Top lokacije u gradu 'trunu', a mogle bi blistati: Blok Badel, Gredelj, 'Uljara' i nezaobilazni Maksimir

Grad Zagreb vrvi zapuštenim zdanjima u centru grada. Nekada upogonjeni industrijski kompleksi danas su kompletno degradirana građevinska strašila Donjeg grada, a je li istina da nitko ne mari? Uglavnom se za ove lokacije stalno iznova planira i predstavlja velebne ideje revitalizacije koje nikako da krenu. Doznali smo gdje bi mogla biti ‘kvaka’ i ima li nade za dalje.

Zagreb ima brojne lokacije koje su prave građevinske sablasti. Zapuštene građevine kroz niz desetljeća postale su jezivi simboli grada, no nešto je kod njih uistinu neočekivano jest da je u velikom broju slučajeva riječ o nekima od najatraktivnijih gradskih lokacija pa zašto ih se ne iskoristi i ne prenamijeni ih se, ‘reciklira’?

‘Zarobljene’ u Centru

Činjenica je da u urbanim sredinama diljem Hrvatske postoji niz nekretnina koje predstavljaju veliki potencijal, ali se danas ne koriste te su zapuštene ili izazivaju asocijacije na nešto rubno. U brojnim slučajevima su i opasnost za prolaznike. Ovakve građevine, poput Bloka Badel uz Kvaternikov trg, nekadašnje Tvornice ulja u blizini zagrebačke Zavrtnice ili pak Gredelja – nikad dosanjanog gradskog središta, zasad bez nade nagrđuju neke od najatraktivnijih gradskih lokacija.

Sve ove lokacije nekada su bile na rubu grada, a danas su ‘zarobljene’ u centru, čekajući na pomak toliko dugo da je nestala nada za rješenjem situacije. Tu su i neke nešto dalje, recimo stara ‘klaonica’ na Heinzelovoj ulici, ili pak nikad završene bolnica Blato koja za razliku od ostalih građevina nikada nije ostvarila svoju funkciju.

Sudeći po derutnom stanju, bolja situacija sprema se samo za Paromlin, koji je doduše prije početka radova vrlo vjerojatno bio u najgorem stanju od svega nabrojanog. Zašto atraktivne lokacije u gradu desetljećima propadaju i ima li nade za dalje bila je tema na predavanju ‘Prazni prostori’ koje se održalo u okviru Održive ure u Uraniji na Trgu Eugena Kvaternika.

Gradsko ruglo na Maksimiru

Među ostalima, svoj stav o postavljenom pitanju iznio je Mladen Vedriš, hrvatski političar, gospodarstvenik i ekonomski stručnjak. Svojevremeno član izvršnog odbora Dinama, bio je izravno uključen u plan o izgradnji novog stadiona te je na toj temi opisao kako vidi problem zanemarivanja praznih nekretnina.

– Je li se na stadionu Maksimir išta pomaknulo u posljednje tri godine? Uz velike napore zadržali smo da jug ostane otvoren kako bi se mogle održavati utakmice. Godinu i pol dana provodila se koordinacija između države, grada i kluba, da bi se ustanovilo čije su čestice. Nakon toga je potpisan sporazum o razmjeni zemlje i svi su mislili da je ‘gotova stvar’ i da stadion kreće, ispričao je Vedriš.

No, nije bilo tako. Ništa nije moglo krenuti jer je prvo trebalo provesti zamjenu zemljišta, geodetski istražiti podlogu … Zatim je grad u pregovorima pokrenuo priču o hotelu, shopping centru, a koliko na tom mjestu uopće postoji interes za takvo što bilo je glavno pitanje, prisjeća se Vedriš.

– Za koga će biti hotel? Tu je naš aktivni dijalog s komponentom grada završen, komentira, podsjećajući kako je na koncu postignut dogovor da će gradnja krenuti 2030.

Strašila na svakom koraku

Isto je, kaže, i u slučaju drugih lokacija, s tim da je stadion jednostavniji kao komunalni projekt jer ne zahtijeva komplicirano projektiranje. Preostale atraktivne lokacije u gradu imaju svoje komplikacije.

– Tu je i famozni blok Badel. Hoće li se s njim išta dogoditi? Vjerojatno neće jer se mora ostvariti dijalog s konzervatorima koji štite zgradu. Morate ostvariti faksimil, dok u objektu vrijedi jedino destilerija, kaže Vedriš.

Nekada, osvrće se, stanje nije bilo ovakvo, no u prošlosti se ‘znalo’ kvalitetno pripremiti prostor za kvalitetne projekte poput onog naselja na Jarunu. Ili pak Borovja. Postojali su kaže, Zavod za pripremu zemljišta te Zavod za izgradnju.

Prvi zavod je pripremao velike površine, odnosno magistralno-komunalni prostor, a na kojemu je Zavod za izgradnju potom gradio. Ipak, mora se primijetiti, ni u ‘dobrim starim vremenima’ neka rugla grada nisu sređena, iako je dio barem imao funkciju. Prisjetimo se točno koja danas legendarna gradska strašila ‘trunu’ od davnih dana.

Blok Badel na Kvatriću

Područje bivšeg industrijskog kompleksa Badel/Arko čeka rekonstrukcijsko rješenje više od deset godina. Posljednji put projekt je bio vrlo aktualan u studenome 2023. godine. Te godine usvajao se nacrt novog plana, te je u isto vrijeme zamjenik gradonačelnika Luka Korlaet na svom Facebook profilu objavio da je na pomolu preobrazba jednog od najvrjednijih ‘brownfield’ područja u Zagrebu.

– Proces započet velikim međunarodnim urbanističkim natječajem 2012. ovih dana završava konačnim nacrtom plana čije usvajanje će omogućiti i fizičku preobrazbu ovog prostora. U odnosu na natječajni rad, a u skladu s primjedbama u javnoj raspravi, konačni planski dokument značajno je zeleniji, manje izgrađen te pristupačnije javne unutrašnjosti sa zgradom društveno-kulturne namjene, ex-Pjenicom, poručio je tada Korlaet, no u međuvremenu se ništa nije pomaklo s ‘mrtve točke’.

Ima li nade za Gredelj?

Za revitalizaciju Gredelja u studenom 2022. godine održani su okrugli stol i prezentacija u prostorijama Društva arhitekata Zagreba, no i ovdje čini se, uzalud. Iako je ogroman gradski predio pun potencijala da postane novo gradsko središte, zasad se napredak može uočiti samo na samom rubu gdje privatni investitor gradi novu luksuznu zgradu naziva Avenue V.

Podsjećamo, prostor Gredelja predviđen je GUP-om Grada Zagreba kao gradski projekt koji predstavlja jedan od najvažnijih elemenata realizacije prostora bitnih za razvoj grada. Provedbom javne nabave i konačnim odabirom izvoditelja postigao se zavidan rezultat odabira najboljih stručnjaka za izradu kompleksne i za sve dionike Grada Zagreba strateški bitne studije, ali se nije krenulo u izvedbu. Projekt koji je radio upravo arhitktonski studio 3LHD tako bez nade da će krenuti nabolje nastavlja stajati u ladici i nakon niza godina.

Tvornica trebala postati Muzej holokausta

Konačno, nekadašnja Tvornica ulja blizu ‘Zavrtnice’ u Zagrebu, a koja je inače znana i kao Prva hrvatska tvornica ulja je samo takva zavrzlama. Iako je već postala prava ruševina, te je nesumnjivo opasna za svakoga tko bi se pokušao prići u njenu blizinu, i dalje stoji kao podsjetnik na bolnu prošlost.

Bivši gradonačelnik Bandić svojevremeno je predlagao da Uljara postaje Muzej holokausta. No, potomci obitelji Aleksander, vlasnici nekretnine, žele isplatu za ovu i druge nekretnine koje muči sličan problem. Ipak, novce nisu dobili od ‘pada’ NDH i Jugoslavije. Posebni upravni postupak pred Uredom za opću upravu i imovinske poslove Grada Zagreba traje od 1997. godine.

Mogućnost izvlaštenja

Što kaže pravnik? Ima li za nekretninske zavrzlame zapuštenih nekretnina odgovora? Je li ikada bilo bolje ili lakše i zašto se za revitalizaciju atraktivnih lokacija projekti vuku u nekim slučajevima preko 15 godina?

Postoji mogućnost izvlaštenja, objašnjava odvjetnik i Partner u FMV-u Marin Vuković. Kako su nekada postojali određeni projekti državnog i društvenog interesa, tako danas postoje mehanizmi koji dopuštaju izvlaštenje za projekte i za gradnju za koju se smatra da je od interesa za društvo. No, problem je u tome što su procesi kompleksni njihovo rješavanje nerijetko ide vrlo sporo.

– Postupci izvlaštenja koji se provode preduvjet su ishođenju građevinske dozvole. Veliki infrastrukturni projekti mogu trajati godinama. Dakle, da, ono što uvijek treba spomenuti, kompleksni su razlozi zašto je ovakvo stanje nereda pa dio leži i u pravnom sustavu koji je na razini privatnog vlasništva koje se štiti na razini Ustava, rekao je Vuković.

Ovdje pročitajte više o najvećem klizištu u Hrvatskoj koje se sanira na 60.000 kvadrata na prostoru Pantovčaka.