komasacije izrađivat će ovlašteni arhitekt urbanist i ovlašteni inženjer geodezije. Dokumentacija će obuhvaćati vlasničke odnose, postojeću i buduću parcelaciju te procjenu tržišne vrijednosti zemljišta prije i nakon komasacije. Novi raspored čestica prikazivat će se i u digitalnom GML formatu.

Urbanistički projekt = lokacijska dozvola

Jedna od ključnih novosti odnosi se na pravni učinak urbanističkog projekta. Odluka o njegovoj prihvatljivosti smatrat će se lokacijskom dozvolom u smislu Zakona o prostornom uređenju. Konačni projekt sadržavat će elemente lokacijske dozvole i prostornog plana.

Odluku će donositi Vlada ili nadležno predstavničko tijelo regionalne odnosno lokalne samouprave. Nakon donošenja projekt će se integrirati u prostorni plan prema propisanim pravilima. Predviđena je i digitalna integracija prostornih podataka.

Ipak, urbanistički projekt neće vrijediti neograničeno. Za projekte državnog značaja zahtjev za građevinsku dozvolu morat će se podnijeti u roku od šest godina od objave odluke o prihvatljivosti. Za regionalne i lokalne projekte rok će iznositi četiri godine.

Ako zahtjev za građevinsku dozvolu ne bude podnesen u propisanom roku, urbanistički projekt prestat će važiti. Time se želi potaknuti pravodobna realizacija odobrenih investicija, a ne samo njihovo planiranje. Predložena Uredba trebala bi olakšati pripremu priuštivih stanova i javnih građevina, uz širi izbor zemljišta i kraće administrativne postupke. Riječ je, međutim, o prijedlogu koji još nije donesen.