Donedavno 'seoski ugođaj', danas urbane vile: Velika promjena u zagrebačkom naselju koje se brzo širi

Polovicom prošlog stoljeća, gradska periferija. Obiteljske kuće i manja gospodarstva - obradive površine i domaće životinje. Danas - ulice urbanih vila, a nova gradilišta samo se otvaraju. 

To je opis ruba jednog od najbrže rastućih naselja u Zagrebu, Borovja, smještenog na području Mjesnog odbora Savica-Šanci. Tehnički, kažu stanovnici kvarta, dio između Letovanićke i Miševečke za njih nikad nije bio Borovje, već Šanci, dio prepoznatljiv po rjeđoj i vertikalno nižoj izgrađenosti. Je li ovo znak transformacije? Pitali smo docenta na Odsjeku za sociologiju Fakulteta Hrvatskih studija, Ivana Perkova. 

Ovdje je bila periferija

Širenjem Zagreba nastaju nove stambene zone na rubovima grada. Naravno, Borovje je odavno prestalo biti gradska periferija, i istočno od tog naselja još je stambenih zona. No, polovicom prošlog stoljeća ovdje je bila periferija. Obiteljske kuće, obradive površine i livade.

Intenzivnija gradnja krenula je prije 40-ak godina i nije stala, no zona Šanaca ostala je 'pitomija' sve do danas. 

Na granici dviju zona, između dijela kvarta koje se naziva Borovje te dijela Šanci, posljednjih nekoliko godina uočava se zanimljiva pojava. U skladu s odrednicama Generalnog urbanističkog plana (GUP), u obuhvatu 'trokuta' Letovanićke i Miševečke ulice nestaju obiteljske kuće i podiže novogradnja - ili se jednostavno gradi na praznim parcelama. Zanimao nas je odjek novog trenda iz sociološke perspektive. 

Dio šire bitke za prostor

Sociolog i docent s Fakulteta Hrvatskih studija Ivan Perkov navodi da se opisanu promjenu svakako se može sociološki definirati. Kaže, riječ je o transformaciji u kojoj se obiteljske kuće postupno zamjenjuje višestambenim objektima - najčešće takozvanim urbanim vilama. Upravo je to slučaj u zagrebačkom Borovju. Pritom nije riječ samo o arhitektonskoj ili urbanističkoj promjeni, nego o promjeni društvenih odnosa u prostoru, upozorava.

- Iz sociološke perspektive, ovo možemo promatrati kao dio šire bitke za prostor. U toj bitci sve češće pobjeđuju ekonomski akteri, odnosno investitori. Oni pritom najčešće ne krše pravila, nego vrlo dobro znaju kako ih koristiti. To je važno naglasiti: problem nije nužno u tome da se nešto događa izvan zakona, nego u tome što su zakonski i urbanistički okviri često postavljeni tako da favoriziraju one koji imaju kapital, informacije, pravnu podršku i mogućnost čekanja pravog trenutka za ulaganje, kaže Perkov.

U dvije ulice skoro isključivo su vile | foto: Nina Šantek, Bauštela.hr

Ivan Perkov, docent na Fakultetu hrvatskih studija | foto: FHS

'Bio je seoski ugođaj'

Investitori poštuju pravila koja pak 'nisu pala s neba', objašnjava. Rezultat su političkih odluka, odnosa moći, urbanističkih kompromisa, ali i dugotrajnog utjecaja različitih interesnih skupina.

Pronalazimo da je predio omeđen Miševečkom s jedne i Letovanićkom s druge dvije strane na području mješovite-pretežito stambene namjene (M1). Po izmjenama i dopunama GUP-a, tu vrijedi izgradnja pretežito stambenih objekata, uz moguće sadržaje koji će zauzimati do 30 posto građevinske bruto površine.

Kad danas stanete pred neku od ulica u gledanom obuhvatu vidjet ćete većinom nove, bijele urbane vile koje se pružaju od početka do kraja ulice. No, do prije 10 ili 15 godina, slika je bila potpuno drugačija. 

- Bio je seoski ugođaj. Sada se to zove Borovje, ali starije stanovništvo za sebe govori da su 'Savica-Šanci' i to je naselje starije od Borovja, koje je nastalo kasnih 80-ih. Šanci su uvijek bili selo. Urbanizacijom i širenjem granica grada, brojni su se zaseoci, a tako i ovaj, uklopili u Zagreb, kaže nam Anton koji se ovdje igrao kao dijete. 

Dodaje da predio pamti po ugođaju turopoljskog sela, što nam nije čudno jer brojne ulice nose imena po mjestima oko Velike Gorice. Tako se u Šancima glavna ulica zove Velikogorička, a tu su još i Miševečka, Bukevjanska, Šiljakovinska te Rakitovečka, da navedemo neke.

Izgled 2011. | foto: snimka zaslona

Nove zgrade samo niču (lipanj, 2026.) | foto: Nina Šantek, Bauštela.hr

'Prostor postaje investicijska prilika'

Perkov ističe da su investitori preobrazbu proveli unutar zadanih pravila, koja pak nisu 'pala s neba'. Ona su rezultat političkih odluka, odnosa moći, urbanističkih kompromisa i dugotrajnog utjecaja različitih interesnih skupina, komentira.

- Ekonomski akteri jako dobro poznaju zakonske 'pukotine', znaju što se može izgraditi, gdje se granica može rastegnuti i kako iz postojećih propisa izvući najveću moguću vrijednost. Kada im zatreba, svoj ekonomski kapital relativno lako mogu pretvoriti i u politički ili institucionalni utjecaj, sociološki pojašnjava znanstvenik.

Napominje da se stoga može reći da nije riječ o 'čistoj' obnovi ili 'modernizaciji' dijela grada, već o procesu u kojemu se prostor tretira kao investicijska prilika.

- Obiteljska kuća, dvorište, manja ulica ili susjedski ambijent prestaju biti prije svega prostor svakodnevnog života, a postaju parcela, kvadratura, koeficijent izgrađenosti i očekivana stopa povrata ulaganja. To je ključna sociološka promjena, komentira.

Odluka o izradi novog UPU-a

Što se nastavno na ovaj proces može očekivati i hoće li se isto 'preslikati' na Šance, teško je reći bez uvida u GUP. U Generalnom urbanističkom planu, preostali dio Šanaca (van zone o kojoj govorimo) i dalje je većim dijelom M, mješovita namjena. Važno je spomenuti da su prema Odluci o izradi Urbanističkog plana uređenja Savica-Šanci iz 3. veljače 2021. godine postavljeni ciljevi i programska polazišta na području obuhvata Plana.

Navedeno je da se na temelju zaključka Vijeća Gradske četvrti Peščenica-Žitnjak i zaključka Mjesnog odbora Savica-Šanci pokreće postupak za središnju zonu naselja. Kako je navedeno, na tom području namjerava se definirati urbanističke parametre za korištenje prostora. U trenutku donošenja Odluke prostor je opisan kao 'neizgrađen i nereguliran'.

Jedna kuća se 'drži' | foto: Nina Šantek, Bauštela.hr

Nekonsolidirana gradska područja

Između ostalog, za područje obuhvata od okvirno 65 hektara, navodi se da je gradskim GUP-om definirano kao 'prostor nekonsolidiranih gradskih područja'. Zemljište je pretežito ravno, a područje pretežito izgrađeno, 'najvećim dijelom zgradama koje su ozakonjene rješenjima o izvedenom stanju'.

- Nezakonita izgradnja zauzela je plansku namjenu Z1 unutar obuhvata Plana i uzrokovala nestajanje zelenih površina namijenjenih za javni park na ovom području, dalje je navedeno.

Još je navedeno da područje nije dovoljno dobro povezano mrežom javnog prijevoza, nema zaštićenih prirodnih i kulturno-povijesnih cjelina, ambijentalnih vrijednosti ili posebnosti, a oblici parcela nehomogeni su i neujednačeni.

Napominjemo, sva zapažanja odnose se na 'Šance', dio istočno od Borovja gdje još uvijek prevladavaju obiteljske kuće i vijugave prometnice. Jesu li urbane vile u 'trokutu' na granici Borovja i Šanaca znak promjene cijelog područja Savica-Šanci? Najzad, u Šancima je nedavno izgrađen novi stambeni objekt s ukupno 80 stanova.

Investitor će prvo 'baciti oko' na plan

Bilo koji zainteresirani investitor, smatra Perkov, definitivno će se prije gradnje okrenuti prostornom planu, razmotriti prometnu povezanost, komunalnu opremljenost i iz svega navedenog složiti si 'tržišnu računicu'. Kako to i inače biva.

- No načelno, takvi se procesi šire dokle god investitori u njima vide priliku za zaradu. To je prilično jednostavna, ali društveno vrlo važna logika, dodaje.

Ako je moguće kupiti parcelu, srušiti postojeći objekt, izgraditi više stambenih jedinica i prodati ih po cijeni koja osigurava zadovoljavajući profit, tada će interes postojati, ističe sociolog. Ako je zarada manja, proces će ići sporije.

- Ako se promijene urbanistički uvjeti ili poraste atraktivnost lokacije, proces se može ubrzati. Drugim riječima, granica širenja nije nužno prostorna, nego ekonomska: širit će se do one točke do koje se prostor može isplativo pretvarati u nekretninski proizvod, logički objašnjava.

Novogradnja na svakom uglu | foto: Nina Šantek, Bauštela.hr

Urbanizacija vjerojatno neće biti planska

Dok se može očekivati da će se prostor, odnosno infrastruktura i javni sadržaji nakon izgradnje novih urbanih vila proširiti, Perkov ipak smatra da će utjecaj prije biti neravnomjeran i - da neće biti unaprijed riješen. 

- Upravo je to jedan od glavnih problema ovakvog tipa urbanog razvoja. Broj stanova i stanovnika raste, ali se škole, vrtići, prometnice, parkirališta, javni prijevoz, zelene površine i drugi sadržaji ne razvijaju istom brzinom, navodi.

Kvaliteta života nije tema za ulagače

Pa ipak, prateći sadržaji koje ne propisuje planska dokumentacija nekog područja, nisu zanimljivi investitorima. Iz brojnih primjera zna se da se ulagači na osobnoj razini ne bave pitanjem kvalitete života u susjedstvu. Kako Perkov kaže, njihov zadatak je 'kupiti, izgraditi, prodati i izaći iz projekta'. S posljedicama se ionako (osim u rijetkim slučajevima) neće suočiti. Posljedice za osjetiti, naravno, ostaju stanovnicima i gradu.

- Tu nastaje klasičan urbani paradoks: privatni akteri ostvaruju dobit monetizacijom prostora, a javni sektor i zajednica naknadno moraju rješavati posljedice. Kada se stanovi prodaju po visokim cijenama, novi stanovnici s pravom očekuju normalne uvjete života. Tada se stvara pritisak na grad da javnim investicijama, dakle novcem svih građana, osigura ono što nije bilo sustavno planirano prije same izgradnje.

Urbane vile zamijenile su obiteljske kuće | foto: Nina Šantek, Bauštela.hr

Zašto je gustoća izgrađenosti na kraju toliko važna

Zbog svega navedenog, mora se razmišljati o tome koliku gustoću izgradnje prostor može podnijeti. Ako se povećava broj stanovnika bez odgovarajuće infrastrukture, kvaliteta života može se pogoršati i za stare i za nove stanovnike, upozorava sociolog.

- To uključuje promet, sigurnost djece, dostupnost javnih usluga, odnos prema zelenim površinama, ali i opći osjećaj susjedstva. Ulice koje su bile mirne i pretežno obiteljske mogu postati prostori stalnog građevinskog pritiska, parkirnih konflikata i privremenosti, naglašava.

Primjer Šanaca i Borovja u tome nije izoliran. On je simptom načina na koji se Zagreb razvija: fragmentirano, investitorski vođeno, s previše oslanjanja na tržišnu logiku i premalo na javni interes, objašnjava Perkov, a više ili manje slični primjeri mogu se pronaći i u drugim dijelovima grada. Iako Blato, Borovje, Šanci ili pak neka četvrta zona ne prolaze nužno kroz identične procese, pripadaju istom širem obrascu, kaže.

- To ne znači da svaka nova zgrada predstavlja problem. Problem nastaje kada se zbroj takvih pojedinačnih odluka pretvori u sustavnu promjenu grada bez ozbiljne javne rasprave, bez pravodobnog planiranja i bez jasnog odgovora na pitanje tko od takvog razvoja dobiva, a tko gubi, zaključuje Perkov.