Mamutica: Otkrivamo koliko bi koštali svi stanovi u najvećoj zgradi u Hrvatskoj

Najveća zgrada u Hrvatskoj, zagrebačka Mamutica, uz ostale sadržaje broji i 1.169 stanova podijeljenih u šest tipova površine od 40,45 do 130 četvornih metara. Unatoč brojnosti, ponuda stanova za prodaju je mala, a dvojica agenata za posredovanje nekretninama, Filip Kokić i Boro Vujović, dali su svoju procjenu vrijednosti stanova u toj zgradi, koja se bitno razlikuje od traženih cijena u oglasnicima. Prema tome, izračunali smo da je vrijednost svih stanova u Mamutici nešto više od 207,4 milijuna eura.

Jedan od simbola Zagreba nalazi se u njegovom južnom dijelu. Mamutica nije samo najveća stambena zgrada u Hrvatskoj, neki će reći i u jugoistočnoj Europi, već je i simbol arhitekture, ali i promišljanja životnog prostora u jednom vremenu.

Riječ je o objektu koji se nalazi u novozagrebačkom naselju Travno. Podijeljena je na ‘malu’ i ‘veliku’ Mamuticu, odnosno dva objekta spojena platoom, visine 60 metara i ukupne duljine 290 metara, čime dominira u prostoru istočno od južnog ulaza u grad iz smjera Velike Gorice.

Mamutica se u početku, prema zamislima glavnog projektanta cijelog naselja Travno, Miroslava Kollenza, trebala zvati Tratinčica. Logika je bila jasna. Spojiti imena objekata s imenom naselja kako bi se ublažile kritike o masivnosti i ‘hladnoći’ tih objekata, često nazivanih ‘betonskim spavaonicama’, ‘krletkama’ i drugim sličnim pridjevima.

– Izgradnja stambenog kompleksa započinje 1974. godine, po narcrtima arhitekta Đure Mirkovića i arhitektice Nevenke Postružnik. Glavni investitor je bila firma P.B. Industrogradnja iz Zagreba, ističe Zlatko Tot u svom završnom radu ‘Mamutica – jedna zagrebačka megastruktura u kontekstu urbanističkog plana Novog Zagreba’ iz 2015. godine.

Grad u zgradi

Takva Mamutica u sebi sadrži 1.169 stanova, u kojima živi oko 5.000 ljudi. Mala Mamutica ima tri, a velika šest ulaza. U svakom su od njih, osim stubišta, smještena i tri lifta. Uz to, vrijedi istaknuti i poslovne prostore na razini pješačkog platoa, u kojima se, između ostalog nalaze pošta, banka, trgovine, kafići… Zgrada ima i 256 garažnih mjesta ispod platoa. Ostali stanari parkiraju na parkirnim površinama ispred zgrade.

– Zgrada je izuzetno zanimljiva, jer se, primjerice, na platou nalaze svi sadržaji potrebni za život stanara te zgrade. Znači, sve je u krugu od 100 metara. To je zaista rijetkost. S obzirom na sadržaje koje nudi za život, Mamutica je definitivno preporuka za kupnju, naravno, ukoliko ljudima ne smeta živjeti u tako velikoj zgradi. Plato je zaživio i u posljednje vrijeme nudi sve više sadržaja, objašnjava nam Filip Kokić direktor agencije Moj dom nekretnine.

Možda u nekakvim vizijama ovaj objekt i nije trebao biti toliki. No, kako u svom eseju ‘The Mammoth – Building Story’ piše Valentina Gulin Zrnić, s obzirom na urbanističke zahtjeve koji su postavljali uvjet za svaki mikrorajon, odnosno naselje da na površini od 30 do 50 hektara mora pružiti sve društvene sadržaje, ali i smještaj za 10.000 osoba, uz Kollenzovo urbanističko rješenje s ogromnim parkom u sredini tog prostora, jasno je da je Mamutica morala biti gigantska.

Funkcionalno i prostrano

No, takva kakva jest, Mamutica je zanimljiva zbog svoje masivnosti; ipak je u njoj snimljena i istoimena kriminalistička serija; ali i zbog spomenutih 1.169 stanova. Ukupno je šest tipova stanova, od jednosobnih do peterosobnih, površine od 40,45, 60,65, 70,50, 85,50, 120 i 130 četvornih metara. Kako piše Tot, potonji stanovi su dvoetažni i ‘u drastičnoj manjini s obzirom na ostale stanove, jer predstavljaju veliki komfor i svojevrsni elitizam, s pretpostavkom da se vrlo udobno može živjeti u prostoru s pet soba.’

No, i drugi stanovi su poprilično komforni, zbog svog rasporeda prostorija. Neovisno o sobnosti i površini, dnevni dio strogo je odvojen od spavaćeg.

– U svim stanovima postoji ulazna zona, koja služi kao svojevrsna tampon zona između unutrašnjosti stana i vanjskog hodnika. Nakon toga stan se dijeli na dvije već spomenute zone, dnevnu i spavaću. Unutar samoga stana, prostorije kupaonice i toaleta su također postavljene tako da služe kao barijera između dviju zona. Ovakvim postavljanjem tampon zona, očigledno se htjela pružiti mogućnost nesmetanog odmora od ostalih radnji unutar stana. U primjeru stana ‘tip 5-3’, koji se nalazi na dvije etaže, zone su dovedene do maksimalne odvojenosti i nesmetanog funkcioniranja u zasebnosti. Dnevna zona zaokuplja kompletni donji kat, dok spavaći dio je smješten na gornjem katu, piše Tot u svom radu.

Vrijednost stana u Mamutici

Kad bi se i netko odlučio živjeti u zgradi s 5.000 susjeda, unatoč velikom broju stanova, ponuda je malena. Pregledavajući internetske oglasnike pronašli smo svega sedam stanova koji su za prodaju. Ovdje nastupa slobodno tržište s obzirom na to da prodavatelji cijene svoje nekretnine u iznosima koji variraju od 2.100 do 3.400 eura po četvornom metru. No, direktor agencije Moj dom nekretnine upozorava kako je riječ o subjektivnoj procjeni, a ne stvarnoj vrijednosti nekretnine.

– Ljudi formiraju cijene po tome kakve cijene oglašavaju njihovi susjedi što je pogrešno i onda najčešće nakon nekog vremena shvate da ne mogu dobiti toliko i da je prošlo poprilično vrijeme od početka njihove prodaje. Mnogo se stanova prodaje po principu ‘ako prođe, prođe’ što za tržište nije dobro. Ima mnogo varijacija zašto ljudi ‘nabijaju’ cijene, ali ono što im je zajedničko je da rijetki uspiju prodati stan na taj način. U zadnje vrijeme ipak uočavamo da je takvih principa prodaje sve manje te se nadamo da će se taj trend nastaviti kako bi se dobila realna predodžba tržišnih cijena. Vjerujemo da će se i najavljenim povećanjem kamata na štednju tržište nekretnina dodatno regulirati te nekretnine neće ostati kao do sada najdraži vid ulaganja mnogih Hrvata pa će samim time nekretnine postizati realne vrijednosti koje ljudi prosječnih primanja mogu platiti, objasnio je Kokić.

Što se tiče Mamutice, raspon cijena je, prema Kokićevoj procjeni, puno uži. Uz to, cijena ovisi o tome koliko je stan uređen.

– Ne postižu svi jednake cijene. Ako pričamo o cijeni stana po kvadratnom metru svakako vrijedi pravilo da su manji stanovi uvijek skuplji. Za prosječan trosoban stan u Mamutici prodajna cijena se kreće između 1.900 i 2.300 eura, što uvelike ovisi o uređenosti samog stana. Primjerice, prosječna prodajna cijena kvadrata za trosoban stan u koji nije ulagano ‘jučer’ i koji je u nekom prosječnom stanju uređenja bi bila oko 2.100 eura. No, poprilično je nezahvalno davati procjenu cijene nekretnine prije nego li se ista fizički vidi, jer imate mnoge čimbenike koje utječu na cijenu kao što su veličina i uređenost stana, katnost, orijentacija, pogled, uređenje stubišta, uređenje fasade… To su vam detalji zbog kojih cijene stanova u istim zgradama mogu prilično varirati, poručio je Kokić.

Upravo je u ponudi najviše trosobnih stanova površine 70,50 četvornih metara. Iako su istog tlocrta i površine, cijena po kvadratu im varira od 2.100 do 3.200 eura. Pregledom oglasa, vidjeli smo da su cijene niže kad se stanovi prodaju putem agencija za nekretnine.

Potrebna adaptacija

S Kokićem se u načelu slaže i njegov kolega iz agencije Opereta, Boro Vujović. Njegova nam je procjena zanimljiva zbog toga što je odrastao u Mamutici pa ima detaljan uvid u stanje zgrade i samih stanova.

– Trenutna cijena? U svakom slučaju 2.000 eura po kvadratu. To su stanovi u nekom stanju koji nisu baš idealni. Sigurno je da su mali stanovi skuplji, ali stvar je u tom da su tamo uglavnom stanovi koji su 60-70 kvadrata s jednom spavaćom sobom i koji zahtijevaju određeno uređenje, tako da pričamo o nekom prosjeku. Možda 2.200 eura, ali sigurno ne više od toga, procijenio je Vujović.

Smatra kako će cijene rasti u skladu s tržištem, ali drži da takvo što realno zbog zajedničkih sustava vodovoda i toplovoda, koji opskrbljuju tu zgradu koja će sljedeće godine navršiti 50 godina. Dobra je stvar, kaže on, što predstavnici suvlasnika ulažu novac od pričuve u obnovu zajedničkih prostora.

Kad bismo uzeli u obzir procjenu prosječne vrijednosti stana koju su nam dali Kokić i Vujović te pomnožili sve stambene kvadrate Mamutice (dakle, bez garaža i poslovnih prostora) dobili bismo sljedeću računicu. Uzmimo da je cijena četvornog metra prosječno uređenog stana 2.100 eura. Prosječna veličina stana u Mamutici je 84,52 metra četvorna, što je približno većim trosobnim stanovima površine 85,50 kvadrata. Tako jedan prosječni stan košta oko 177.450 eura. Pomnoživši to s brojem stanova u Mamutici, dobivamo da gotovo cijela zgrada vrijedi nešto više od 207,4 milijuna eura. Točnije 207.488.148 eura.

Dakle, za život u najvećoj stambenoj zgradi ili ‘gradu u zgradi’ u Hrvatskoj nije potrebno izdvojiti basnoslovne iznose, kakvi se danas traže po oglasnicima ili za novogradnju. No, to opet treba uzeti s rezervom, jer je stanove mahom ipak potrebno urediti, što predstavlja dodatne troškove. Kako, primjerice, srediti kupaonicu ili dječju sobu, možete pročitati ovdje ili u ovom tekstu.