Počelo je! Sada je trenutak za državi dati stan za najam, imamo izračun isplativosti za sve

Dok tisuće stanova diljem Hrvatske godinama zjape prazni, sve je teže pronaći stan po cijeni koju si prosječna obitelj može priuštiti. Država sada pokušava premostiti taj jaz Programom priuštivog najma koji provodi APN. Vlasnicima praznih nekretnina nudi se siguran i dugoročan prihod, a građanima kontrolirane i niže najamnine. Ključni uvjet je da stan ili kuća nisu korišteni najmanje dvije godine, čime se želi spriječiti izbacivanje postojećih najmoprimaca. Javni poziv je otvoren do 15. veljače 2026., a interes bi mogao pokazati hoće li ova mjera doista pokrenuti uspavani fond praznih stanova.

U Hrvatskoj se godinama gomila problem nedostatka priuštivih stanova, osobito u većim gradovima, dok istodobno tisuće stambenih nekretnina stoje prazne. Upravo na tom raskoraku temelji se Program priuštivog najma koji provodi Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Sada se vlasnici stambenih nekretnina mogu javiti na javni poziv kojim se prazni stanovi i kuće žele staviti u funkciju dugoročnog, sigurnog i kontroliranog najma. Cilj programa je povećati ponudu stanova za građane s nižim i srednjim primanjima, ali i vlasnicima ponuditi stabilan i predvidiv prihod.

Ključni uvjet za uključivanje u program jest da je nekretnina bila prazna najmanje dvije godine. Time se želi spriječiti iseljavanje postojećih najmoprimaca i osigurati da u sustav ulaze isključivo neiskorišteni stambeni prostori.

Prijave na javni poziv zaprimaju se do 15. veljače 2026. godine. Iz APN-a poručuju da je riječ o dugoročnom mehanizmu, a ne jednokratnoj mjeri. Naglašavaju i da se program temelji na jasnim pravilima, provjerama i ugovornoj sigurnosti za sve uključene strane.

Stanje nekretnina i brz izlazak na teren

Poželjno je da stambene nekretnine koje se nude u Program priuštivog najma budu u dobrom stanju i spremne za useljenje. Stanovi i kuće trebaju biti prazni, a dopušteno je da u prostoru eventualno ostane kuhinja. Sav ostali namještaj i osobne stvari preporučuje se ukloniti.

Nakon zaprimanja prijave, stanje nekretnine pregledavat će djelatnici APN-a i sudski vještaci. Plan je da se na teren izlazi u što kraćem roku. Najbrže će u bazu priuštivog najma ući stanovi koji ne zahtijevaju nikakvu adaptaciju.

Slijede nekretnine kojima su potrebni manji popravci, za što će vlasnici imati rok od šest mjeseci. U tim se slučajevima sklapa ugovor kojim se vlasnik obvezuje ukloniti nedostatke. Ako je potrebna veća adaptacija, vlasnik može ostvariti pravo na avans za renovaciju, ali tek nakon što se pronađe zainteresirani najmoprimac. Iz APN-a naglašavaju da oštećenja ne smiju biti konstrukcijska.

Medijalne cijene najma

Visina najamnina u Programu priuštivog najma temelji se na medijalnim iznosima izračunatima na temelju prijavljenih ugovora o najmu. Najprecizniji podaci dostupni su u većim gradovima koji imaju najveći broj evidentiranih najmova.

Najvišu medijalnu najamninu za 2025. godinu bilježi Dubrovnik, gdje ona iznosi 15 eura po četvornom metru. Slijede Zagreb s 12,7 eura i Split s 12,2 eura po četvornom metru. Tako najam stana od 60 četvornih metara u Zagrebu iznosi oko 760 eura, a u Splitu oko 730 eura.

Cijene se razlikuju i unutar samih gradova, ovisno o katastarskoj općini. U Zagrebu su najskuplji Centar novi i Centar, dok su Sesvete među najpovoljnijima. U Rijeci medijalna najamnina iznosi 10,45 eura, a u Osijeku 7,9 eura po četvornom metru. Među jeftinijim gradovima su Knin i Vukovar, gdje su cijene višestruko niže od onih u turističkim središtima.

Pogodnosti za obje strane

Priuštiva najamnina ne smije prelaziti 30 posto ukupnih neto mjesečnih prihoda najmoprimca i članova njegova kućanstva. Time se želi spriječiti prekomjerno financijsko opterećenje obitelji. Vlasnicima nekretnina osigurana je financijska sigurnost kroz isplatu najamnine u dvije rate.

Prva rata, u iznosu od 60 posto, isplaćuje se na početku ugovornog razdoblja, dok se preostalih 40 posto isplaćuje nakon isteka polovice ugovora. Ugovori se sklapaju na razdoblje od tri do deset godina. U APN-u smatraju da će upravo sigurnost isplate i dugoročni ugovori biti ključni motiv vlasnicima da se uključe u program.

Dokumentacija potrebna za prijavu uključuje osobne isprave, vlasničke listove, uporabne dozvole, fotodokumentaciju i dokaze o nekorištenju nekretnine. Prijave se zaprimaju poštom na adresu APN-a u Zagrebu ili putem e-maila. Nakon završetka ovog javnog poziva slijedit će i poseban poziv za najmoprimce zainteresirane za ulazak u sustav priuštivog najma.

Formula za izračun najamnine

Kako je ranije objavilo Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, obzirom da priuštiva najamnina ne smije prelaziti 30 % mjesečnih prihoda kućanstva, umanjeno za režijske troškove, razliku do tržišne cijene pokriva država. Vlasnici stanova ostvaruju naknadu u visini lokalne medijalne najamnine, isplaćenu u dvije rate.

Primjerice, obitelj s ukupnim prihodima od 2000 eura za stan od 60 metara četvornih plaćala bi najam po formuli: prihodi × 0,30 − 2,50 €/m² = 600 – 150 (režije), što bi u konačnici iznosilo 450 eura mjesečno. Ako bi im prihodi rasli, rasla bi i najamnina, dok bi u slučaju smanjenja primanja obitelj imala pravo zatražiti korekciju. Razliku do iznosa koji dobiva vlasnik, nadoknadio bi APN.

Istaknuto je i kako će APN najmanje jednom godišnje od Porezne uprave prikupiti podatke o ukupnom dohotku u prethodnoj godini za najmoprimca i sve članove uže obitelji. Ako se najmoprimcu ili njegovim članovima uže obitelji povećaju neto prihodi za više od 15 posto godišnje, najmoprimac je obvezan APN obavijestiti o novom stanju prihoda u roku od 30 dana od dana povećanja prihoda.

Zaštita najmoprimaca i uvjeti prijave

Još prije službene objave javnog poziva pojavile su se bojazni najmoprimaca da bi pojedini vlasnici mogli raskinuti postojeće ugovore kako bi stanove uključili u Program priuštivog najma. Iz APN-a takve strahove odbacuju i ističu da to nije moguće. Upravo je zato propisan uvjet da nekretnina mora biti prazna najmanje dvije godine. To znači da vlasnici u tom razdoblju nisu u nekretnini živjeli niti su je iznajmljivali.

Status praznog stana dokazivat će se računima za potrošnju struje, plina i vode. Iznimke su moguće u slučajevima kada su se u nekretnini izvodili radovi koji su uzrokovali veću potrošnju energenata ili vode. Vlasnici će takve situacije moći dodatno obrazložiti uz dokumentaciju. O prihvatljivosti objašnjenja odlučivat će APN nakon detaljne analize.

Prijave se mogu slati poštom ili e-mailom, a uskoro će biti dostupna i online aplikacija. Time se želi olakšati sudjelovanje vlasnicima koji žive izvan Hrvatske.