Zakon o upravljanju i održavanju: Nije obuhvatio sve, zgradama treba kategorizirana pričuva

Svima je dobro poznato da će novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donijeti određene promjene u sektoru zgradarstva. Upravljanje kao ni stanovanje u višestambenim zgradama neće biti kao nekada, no iako će Zakon regulirati pojedina važna pitanja – nije čarobni štapić. U razgovoru s predsjednikom Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada Grada Zagreba Zdravkom Vladanovićem doznali smo koja su sve ograničenja Zakona kao i koja su potencijalno dobra rješenja u novim pravilima zanemarena. Za očuvanje starih zgrada, rekao je, najviše bi doprinijela kategorizirana pričuva, dok se općenito najvećim problemom u zgradastvu može smatrati ‘univerzalna nepismenost’.

Nadaleko je poznato da će novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada uskratiti suvlasnicima stanova u višestambenim zgradama brojne slobode na koje su dosad navikli. Nakon predstavljanja novih pravila, mnoge je u očaj bacilo što više neće moći zatvarati svoje balkone i dobivati sobe više, a puno je prašine podigla i vijest da klimama nakon više desetljeća i stotina tisuća postavljenih uređaja više neće biti mjesto na pročeljima.

Dok se puno govorilo o tome što će sve ovaj Zakon dobrog donijeti, predsjednik Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada Grada Zagreba Zdravko Vladanović ističe da ovaj zakon nije čarobni štapić. Objašnjava i zašto.

‘Najveću ulogu imat će suvlasnička zajednica’

Zna se da se na donošenje nove regulative čekalo skoro 30 godina. Za to vrijeme djelovala su druga dva zakona, koja doduše nisu obuhvaćala kompletnu problematiku stanarskog pitanja, a od 1997. godine na ovom polju gotovo da nije bilo pomaka. Ipak, dok je zakonodavni okvir za pozdraviti – imat će doseg samo do određene granice, upozorava Vladanović.

– Da bi se dobilo cjelovito rješenje i učinilo ovaj sektor održivim, tu je potreban snažan angažman ne samo zakonodavca nego i jedinica lokalne samouprave, gradova i općina. Ovdje će pak najveću ulogu imati predstavnici suvlasnika, suvlasnička zajednica i upravitelji. Nemoguće je očekivati da će to sad Grad Zagreb i sve ostale jedinice i uprave donijeti sreću i blagostanje u zgradu. To nije moguće, govori Vladanović.

Tvrdi kako, dok se hrvatsko društvo za 1990-ih veselilo novini privatnog vlasništva, istovremeno nikada nije shvatilo dio obveze koje sa sobom donosi. Tako je stoga što suvlasnici zaboravljaju da je u zgradi njihovo vlasništvo ne samo stan koji su dužni održavati, već i zajednički prostor te uređaji.

Minimalna pričuva nedostatna

Oronulost starih zgrada neće riješiti novi Zakon, prije svega stoga što je pričuva zakonskom regulativom nekategorizirana i jednaka za sve. Vladanović napominje – ovakva odluka u potpunosti zanemaruje činjenicu da stare zgrade imaju znatno veće troškove.

– Možemo govoriti o pričuvi kao jednoj relevantnoj točki. Kad se spominje pričuva, vode se rasprave kao da je pitanje života i smrti. Ovo govorim načelno jer ima stambenih zajednica koje odlično upravljaju pričuvom. Međutim, puno je suvlasničkih zajednica koje to ne žele niti znaju pa se pitaju zašto je zgrada oronula, zašto u zgradi ništa ne funkcionira, kaže Vladanović.

Dok postojeći Zakon o vlasništvu obvezuje suvlasnike na sudjelovanje u kreiranju politike održavanja zgrada, te svi moraju doći na sastanak, Zakon propisuje minimalnu stambenu pričuvu. Ona se zadržala na visini 0,54 posto etalonske vrijednosti građenja, točnije na 0,36 eura po metru kvadratnom, a što ne dostaje da bi se u starom objektu izvele eventualne sanacije i popravci koje novogradnja ne traži.

Kategorizirana pričuva

Ministarstvo, smatra Vladanović, nije imalo hrabrosti nametnuti rješenje kategorizirane pričuve za koju vjeruje da bi riješila velik dio problema (ne)održavanja višestambenih zgrada. S druge strane, iako vlasnici imaju mogućnost donijeti odluku podići pričuvu ovisno o vlastitim potrebama, rijetki bi se na ovo odlučili.

– U mojoj životnoj praksi i iskustvu, nisam još doživio da je kupac stana došao do mene i pitao me što mislim kakva je to zgrada. Njega to ne zanima, nego samo njegov stan, a onda će kasnije postaviti pitanja – ima li zgrada problema, ima li zgrada kredite, kako zajednica funkcionira. Zato što u hrvatskom društvu u vezi zgradarstva vlada jedna univerzalna nepismenost. Smatram da bi bilo jako korisno kada bi se u kontekstu zakona zgrade izkategorizirale u recimo 6-7 kategorija. Pa one izgrađene prije 150 godina ne bi imale jednaku minimalnu pričuvu kao zgrade koje su izgrađene prije 20 godina, utvrđuje Vladanović.

Minimalno osposobljavanje predstavnika

Alternativno rješenje? Uvođenje penalizacije i sankcija, koje i dalje s početkom nadolazeće godine neće napraviti revolucionarni preokret. Štoviše, da bi se riješio ijedan gorući problem u stanarstvu, predstavnici bi trebali svoj posao shvatiti ozbiljno i otkriti kako mu biti dorasli. Vladanović za suvlasnike predlaže – osposobljavanje.

– Ja sam zagovornik, a Ministarstvo ne prihvaća tu tezu, da za predstavnike suvlasnika zakonom propišemo elementarno osposobljavanje kroz kojih 20 nastavnih sati i certificiranje. To znači da predstavnik suvlasnika ima kroz certifikat potvrdu da ima minimalna znanja za obavljanje tih poslova, komentira Vladanović.

Budući da će po novome predstavnici suvlasnika moći biti i sankcionirani, pribojava se kako će se ovaj zadatak sve manje htjeti raditi, a da će pritom ostati problem manjka upućenosti suvlasnika te činjenica da se zajednički dijelovi zgrade i dalje tretiraju kao ‘svačiji ili ničiji’. A upravo bi predstavnik suvlasnika trebao moći biti pokretač preuzimanja odgovornosti u suvlasničkoj zajednici.

Usvojeni korak donijet će promjenu

Po novome se sa zgradom neće moći proizvoljno postupati, a jedan korak koji se stavlja na dnevni red, a predložio ga je upravo Vladanović jest OIB koji će biti pridodan zgradama. Jedinstveni identifikacijski broj suvlasnicima, a prvenstveno upraviteljima iako ne može napraviti nemoguće bi ipak trebao olakšati posao.

Među promjenama koje će zahvatiti zgrade, naime, nalazi se i dodjela OIB-a za objekte. Tom će se promjenom zgradama dodijeliti subjektivitet, čime će one postati zajednice suvlasnika zbog čega će se preciznije definirati i propisati obveze predstavnika suvlasnika.

– Autor sam ove ideje koju sam dobio nakon što sam se na jednom groznom predmetu uvjerio kako se može zagorčati život ako se hoće nema li zgrada OIB. Zgrade će postati zajednice suvlasnika, odnosno vlasnici stanova kao suvlasničkih dijelova ući će u zajednicu suvlasnika te će zgrada postati pravni subjekt. Kad zgrada dobije identifikacijski broj trebalo bi to bitno olakšati u upravnim i sudskim te u drugim postupcima, govori Vladanović.

Odluka većine neće biti vječna

Osim ovih promjena, na kraju nije naodmet podsjetiti na trajnost suvlasničke većine, odnosno na činjenicu da ova odluka neće biti vječna. Novost kako će 80 posto suvlasnika morat odobriti kratkoročni najam u zgradi prilično je uzburkala javnost, prije svega naravno iznajmljivačke krugove. Donesena je odluka kako će, odobri li ovo većina suvlasnika, iznajmljivanje na kraće razdoblje biti prihvatljivo, a Vladanović upozorava kako ovakva odluka neće biti – zauvijek.

– Jednokratni najam sam također isprovocirao na e-Savjetovanju. U Splitu ima zgrada u kojima je od 20 stanova 15 pretvoreno u stanove za jednokratni najam. Dugoročni najam je, možemo reći – prihvatljiv. Ako se pak želi uvesti kratkoročni, treba se slagati 80 posto susjeda. Pritom ta odluka nije vječna. Ako se naknadno pokaže da je život izgubio u zgradi smisao, ta suglasnost se povlači, zaključio je Vladanović.

Ovdje pročitajte našu reportažu o stihijskoj gradnji u jednom zagrebačkom naselju i doznajte zašto takva gradnja dugoročno nije dobra ideja.